常用術(shù)語

與土地有關(guān)的概念

1.三通一平”：即路通、水通、電通、場地平整。三通”是把開發(fā)區(qū)紅線以外的道路、給水排水管道、供電線引入施工現(xiàn)場，“一平”是把施工現(xiàn)場的土地進行平整。

2.“七通一平”：道路通、上水通、雨污水通、電通、通訊通、煤氣通、熱力通，場地平整。

3.國有土地使用權(quán)證：指經(jīng)土地使用者申請，由城市各級人民政府頒發(fā)的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限和四至范圍。

4.地籍：指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講，是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。

5.宗地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。

6.宗地圖：是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。

與土地所有權(quán)相關(guān)的概念

1.土地使用權(quán)：是指土地使用者根據(jù)國家法律和與土地所有人簽訂的有關(guān)規(guī)定，對國家或集體所有的土地享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利.

2.土地使用權(quán)出讓：是指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個人。土地使用權(quán)出讓有成“批租”，屬于房地產(chǎn)一級市場。

3.土地所有權(quán)：是指國家或集體經(jīng)濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。土地所有權(quán)是不能出讓或轉(zhuǎn)讓的。

在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)，同樣，消費者購買商品房后，對該房屋所占用的土地，不享有所有權(quán)，只擁有使用權(quán)。

4.土地使用權(quán)出讓的方式：協(xié)議、招標、拍賣。

A)協(xié)議出讓：是指土地的出讓方和受讓方通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)的方式。一般多用于工業(yè)及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)而給予優(yōu)惠政策的項目。

B)招標出讓：是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人，以書面招標形式，竟投某塊土地的使用權(quán)，由招標人根據(jù)一定的要求，擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式，適用于開發(fā)性用地或者較高技術(shù)性要求的建設(shè)用地。

C)拍賣出讓：又稱競拍，是指土地所有者的代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價竟投，按照“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。主要適用于投資環(huán)境好，贏利大，競爭性很強的金融業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)和娛樂用地。

5.取得建設(shè)用地的方式：行政劃撥或有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。

土地使用權(quán)的劃撥：是指政府無償將土地拔發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，須經(jīng)政府及土地管理部門同意，并按規(guī)定補交出讓金后方可進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

與面積有關(guān)的概念

1.建設(shè)用地面積：指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積。

2.建筑基底面積：是指建筑物首層的建筑面積。

3.建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。

4.商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用面積。

5.套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。

6.套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計入，非公用墻為水平投影面積計入。

7.套內(nèi)使用面積：室內(nèi)各居室面積、壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風道、管道井。

8.輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道所占凈面積的總和。

9.結(jié)構(gòu)面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。

10.使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)活動使用的凈面積的總和。使用面積大于等于地毯面積。

11.公攤面積：

(1)公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積;

(2)各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%;

12.分攤的公用建筑面積=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)。

13.使用面積系數(shù)：用百分率表示。等于總套內(nèi)面積之和除于總建筑面積。

14.建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡稱。指一定建筑用地范圍內(nèi)所有的建筑物占地面積與用地總面積之比以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。

15.使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分數(shù)表示。

16.實用率：套內(nèi)建筑面積與住宅面積之比，用百分數(shù)表示。

17.容積率：指項目、規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

18.綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。而綠地率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積(包括綠地面積)與規(guī)劃用地面積之比。

19.建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目、規(guī)劃用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。

20.建筑覆蓋率：又稱建筑密度，是指建筑物基底面積與規(guī)劃用地之比。

21.人均總占地面積(平方米/人)=建筑紅線內(nèi)總用地÷本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。

22.人均住宅用地面積(平方米/人)=小區(qū)內(nèi)總住宅用地÷本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。

23.人口毛密度=小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)÷小區(qū)內(nèi)占地面積

24.1平方米=10.765平方英尺

25.公用建筑面積=整棟樓的建筑面積-套內(nèi)建筑面積-不應(yīng)分攤的建筑面積

26.公用建筑面積分攤系數(shù)=公共分攤面積÷套內(nèi)建筑面積總和與住宅有關(guān)的概念

公寓式住宅：公寓式住宅是相當于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標準較高，每層內(nèi)有若干單獨使用的套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽臺等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。

花園式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坡和車庫的獨院平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也有較高的的標準，一般為高收者購買。

商品房：是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)的，建成后用于市場出售的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。有合法產(chǎn)權(quán)，購買后，能領(lǐng)取《國有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》的住宅，業(yè)主有自由依法買賣轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。按銷售對象分為：

內(nèi)銷商品房：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍(目前不包括港、澳、臺)出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。

外銷商品房：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。

商住住房：商住住房是SOHO(居家辦公)住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。商住住宅適合小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進行社會活動的人群。

SHOPPINGMALL：直譯為“步行街購物廣場”，是目前國際上最流行、經(jīng)營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公共休閑廣場，強烈吸引人氣;開放性的對外交通設(shè)計，廣納周邊人氣;相對閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流;購物與休閑良性互動，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。

經(jīng)濟適用房：是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對市場價格而言，比較低，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受力，適用性指在住宅設(shè)計及其建筑標準上強調(diào)住房的效果，而不是減低建筑標準。這類住宅因減免了市政配套等費用，(其中包括免去土地出讓金，削減了市政配套等費用的50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤率3%)，故又稱經(jīng)濟適用房。

公房：公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。

廉租房：廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。

安居房：指實施國家“安居工程”而建設(shè)的住房(屬于經(jīng)濟適用房的一類)。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下的特困戶提供的銷售價格低于成本，由政府補貼的非贏利性住房。

集資房：集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位包攬的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的。擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。

TOWNHOUSE：也稱聯(lián)排別墅，其中包括雙拼別墅、疊拼別墅等。是處于獨立別墅和低層住宅之間的產(chǎn)品。

多層住宅：指四層至六層樓房住宅稱為多層住宅。

小高層住宅：指七層至十層的樓房住宅稱為小高層住宅。

高層住宅：指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅。

會所：以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性康體娛樂服務(wù)設(shè)施。

躍層：躍層是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個樓層，上下層不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨有的內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。

復式：復式是受躍層式住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟型住宅。在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅(復式為3.3米，而一般躍層為5.6米)上層供休息\和儲藏用其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的利用率。

錯層：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。但沒有完全分成兩層。(適合大面積住宅，小戶型會顯得局促)。

躍復式住宅：是在復式住宅設(shè)計功能上的一種創(chuàng)新，其特點是其中一層層高在2.2米內(nèi)，通常設(shè)置在洗手間、廚房、餐廳、書房、工人房、儲藏室等非主要活動區(qū)域;一般情況下該種住宅的總層高在3.8-4.9米之間，客廳為共享式。

退臺式住宅：又稱為“臺階式”住宅，其外形類似于臺階，特點是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個大平臺，可作花園使用。目前，國內(nèi)建造的退臺式住宅都通常屬于中高檔住宅。

“毛坯型”住宅：是指住宅在交房時未經(jīng)裝修，也不附過多的起居設(shè)施，僅是完成土建、水電等基本工程，地面為粗糙的混凝土土面，房頂僅抹灰層，預(yù)留衛(wèi)生間、浴缸、水、氣管道。

現(xiàn)樓：已經(jīng)交付使用的商品房客戶交付部分或全部房款后即可入住，稱之為現(xiàn)樓。

準現(xiàn)樓：已經(jīng)平頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓。

樓花(期樓)：處于施工階段，離交樓期甚遠的樓。

CBD：城市中央商務(wù)區(qū)。

CLD：中央生活區(qū)。

群樓：從地面一直到標準層或平臺花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等，多用作商場、會所或其他配套設(shè)施。

架空層：指由地面至標準層或群樓頂至標準層間，以柱梁承托標準層建筑物的空間，一般用作綠化或會所用途。

情景洋房：情景洋房”是萬科的“專利產(chǎn)品”，正式名字為“戶戶帶花園或露臺的住宅”，也就是說，盡管是多層住宅，每戶都能擁有一個寬大露天的私有室外空間。從外表上看，它很像聯(lián)排別墅，高四層。設(shè)計為一梯兩戶，第一、二層為平層，三、四層是復式單位�！扒榫把蠓俊迸c一般多層住宅的最大區(qū)別在于采用了“退臺式”設(shè)計，即每上一層都有一個退縮位，在犧牲面積的前提下，使其樓下的單位都能有一個露臺或是花園。無論是外觀還是內(nèi)部布局都讓人感到相當新穎。加上配合著一梯兩戶的設(shè)計，使“情景洋房”能南北對流通風，也相當符合目前消費者注重的健康概念。

板樓與塔樓：板樓從建筑物本身來說，反映的是一個建筑物的長、寬、高之比�！睒I(yè)內(nèi)專家指出，“從板樓的建筑特征來看，板樓就是東西長，南北短的建筑。板板樓的戶型應(yīng)該是南向面寬大，而進深短，南北通透的格局。在南北開窗的情況下，可以通過自然通風形成對流。而目前市場上有許多所謂板樓的戶型卻達不到南北通透，甚至有的板樓還有純北向戶型。這與塔樓其實沒有太大區(qū)別。有的戶型雖然做到了南北通透，但進深卻達到了17米，甚至更大，使室內(nèi)出現(xiàn)了暗廳。這樣板樓通風采光效果都大打折扣。

板樓以其通風透氣、日照采光，特別是高得房率的優(yōu)勢，受到市場的認可。板樓的進深受限制一般不會超過15米，而塔樓則是邊長十幾米甚至是幾十米的圍合建筑，所以同一長度的樓體，由于厚度的不同，塔樓所出的面積要比板樓大得多，同時受樓間距和控規(guī)的影響，隨意加大覆蓋率也不現(xiàn)實。項目需要增加面積，增大容積率，塔樓是很好的選擇。此外，塔樓的方正使戶型設(shè)計的難度降低，更容易設(shè)計出優(yōu)秀的戶型。建安成本的降低是開發(fā)商選擇塔樓的又一個主要原因。就塔樓而言，開發(fā)商獲得了更多的建筑面積，卻留給住戶過多的分攤面積和更低的使用率，購房者的需求和開發(fā)商利益最大化之間的矛盾很難調(diào)和，而價格是調(diào)和這一矛盾的最有效、最直接方式。比板樓低得多的價格是塔樓最基本的生存之道。

與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念

房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的權(quán)能，是物權(quán)的一種。房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者，按國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利。

房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。

房屋產(chǎn)權(quán)登記：房屋所有權(quán)登記通常稱為“產(chǎn)權(quán)登記”(包括房屋所有權(quán)登記個房屋他項權(quán)利登記)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認房屋所有權(quán)的法定手續(xù)。

共有產(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)有兩個或兩個以上的權(quán)利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額大小，對共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔相應(yīng)的義務(wù);后者是指兩個以上權(quán)利人對全部共有的房地產(chǎn)享有同等的權(quán)利，并承擔同等的義務(wù)。

房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款，按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只能按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契，抵押即告終結(jié)。

押金：承租人根據(jù)租賃合同，為擔保承租人義務(wù)的履行向出租人預(yù)付一定數(shù)量的現(xiàn)金或?qū)嵨锏盅�。押金有時亦被稱為押租和按金。

過戶：即更換房屋承租人姓名。

契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當事人所訂契約，按房價一定比例向新的房屋產(chǎn)權(quán)人征收的一次性稅收。它是針對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動的一個專門稅種，也是購房過程中購房者所承付稅額最大的一次稅費。

與規(guī)劃有關(guān)的概念

1、開間：住宅的寬度，指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。

2、進深：一間房屋從前墻皮到后墻皮之間的實際長度，進深大的住宅可以有效的節(jié)約用地，但為保證住宅有良好的自然采光和通風條件，不宜過大。進深一般限定在5米左右)

3、層高：房屋一層的高度。對樓房建筑來講，指下層地板面至樓板面的距離，層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。

4、戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室的數(shù)量和大小。

5、居住區(qū)：是指城市中由城市主要道路或自然分界線所圍合，設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、較完善的、能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地區(qū)。

6、居住小區(qū)：一般稱為小區(qū)，是指被城市中居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，以居民基本生活活動不穿越城市主要交通線為原則，并設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地區(qū)。

7、居住用地內(nèi)容：

住宅用地：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地(含宅帝旁綠地、宅間小路、家務(wù)院等)

公建用地：是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的各類設(shè)施的用地，包括建筑基底占地及其所屬的專用場院、綠地和配建停車場、回車場等。

道路用地：指宅間小路和公建專用道路以外的各級車行道路、廣場、停車場、回車場等。

公共綠地：指滿足規(guī)定的日照要求，適應(yīng)安排游憩活動場地的居民共享的綠地，包括居住區(qū)公園、居住小區(qū)的小游園、組團綠地以及其他具有一定規(guī)模的塊狀、帶狀公共綠地。

配建設(shè)施：與住宅規(guī)�；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。

8、戶室比：各種戶型在總戶數(shù)中所占的比例。戶室比=某種戶型套數(shù)/(1幢、住宅群)住宅總套數(shù)*100%

9、建筑系數(shù)：建筑占地系數(shù)”的簡稱。指一定建筑用地范圍內(nèi)的所有建筑物占地面積與用地總面積之比以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。

10、房屋層數(shù)：是指房屋的自然層數(shù)。一般按室外地坪以上計算。采光窗在室外地坪以上的半地下室，室內(nèi)屋高在2.2米以上的計算層數(shù)，在2.2米(含2.2米)以下的不計算層。地下室(包括層高在2.2米以下的半地下室)、附層(夾層)、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓、以及突出層面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。層數(shù)按照一棟房屋的最高層數(shù)填寫。按照劃分棟號的原則，一棟房屋可以由同一結(jié)構(gòu)，不同的層次組成，但在認定房屋層數(shù)時，一棟房屋只按層高一層確定層數(shù)。

11、封頂：指項目已完成最頂層的結(jié)構(gòu)工程。

與房地產(chǎn)銷售有關(guān)的概念

房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)一級市場：又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或農(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的時常。出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達到“三通一平”或“七通一平”的熟地。

房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。

房地產(chǎn)二級市場：是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將建成的房地產(chǎn)進行出售或出租的市場，一般是指商品房首次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。

房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將符合規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地進入流通領(lǐng)域進行交易的市場，如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓等。

房地產(chǎn)三級市場：是指已獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或交換，轉(zhuǎn)租的市場。

房地產(chǎn)三級市場通常是住房消費者之間的交易，屬于消費市場的重新配置，常見有房屋買賣、交換、租賃、抵押、典當、拍賣等流通形式。

商品房預(yù)售

1.房地產(chǎn)銷售經(jīng)營：是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的一種重要方式，根據(jù)銷售房地產(chǎn)時房屋是否建成，房地產(chǎn)銷售經(jīng)營分為房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售兩種形式。

房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)企業(yè)依法取得土地使用權(quán)以后，經(jīng)過一定的投入和開發(fā)建設(shè)活動，達到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件但尚未按照土地出讓合同的要求完成全部建筑任務(wù)時，將開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓給他人繼續(xù)開發(fā)建設(shè)的行為。

商品房銷售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建設(shè)的房屋，包括房基地、院落土地和其他附屬用地，作為商品運用不同的途徑，通過市場銷售給單位和個人，滿足生產(chǎn)和生活的需要，實現(xiàn)房地產(chǎn)商品的使用價值和價值，獲取最佳經(jīng)濟和社會效益的經(jīng)營活動。

2.商品房預(yù)售：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了加速資金周轉(zhuǎn)，將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

3.商品房預(yù)售條件：

已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。

持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

4.《商品房預(yù)售許可證》：商品房預(yù)售實行許可制度，開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得該證的，不得進行商品房預(yù)售。

5.預(yù)售合同：商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

6.權(quán)屬登記：預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。

由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證件的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當承擔違約責任。

5.預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓：2005年4月30日，為了抑制房價，國家七部委聯(lián)合出臺了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。該意見明確指出，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的

預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。也就是說，以前常見的“炒樓花”行被全面禁止了。

根據(jù)規(guī)定，在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明了預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù);商品房銷售實行實名制購房，推行商品房預(yù)銷合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。

商品房現(xiàn)售

商品房現(xiàn)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

商品房現(xiàn)售條件：

(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。

(2)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件。

(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

(4)已通過竣工驗收。

(5)拆遷安置已經(jīng)落實。

(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。

(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

商品房買賣合同

商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當明確以下主要內(nèi)容：

(1)當事人名稱或者姓名和住所。

(2)商品房基本狀況。

(3)商品房銷售方式。

(4)商品房房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間。

(5)交付使用條件及日期。

(6)裝飾、設(shè)備標準承諾。

(7)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付

承諾和有關(guān)權(quán)益、責任。

(8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。

(9)面積差異的處理方式。

(10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜。

(11)解決爭議的方法。

(12)違約責任。

(13)雙方約定的其他事項。

五證

《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證。

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用，劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。

《建設(shè)工程施工許可證》開工證)：是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護。

《商品房銷售(預(yù)售)許可證》：是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準性證件。

“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇�！渡唐贩夸N售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍為本項目可銷售樓盤。

兩書

“兩書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的以商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件和保證文件。

　　內(nèi)部認購

內(nèi)部認購是地產(chǎn)開發(fā)商在未獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前，在小范圍內(nèi)以“內(nèi)部認購”可以為開發(fā)商盡快回籠資金，并且由于內(nèi)部認購的商品房價格較低，通常會吸引眾多購房人士。

然而，由于內(nèi)部認購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，是不受法律保護的，購房者的權(quán)益也無法受到法律保障。因此，購房者在進行內(nèi)部認購時應(yīng)慎重的考察該房地產(chǎn)項目是否除了《商品房預(yù)售許可證》外其他證件都齊備，以免使自己的合法權(quán)益受到損害。

目前，由于商品房內(nèi)部認購吸引不少的法律糾紛，國家也采取了相關(guān)的政策對內(nèi)部認購的銷售形式進行限制與管理。

　　格式條款