房產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》權(quán)威模擬試卷
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單項(xiàng)選擇
1、直線趨勢(shì)法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示( )。
A、價(jià)格
B、常數(shù)
C、價(jià)格變動(dòng)率
D、時(shí)間
答案：D
2、在市場(chǎng)法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于( )調(diào)整。
A、權(quán)益狀況
B、區(qū)位狀況
C、實(shí)物狀況
D、年限狀況
答案：A
3、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價(jià)為2000元/平方米，后街路線價(jià)為1000元/平方米，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為( )。
A、9
B、13.5
C、15
D、18
答案：D
解析：2000/(2000+1000)*27= 18米
4、有一空置寫字樓，目前不僅無(wú)收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價(jià)格估算可采用( )。
A、類似寫字樓的客觀收益
B、市場(chǎng)比較法
C、該寫字樓的實(shí)際收益
D、無(wú)法估算
答案：A
解析：無(wú)收益不代表沒(méi)有潛在收益，可根據(jù)類似寫字樓的客觀收益來(lái)估算收益價(jià)格。
5、某宗房地產(chǎn)采用市場(chǎng)法、成本法、收益法估價(jià)的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町悾渥罱K估價(jià)結(jié)果應(yīng)( )。
A、取三者的平均值
B、取三者的中間值
C、任選其中之一
D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定
答案：D
解析：如果結(jié)果差別很大的話，不能簡(jiǎn)單地采用A、B、C方法決定最終結(jié)果，而要根據(jù)實(shí)際情況，綜合考慮輕重程度后確定。
6、路線價(jià)法估價(jià)的第二個(gè)步驟為( )。
A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度
B、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地
C、編制深度百分率表
D、劃分路線價(jià)區(qū)段
答案：A
7、某估價(jià)事務(wù)所在1998年6月20日至7月20日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議�，F(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為( )。
A、1998年6月30日
B、現(xiàn)在
C、重新估價(jià)的作業(yè)日期
D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期
答案：A
解析：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是所要評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值是在哪個(gè)具體日期的價(jià)值，與作業(yè)日期和雙方指定的日期無(wú)關(guān)。
8、報(bào)酬率=( )+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠。
A、平均利潤(rùn)率
B、安全利率
C、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率
D、銀行貸款利率
答案：B
9、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的( )這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。
A、供需與價(jià)格
B、需求與價(jià)格
C、供給與價(jià)格
D、供給與需求
答案：D
10、在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中( )是龍頭。
A、估價(jià)目的
B、估價(jià)對(duì)象
C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
D、估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象
答案：A
11、某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價(jià)格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，該類房地產(chǎn)于1999年的價(jià)格為( )元/平方米
A. 2390
B. 2410
C. 2430
D. 2450
答案：B
解析：逐年上漲額的平均數(shù)d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，1999年的價(jià)格=910+300*5=2410元/平方米
12、在凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年的凈收益流模式下，資本化率( )
A. 等于報(bào)酬率
B. 大于報(bào)酬率
C. 小于報(bào)酬率
D. 無(wú)法知道
答案：A
解析：根據(jù)V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。
13、購(gòu)買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為( )%
A. 6
B. 6.9
C. 8.8
D. 9
答案：B
解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%
14、與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞有( )
A. 利息率
B. 折現(xiàn)率
C. 內(nèi)部收益率
D. 空置率
答案：D
解析：空置率是出租性房地產(chǎn)房間空置的百分率，與報(bào)酬率的性質(zhì)不同。
15、基本完好房的成新率為( )
A. 十、九成新
B. 九、八成新
C. 八、七成新
D. 七、六成新
答案：D
解析：房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是：
1)完好房：十、九、八成;
2)基本完好房：七、六成;
3)一般損壞房：五、四成;
4)嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成以下。
16、某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬(wàn)元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為( )
A. 4858
B. 5200
C. 2700
D. 6264
答案：B
解析：根據(jù)凈收益每年不變的預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格公式：V=A/Y*[1-1/(1+Y)t]+Vt/(1+Y)t=216/8%*[1-1/(1+8%)2]+5616/(1+8%)2=5200萬(wàn)元
17、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬(wàn)元和7萬(wàn)元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬(wàn)元
A. 100
B. 42
C. 63
D. 77
答案：A
解析：根據(jù)收益年限為無(wú)限年的凈收益按一定比率遞增和遞減的公式分別求出折現(xiàn)后總收益和總費(fèi)用，然后兩個(gè)結(jié)果相減得到房地產(chǎn)的價(jià)格：V=12/(8%-2%)-7/(8%-1%)=100萬(wàn)元。
18、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為18萬(wàn)元，此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬(wàn)元
A. 225.00
B. 237.50
C. 381.25
D. 395.83
答案：C
解析：根據(jù)收益年限為無(wú)限年的凈收益按一定數(shù)額遞增的公式：V=A/Y+b/Y2=18/8%+1/8%2=381.25萬(wàn)元。
19.收益遞增遞減原理可以幫助我們確定( )。
A.最佳用途和最佳規(guī)模 B.最佳約度
C.最佳規(guī)模和最佳約度 D.最佳用途
答案：C
解析: 它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系：一種是在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系;另一種是在所有的投入量都變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。
20、采用收益法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式V=A/Y+b/Y2表示( )
A. 房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增
B. 房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減
C. 房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增
D. 房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減
答案：A
解析：這是收益年限為無(wú)限年時(shí)的凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增的公式。
21、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是( )
A. 2%
B. 3%
C. 4%
D. 0
答案：D
解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費(fèi)用后的殘余價(jià)值與房屋造價(jià)的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0。
22、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的( )
A. 收益能夠量化
B. 風(fēng)險(xiǎn)能夠量化
C. 收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化
D. 收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化
答案：D
解析：通過(guò)收益法的報(bào)酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險(xiǎn)是求房地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得價(jià)格。
23、投資利潤(rùn)率的計(jì)算公式是( )
A. 開發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用)
B. 開發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開發(fā)成本)
C.開發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費(fèi)用)
D.開發(fā)利潤(rùn)/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
答案：A
解析：B是直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算公式，D是銷售利潤(rùn)率的計(jì)算公式，C不是任何利潤(rùn)率的計(jì)算公式。
24、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是( )
A. 2500萬(wàn)元
B. 3500萬(wàn)元
C. 3600萬(wàn)元
D. 3000萬(wàn)元
答案：C
解析： 20000 X 60% X 3000=3600萬(wàn)元。
25、受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是( )
A. 30年
B. 20年
C. 10年
D. 40年
答案：B
解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。
26、一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)( )
A.與經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)重合
B.與運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)重合
C.與建造期的起點(diǎn)重合
D.與開發(fā)期的起點(diǎn)重合
答案：D
解析：見(jiàn)教材圖示
27、路線價(jià)法主要適用于( )
A. 城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)
B. 舊建筑物的估價(jià)
C. 新建筑物的估價(jià)
D. 拆遷房屋的估價(jià)
答案：A
解析：路線價(jià)只能用來(lái)評(píng)估地價(jià)，不能用于評(píng)估建筑物價(jià)值。
28、在用路線價(jià)法估價(jià)中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的( )
A. 算術(shù)平均數(shù)
B. 中位數(shù)
C. 加權(quán)平均數(shù)
D. 眾數(shù)
答案：D
29、在本金相等、計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下(計(jì)算的周期數(shù)大于1)
A. 單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多
B. 單利計(jì)息的利息多，復(fù)利計(jì)息的利息少
C. 單利計(jì)息的利息與復(fù)利計(jì)息的利息一樣多
D. 無(wú)法知道
答案：A
解析：復(fù)利計(jì)息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。
30、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%。
某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/m2，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗
房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為( )元/m2。
A.2487.75 B.2500.00 C.2511.00 D.2162.25
答案：B
解析:根據(jù)教材104頁(yè)公式“正常價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格”，可以得到“正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)”，進(jìn)而可以得出2325/(1-7%)=2500。
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