對商品房地下車位權屬的理論分析
(一)地下車位的理論根據
因為《物權法》中有關商品房車位的規定體現在第六章“業主的建筑物區分所有權”里，建筑物區分所有權理論是商品房地下車位權屬確定的理論基礎，所以我們首先應當對建筑物區分所有權有一個大概的認識。
建筑物區分所有權，是近現代各國民法上一項重要的不動產所有權。關于其名稱，各國立法例不盡相同。德國、奧地利稱為“住宅所有權”。意大利、英國稱為“公寓所有權”，瑞士稱為“樓層所有權”，等等。我國學者則多認為“建筑物區分所有權”這一名稱最為妥恰。最早對建筑物區分所有權予以規定的是1804年的《法國民法典》。其實他們所表述的內容并沒有大的不同，即都是對以建筑物的某一特定部分為標的物而成立的不動產所有權的抽象概括，建筑物區分所有權的概念是什么，各國不但沒有形成通說，相反卻形成了各種對立的學說：
1.建筑物區分所有權理論的基本概述
一元論說也稱為“一元主義”或者“一元論”。專有權說，是指區分所有權人對區分所有建筑物的專有部分享有的權利，即專有所有權。共有權說，該說以集團性、共同性為立論基點，將區分所有建筑物整體視為由全體區分所有權人所共有。
二元論說。該說認為區分所有權，是由區分所有建筑物的專有部分所有權和共用部分持分權構成的。
新一元論說。該說否定二元論說區分專有部分和共用部分的做法，將二者合并，稱為“享益部分”，認為以該“享益部分”為標的物而成立的不動產權利，即是區分所有權。換言之，所謂區分所有權，是指區分所有人對區分所有建筑物的“享益部分”享有的權利，它不僅是一種財產權，而且也是一種全新的物權。
三元論說。為德國貝爾曼先生所倡，又稱“廣義的區分所有權說’.認為區分所有權，是由區分所有建筑物的專有部分所有權、公用部分所有權和因共同關系所生的成員權三要素所構成的一種特別所有權。
關于區分所有權的概念，我國宜采取三元論說，三元論說反映了建筑物區分所有權的固有屬性，表明了建筑物區分所有權是一種特殊的不動產所有權，建筑物區分所有權由以下三部分組成：
第一是專有所有權又稱“專有權”或“特別所有權”，它既是區分所有權的“單獨性靈魂”，也是區分所有權結構中的單獨所有權要素。其涵義指區分所有人對專有部分享有的自由使用、收益和處分的權利。
第二是共有所有權也稱“共用部分持分權”或“持分共有所有權部分”，是指建筑物區分所有人依照法律或管理規約的規定，對區分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權利。
第三是成員權又稱構成員權，指建筑物區分所有人基于一棟建筑物的構造、權利歸屬和使用上的密切關系而形成的作為建筑物管理團體的一成員而享有的權利和承擔的義務。[1]
2.商品房地下車位是否為專有權客體
剛剛頒布的《物權法》亦采用三元論學說。在理論上，屬于專有權客體范圍的停車位，其產權歸屬享有專有權的區分所有權人;而屬于共有權客體范圍的停車位，其產權歸小區全體或部分業主共有。有學者認為：“小區地下停車位可以成為專有權的客體，只要開發商能取得其它所有權的條件，如土地使用權證書、建設許可證等證件，其就可以單獨擁有該類型車位的所有權，并可以依法轉讓、出租等。在其沒有將該類車位轉讓的情況下該類車位就歸其所有。小區內的其他業主若想擁有該類車位，其必須通過受讓的方式單獨取得該類車位的所有權，才能享有排他性支配權。”[2]
我贊成這位學者的觀點，通說認為，構成專有部分，須具備兩個要件，就是構造上的獨立性與利用上的獨立性。從構造上的獨立性來說，能與其他建筑物區分開來。從利用的獨立性來看又可從獨立使用與獨立的經濟效用來判斷，地下車位在構造上是獨立的，不是一棟房屋必須具備的，而像高層小區的電梯樓梯就是必須存在的，地下車庫是一種相對獨立的建筑物，而且在法律上它也是獨立存在的有獨立價值的物，可獨立行使經濟效益。
在傳統民法的理論與實踐中，在理解專有權客體的判斷標準上，一般都認為構造上的獨立性是指“物理上之獨立性”，而利用上之獨立性是指能獨立利用且不與其他共有設施混為一體。而且由于考慮到經濟因素，現代建筑物區分所有權理論逐漸支持放寬對構造上的獨立性的標準，以“范圍明確輪”代替“物理上之獨立性”，同時也放寬了對利用上的獨立性的標準。筆者更加贊同于對利用上的獨立性的理解，其實只要具備在建筑執照設計圖樣上有明顯界線及實際上有明顯之界址兩個條件，即使沒有固定墻壁隔間，也可以成為專有部分，[1]地下車位具備了利用上的獨立性并基本符合構造上的獨立性，所以我認為地下車位是專有權客體。
當然在地下車庫專有的情況下，專有權人的處分行為可能會影響其他建筑物區分所有權人的利益，如將車位賣給小區以外的人或者將車庫挪作他用，因此在制度安排上可以對地下車庫的專有權人設置一定的權利限制，或者賦予其他建筑物區分所有權人某種優先權，[2]有一種情況是如果車位的數量滿足不了業主，那就會有一部分人永遠無法購買到車位，所以說限制專有權人的權利是有必要的。
小區業主是建筑區分所有權人，其中專有所有權具有主導性，區分所有權人取得專有所有權，也就同時取得共用部分持分權和成員權;喪失專業所有權，也就喪失共用部分持分權和成員權，轉讓、抵押、繼承亦然。建筑物區分所有權的這三部分內容具有一體性，在房屋產權登記時，只需表明對所購部分的所有權，其余兩項權利無需登記則不言自明，這是建筑物區分所有權的典型形態，在現代商品房開發和銷售中很常見。[3]
(二)學術界關于地下車位權屬的幾種觀點
小區車位主要有三種形式，第一種是在商品房道路邊、樓宇間或綠化區域旁邊劃出停車位，第二種是將商品房的首層架空，可以作綠化用或做車庫用，第三種則是在商品房整個小區的地下修建停車庫，前兩者屬于地上車位，相比較地上車位權屬的認定而言，地下車位的權屬認定則復雜得多。其實商品房地下車位利益的糾紛關鍵是明晰車位的所有權問題，所有權確定了，使用權、收益權、處分權都會隨之解決。有學者認為，我國房地產權屬一致性主要是指土地上所附著建筑物權屬一致性，并不涉及地下建筑物和埋葬物，比如地下埋葬物歸國家所有，樓房下的城市地鐵就不歸地上建筑物所有人所有。因此依據房地權屬一致性而認為地下停車位當然歸業主共有是片面的。[4]但是我認為地下車位并不是埋葬物或是大眾公用設施，而是少部分人專用車位，物權法的制定也就在于需要保護私有權。對于地下車位權屬有這樣幾種觀點：
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