土地估價(jià)師培訓(xùn)心得體會(huì)
我們心里有一些收獲后，寫一篇心得體會(huì)，記錄下來(lái)，這樣能夠給人努力向前的動(dòng)力。那么要如何寫呢？下面是小編收集整理的土地估價(jià)師培訓(xùn)心得體會(huì)，希望對(duì)大家有所幫助。
土地估價(jià)師培訓(xùn)心得體會(huì)1
本人于9月28—29日參加了天津市土地估價(jià)協(xié)會(huì)組織的土地估價(jià)實(shí)務(wù)培訓(xùn)。這次培訓(xùn)王月紅、朱霞、楊志三位行業(yè)理論知識(shí)扎實(shí)，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的老師結(jié)合土地估價(jià)師案例針對(duì)估價(jià)工作中常易犯的錯(cuò)誤從以下四個(gè)方面進(jìn)行了講解和點(diǎn)評(píng)：
1、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)問(wèn)題的講解；
2、耕地保護(hù)相關(guān)內(nèi)容講解；
3、土地出讓價(jià)格評(píng)估若干問(wèn)題研究；
4、銀行抵押風(fēng)險(xiǎn)把控。
在培訓(xùn)期間，我們認(rèn)真學(xué)習(xí)了自治區(qū)協(xié)會(huì)安排的這4門課程，通過(guò)這次學(xué)習(xí)，我們感覺(jué)受益匪淺，開(kāi)闊了眼界。自己體會(huì)最深的是以下幾個(gè)方面：
一是銀行抵押風(fēng)險(xiǎn)把控中要避免土地使用權(quán)2年閑置被無(wú)償收回的風(fēng)險(xiǎn)。一旦被認(rèn)定為閑置土地，銀行的抵押權(quán)會(huì)受到威脅。我聽(tīng)了老師的講解后，認(rèn)識(shí)到我們土地評(píng)估機(jī)構(gòu)作為向銀行等金融機(jī)構(gòu)提供中介咨詢服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)抵押物面臨的抵押權(quán)滅失的巨大風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該詳盡充分地向銀行提示。
二是特別關(guān)注土地使用權(quán)抵押項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)批準(zhǔn)文件的有效期。在評(píng)估土地時(shí)，我們要求委托方提供土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)證，國(guó)有建設(shè)用地土地作用權(quán)出讓合同，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，如果已經(jīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，還要求委托方提供工程規(guī)劃許可證，施工許可證。而一宗土地只有具備規(guī)劃條件，才真正具有市場(chǎng)價(jià)值，而規(guī)劃條件的合法表現(xiàn)，是規(guī)劃行政管理部門頒發(fā)的規(guī)劃許可證明文件和建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的`施工許可文件。按照規(guī)范出讓的土地使用權(quán)，應(yīng)該附有規(guī)劃條件。但工作中在收取資料時(shí)，對(duì)于未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的土地，委托方往往只能提供產(chǎn)權(quán)證和國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓合同，即使能提供建設(shè)用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證，有些也是早已過(guò)了有效期的。要避免規(guī)劃許可文件失效，土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值受到影響，進(jìn)而影響到土地抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
總的來(lái)說(shuō)非常慶幸參加了這次培訓(xùn)班，繼續(xù)教育時(shí)間雖短，但具體學(xué)習(xí)內(nèi)容之外的意義是巨大的。除了對(duì)估價(jià)遇到的困難問(wèn)題有了新解答，對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展認(rèn)識(shí)也會(huì)有進(jìn)一步的提高。
土地估價(jià)師培訓(xùn)心得體會(huì)2
20xx年12月，我通過(guò)了土地估價(jià)師考試，真的非常幸運(yùn)，我的付出終于有了收獲，今天很榮幸與大家一起分享關(guān)于考試的心得體會(huì)。
一、 明確目標(biāo)， 訂立計(jì)劃
土地估價(jià)師實(shí)質(zhì)就是一次邁入土地估價(jià)行業(yè)的執(zhí)業(yè)門檻的一次考試，每門科目也都以及格60分為通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)。某一科的100分和60分，對(duì)取得土地估價(jià)師資格而言，結(jié)果是相同的。而考試結(jié)果必然和你的重視程度，投入的時(shí)間和花費(fèi)的精力等等是成正比的。
客觀地講，參加考試的目的就是為了通過(guò)土地估價(jià)師的考試，而不是為了單科的最高成績(jī)。所以，我們?cè)趯W(xué)習(xí)的過(guò)程中，首先應(yīng)評(píng)估自己的實(shí)力，按自己的實(shí)際情況分配時(shí)間和精力。在復(fù)習(xí)時(shí)，要各科均衡，對(duì)于有些掌握不了的難點(diǎn)，不要過(guò)于在意。尤其是相關(guān)知識(shí)一科，對(duì)自己的專業(yè)和特長(zhǎng)的方面，一定要掌握，考試中保證得分；而對(duì)于實(shí)在難以掌握的，在合理的情況下，該放棄的一定要放棄。只有這種切合實(shí)際的目標(biāo)才能保證自己最大程度的成功。
一個(gè)良好的計(jì)劃是成功的開(kāi)始，合適的計(jì)劃可以指導(dǎo)復(fù)習(xí)、監(jiān)控復(fù)習(xí)進(jìn)程。計(jì)劃的安排是因人而宜的'，因?yàn)槊總�(gè)人的時(shí)間安排都不一樣，有的可能是利用業(yè)余時(shí)間，有的可能是利用整塊的時(shí)間“專職”考試，那么就需要根據(jù)自己的情況安排一個(gè)合理的復(fù)習(xí)計(jì)劃。我考試第一年是利用工作業(yè)余和節(jié)假日時(shí)間復(fù)習(xí)的，第二年是在帶寶寶的過(guò)程過(guò)擠出時(shí)間來(lái)學(xué)習(xí)的，時(shí)間不是很固定，所以我沒(méi)有固定的規(guī)定每天看幾頁(yè)書，或者每天做多少題。
二、重視大綱，選擇指導(dǎo)書
考試大綱要重視，建議大家將考試大綱要求掌握的內(nèi)容，用不同的符號(hào)或不同顏色的筆在考試指定在教材中做好標(biāo)記，以備在學(xué)習(xí)中掌控。
能否找到適合自己的指導(dǎo)書是通往成功的捷徑，協(xié)會(huì)推薦的教材也很多，但在短時(shí)間內(nèi)通讀全部是不可能的，因此，每個(gè)人一定要選擇合適的教材。我選擇的是中科技大學(xué)出版社出版的全國(guó)土地估價(jià)師資格考試考點(diǎn)采分。另外城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程、土地估價(jià)分等定級(jí)規(guī)程、相關(guān)法律法規(guī)等也是必不可少的資料。
通讀教材需要一定的時(shí)間和精力投入，因此通讀教材要早做安排。強(qiáng)調(diào)對(duì)教材的通讀，是要突出全面理解和融會(huì)貫通，并不是要求把教材的全部?jī)?nèi)容一字一句背下來(lái)。通讀教材要注意準(zhǔn)確把握文字背后的復(fù)雜含義，通讀教材還要注意不同章節(jié)的內(nèi)在聯(lián)系，能夠從整體上對(duì)應(yīng)考科目進(jìn)行全面系統(tǒng)的掌握。
在對(duì)教材全面通讀的基礎(chǔ)上，我們更要注意抓住重點(diǎn)進(jìn)行復(fù)習(xí)。每門課程都有其必考知識(shí)點(diǎn)，這些知識(shí)點(diǎn)在每年的試卷上都會(huì)出現(xiàn)，只不過(guò)命題形式不同罷了，可謂萬(wàn)變不離其宗。對(duì)于重要的知識(shí)點(diǎn)，我們一定要深刻把握，能夠舉一反三。復(fù)習(xí)資料不宜過(guò)多，一兩本就夠了，多了容易眼花，反而不利于復(fù)習(xí)。
三、細(xì)化目標(biāo)，系統(tǒng)而完整地復(fù)習(xí)
個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，復(fù)習(xí)中，可以分成三部分來(lái)進(jìn)行：第一科土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)為一部分；將第二、三、四科（估價(jià)理論與方法、估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)、估價(jià)案例與報(bào)告）作為一個(gè)整體來(lái)進(jìn)行；第五科相關(guān)知識(shí)為一部分；這樣可以保證知識(shí)的完整，同時(shí)也可以保證學(xué)習(xí)的條理性。尤其將第二、三、四科作為一個(gè)整體，系統(tǒng)進(jìn)行學(xué)習(xí)，可以保證知識(shí)的完整性和對(duì)估價(jià)方法的理解；同時(shí)，將三科作為一個(gè)整體，也可以減輕心理負(fù)擔(dān)，增加通過(guò)的可能性。
只要認(rèn)真復(fù)習(xí)，對(duì)大綱所要求的各個(gè)知識(shí)點(diǎn)一定充分掌握，考試通過(guò)是有很大把握的。 復(fù)習(xí)時(shí)要以考試大綱和歷年真題為主，以課件專家課座為輔。 完整而系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，不僅避免復(fù)習(xí)過(guò)程中的盲目，又保證了知識(shí)點(diǎn)的完整性，對(duì)于通過(guò)考試有很大的幫助。學(xué)習(xí)的過(guò)程，是一個(gè)不斷總結(jié)的過(guò)程。在階段性的復(fù)習(xí)完成之后，要進(jìn)行必要的練習(xí)，最好的材料是歷年考試真題，以科目為單位為單位，視個(gè)人情況而定，建議至少看3遍，把每一道題都徹底搞清楚。
建議至少找三套模擬試題。一套在通讀教材后做，找到薄弱環(huán)節(jié)，在突擊考試重要考點(diǎn)時(shí)作為參考；一套在考試前一個(gè)月做，判斷一下自己的水平，針對(duì)個(gè)別未掌握的內(nèi)容有針對(duì)性地去學(xué)習(xí)； 一套在考試前一周做，按規(guī)定的考試時(shí)間完成，掌握答題的速度，體驗(yàn)在考場(chǎng)中正式考試的感覺(jué)。如果有時(shí)間，能多做幾套模擬題，會(huì)更自如地應(yīng)對(duì)考試。
四、認(rèn)真研究歷年考題
真題是不可或缺的復(fù)習(xí)資料，找?guī)滋渍骖}，在教材中將每一題的出處找到，并標(biāo)記是哪一年的真題，當(dāng)把近幾年的考題全部標(biāo)好后，你就恍然大悟，原來(lái)考試的命題規(guī)律也就這么幾招。即使教材有變化，大納有調(diào)整，也一定要重視歷年真題的復(fù)習(xí)，因?yàn)槿f(wàn)變不離其宗。我們可以通過(guò)對(duì)真題的剖析，掌握命題人的命題思路，做到以不變應(yīng)萬(wàn)變。
根據(jù)你在教材中標(biāo)記的歷年真題，統(tǒng)計(jì)各章各節(jié)在歷年考題中所占的分值，一定要統(tǒng)計(jì)出來(lái)，這樣可圈定考試命題點(diǎn)，使以后有重點(diǎn)的學(xué)習(xí)時(shí)心中有數(shù)，而且可以更有效地利用復(fù)習(xí)時(shí)間。
在做歷年考題時(shí)，要抱有認(rèn)真的心態(tài)，千萬(wàn)不要草率寫上答案然后校對(duì)一下，對(duì)則過(guò)，錯(cuò)則改改。無(wú)論你做的是對(duì)是錯(cuò)，都必須看答案解析理解消化，尤其是做錯(cuò)的，要思考錯(cuò)在哪里，為什么會(huì)錯(cuò)，如果是知識(shí)點(diǎn)沒(méi)有掌握，應(yīng)該翻書重讀以彌補(bǔ)缺漏。對(duì)于計(jì)算題，一定要?jiǎng)邮职纯荚嚨囊髮懸粚懀阋凰悖f(wàn)不要一想到用什么方法，怎樣解就過(guò)去，只有平日養(yǎng)成認(rèn)真細(xì)致的習(xí)慣，考試中才會(huì)不慌不忙。對(duì)做錯(cuò)的題要細(xì)心總結(jié)，避免在應(yīng)試中重犯錯(cuò)誤。
五、意志堅(jiān)定，建立自信，貴在堅(jiān)持
當(dāng)一切準(zhǔn)備工作都已妥當(dāng)，那么就該真槍實(shí)彈地進(jìn)行復(fù)習(xí)了，計(jì)劃再好、分析再透徹，沒(méi)有時(shí)間和努力的保證一切都是空談，所以我的經(jīng)驗(yàn)是“堅(jiān)持”。雖然是陳詞濫調(diào)，但是我還是想突出的提出來(lái)，如果你真是想通過(guò)這個(gè)考試的話，那么無(wú)需多說(shuō)，就是“堅(jiān)持”二字，相信在我們認(rèn)真分析、合理計(jì)劃和堅(jiān)持努力的基礎(chǔ)上，一定可以收獲沉甸甸的希望信心果實(shí)。
考試是一次人生磨練，無(wú)論是成功還是失敗，都是對(duì)意志力的考驗(yàn)。對(duì)多數(shù)做評(píng)估工作的人而言，土地估價(jià)師資格證書是必須取得的一個(gè)資格證。既然是必須的，就需要大家付出相應(yīng)的時(shí)間和精力。所以，在考試前需要大家堅(jiān)定信念，不要輕言放棄。
在復(fù)習(xí)過(guò)程可能會(huì)有畏難厭煩情緒，這都是很正常的，一定要不斷給自己打氣、加油，并注意勞逸結(jié)合。在最后沖刺階段，要將自己的狀態(tài)調(diào)整到最佳考試狀態(tài)。 進(jìn)入考場(chǎng)后，排除一切雜念，盡量使自己很快地平靜下來(lái)。試卷發(fā)下來(lái)以后，要聽(tīng)從監(jiān)考老師的指令，填好姓名準(zhǔn)考證號(hào)和科目代碼，涂好準(zhǔn)考證號(hào)和科目代碼等。緊接著就是安心答題。
最后提一點(diǎn)，平常心也很重要，從某種程度上講，考試過(guò)關(guān)與否和考試準(zhǔn)備情況無(wú)關(guān)，與考題難易程度也無(wú)關(guān)，而是跟心態(tài)有很大關(guān)系，所以一定要有謀事在人成事在天的心態(tài)，這樣心情好些，頭腦更清晰些，過(guò)關(guān)的機(jī)會(huì)就大些，祝大家考試順利！
土地估價(jià)師培訓(xùn)心得體會(huì)3
本人于9月28—29日參加了天津市土地估價(jià)協(xié)會(huì)組織的土地估價(jià)實(shí)務(wù)培訓(xùn)。這次培訓(xùn)王月紅、朱霞、楊志三位行業(yè)理論知識(shí)扎實(shí)，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的老師結(jié)合土地估價(jià)師案例針對(duì)估價(jià)工作中常易犯的錯(cuò)誤從以下四個(gè)方面進(jìn)行了講解和點(diǎn)評(píng)：
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)問(wèn)題的講解；
2。耕地保護(hù)相關(guān)內(nèi)容講解；
3。土地出讓價(jià)格評(píng)估若干問(wèn)題研究；
4。銀行抵押風(fēng)險(xiǎn)把控。
在培訓(xùn)期間，我們認(rèn)真學(xué)習(xí)了自治區(qū)協(xié)會(huì)安排的這4門課程， 通過(guò)這次學(xué)習(xí)，我們感覺(jué)受益匪淺，開(kāi)闊了眼界。自己體會(huì)最深的是以下幾個(gè)方面：
一是銀行抵押風(fēng)險(xiǎn)把控中要避免土地使用權(quán)2年閑置被無(wú)償收回的風(fēng)險(xiǎn)。一旦被認(rèn)定為閑置土地，銀行的抵押權(quán)會(huì)受到威脅。我聽(tīng)了老師的講解后，認(rèn)識(shí)到我們土地評(píng)估機(jī)構(gòu)作為向銀行等金融機(jī)構(gòu)提供中介咨詢服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)抵押物面臨的抵押權(quán)滅失的巨大風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該詳盡充分地向銀行提示。
二是特別關(guān)注土地使用權(quán)抵押項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)批準(zhǔn)文件的有效期。在評(píng)估土地時(shí)，我們要求委托方提供土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)證，國(guó)有建設(shè)用地土地作用權(quán)出讓合同，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，如果已經(jīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)的.，還要求委托方提供工程規(guī)劃許可證，施工許可證。而一宗土地只有具備規(guī)劃條件，才真正具有市場(chǎng)價(jià)值，而規(guī)劃條件的合法表現(xiàn)，是規(guī)劃行政管理部門頒發(fā)的規(guī)劃許可證明文件和建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的施工許可文件。按照規(guī)范出讓的土地使用權(quán)，應(yīng)該附有規(guī)劃條件。但工作中在收取資料時(shí)，對(duì)于未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的土地，委托方往往只能提供產(chǎn)權(quán)證和國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓合同，即使能提供建設(shè)用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證，有些也是早已過(guò)了有效期的。要避免規(guī)劃許可文件失效，土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值受到影響，進(jìn)而影響到土地抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
總的來(lái)說(shuō)非常慶幸參加了這次培訓(xùn)班，讓 繼續(xù)教育時(shí)間雖短，但具體學(xué)習(xí)內(nèi)容之外的意義是巨大的。除了對(duì)估價(jià)遇到的困難問(wèn)題有了新解答，對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展認(rèn)識(shí)也會(huì)有進(jìn)一步的提高。
土地估價(jià)師培訓(xùn)心得體會(huì)4
本人于10月17—18日在重慶市工商大學(xué)學(xué)豪酒店參加了土地估價(jià)師西部援助計(jì)劃重慶培訓(xùn)班繼續(xù)教育培訓(xùn)，主辦方邀請(qǐng)了四位行業(yè)內(nèi)理論知識(shí)扎實(shí)，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的老師授課，他們分別是北京康正宏基房地產(chǎn)評(píng)估有限公司的梁津老師，陜西華地房地產(chǎn)估價(jià)咨詢有限公司的石桂琴老師、北京中企華房地產(chǎn)估價(jià)有限公司的魏新老師及趙松老師，梁津老師講解了《土地使用權(quán)抵押的法律體系、過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)、案例分析》，石桂琴老師講解了《土地估價(jià)報(bào)告撰寫中常見(jiàn)的邏輯性和一致性問(wèn)題分析》，趙松老師講解了今年國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于發(fā)布《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》的通知（國(guó)土資廳發(fā)[20xx]20號(hào)），魏新老師著重講了《土地估價(jià)報(bào)告的制作》。 四位老師憑著對(duì)法規(guī)政策的深刻理解，結(jié)合土地估價(jià)案例，針對(duì)土地估價(jià)工作中常犯易范的錯(cuò)誤，從四個(gè)不同方面講行了講解和點(diǎn)評(píng)。非常感謝主辦方請(qǐng)到這么好的老師來(lái)授課，既有理論又有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，讓我們這些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)有待提高的估價(jià)師受益匪淺，深受啟發(fā)。特別是梁津老師對(duì)土地使用權(quán)抵押的過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)、案例分析，石桂琴老師對(duì)報(bào)告撰寫中常見(jiàn)的邏輯性和一致性問(wèn)題分析，感覺(jué)完全是針對(duì)我專門講解的，就好象他們看見(jiàn)我作的土地估價(jià)報(bào)告，單獨(dú)對(duì)我點(diǎn)評(píng)一樣，讓我深有感觸，下面我就這次培訓(xùn)談?wù)勎业膸c(diǎn)體會(huì)。
一、地上無(wú)建筑物的劃撥土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。
在實(shí)際的評(píng)估工作中，我還沒(méi)有遇到過(guò)劃撥土地單獨(dú)抵押的案例，遇上的都是地上有建筑物且辦理了合法房地產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)，在評(píng)估時(shí)評(píng)估整個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)值，然后扣除應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金，就得出了估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。以我的理解，既然產(chǎn)權(quán)證上土地出讓方式
為劃撥的房地產(chǎn)可以抵押，那地上無(wú)建筑物的劃撥土地也可以評(píng)估價(jià)值后抵押。梁津老師講了劃撥土地使用權(quán)抵押的法律依據(jù)：《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990年國(guó)務(wù)院第55號(hào)）第45條規(guī)定：符合以下條件，經(jīng)土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，劃撥土地的土地使用權(quán)可以抵押：……（3）土地使用者具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；……依第（3）款要求，劃撥土地上應(yīng)該有建筑物，才附合劃撥土地的土地使用權(quán)可以抵押的條件。可見(jiàn)，劃撥土地使用權(quán)在無(wú)地上建筑物、附著物的情況下，不能設(shè)定抵押。聽(tīng)了梁津老師以上關(guān)于劃撥土地使用權(quán)抵押的講解，慶幸在工作中還沒(méi)碰上要求評(píng)估劃撥土地使用權(quán)的案例或者咨詢，否則就鬧笑話了。
二、土地使用權(quán)2年閑Z被無(wú)償收回的風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)20xx年5月22日最新修訂的《閑Z土地處Z辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）第十四條第（二）款規(guī)定：未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿兩年的，由市、縣國(guó)土資源主管部門按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。雖然有此規(guī)定，而在實(shí)際執(zhí)行中，因?yàn)楸娝苤脑颍侥壳盀橹梗�沒(méi)有哪一家開(kāi)發(fā)商兩年前甚至十年前拿的`地被無(wú)償收回。因此，我在遇到評(píng)估此類土地價(jià)值時(shí)，也僅僅是在報(bào)告中向報(bào)告使用人提示，請(qǐng)報(bào)告使用人關(guān)注。而在內(nèi)心，對(duì)土地使用權(quán)閑Z2年會(huì)被無(wú)償收回，不以為然。梁津老師強(qiáng)調(diào)：土地使用權(quán)被無(wú)償收回，原使用權(quán)人名義的土地使用權(quán)滅失，設(shè)立在土地使用權(quán)上抵押權(quán)隨之滅失，其為銀行貸款所起的擔(dān)保作用不復(fù)存在，金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)先受償權(quán)也消失。而《辦法》取消了銀行作為抵押權(quán)人，在擬定閑Z土地處Z方案過(guò)程中的參與權(quán)，在閑Z土地的處Z過(guò)程中，銀行失去了在擬定處Z方案過(guò)程中保護(hù)自身權(quán)益的主動(dòng)機(jī)會(huì)。一旦被認(rèn)定為閑Z土地，銀行的抵押權(quán)會(huì)受到威脅。我聽(tīng)了梁老師以上的講解后，認(rèn)識(shí)到我們土地評(píng)估機(jī)構(gòu)作為向銀行等金融機(jī)構(gòu)提供中介咨詢服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)抵押物面臨的抵押權(quán)滅失的巨大風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該詳盡充分地向銀行提示。
三、關(guān)注土地使用權(quán)抵押項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)批準(zhǔn)文件的有效期
在評(píng)估土地時(shí)，我們要求委托方提供土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)證，國(guó)有建設(shè)用地土地作用權(quán)出讓合同，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，如果已經(jīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，還要求委托方提供工程規(guī)劃許可證，施工許可證。而一宗土地只有具備規(guī)劃條件，才真正具有市場(chǎng)價(jià)值，而規(guī)劃條件的合法表現(xiàn)，是規(guī)劃行政管理部門頒發(fā)的規(guī)劃許可證明文件和建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的施工許可文件。按照規(guī)范出讓的土地使用權(quán)，應(yīng)該附有規(guī)劃條件。但工作中在收取資料時(shí)，對(duì)于未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的土地，委托方往往只能提供產(chǎn)權(quán)證和國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓合同，即使能提供建設(shè)用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證，有些也是早已過(guò)了有效期的。在沒(méi)參加這次培訓(xùn)班前，實(shí)事求是地講，我也沒(méi)重視項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)批準(zhǔn)文件的有效期問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)不在有效期內(nèi)，往往催一催或者問(wèn)一問(wèn)委托方，要求他們提供最新的規(guī)劃指標(biāo)文件，或者要求他們解釋。實(shí)在提供不出來(lái)，為圖省事，就直接采用已過(guò)了有效期的規(guī)劃指標(biāo)文件中的參數(shù)進(jìn)行評(píng)估，沒(méi)有意識(shí)到規(guī)劃許可文件失效，土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值會(huì)受到影響，進(jìn)而影響到土地抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
四、實(shí)際用途與登記用途不一致物業(yè)的評(píng)估
在講課中，梁老師舉了一個(gè)案例，就是開(kāi)發(fā)商將臨街樓房建成了臨街商鋪并按照商鋪出售，但在辦理產(chǎn)權(quán)證書時(shí)，開(kāi)發(fā)商為了逃避一些費(fèi)用，將商鋪仍按規(guī)劃批準(zhǔn)的住宅用途辦理了產(chǎn)權(quán)證。而在現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)登記用途為住宅，而實(shí)際用途為辦公或商業(yè)，我在評(píng)估工作中，還遇上過(guò)登記用途為工業(yè)用房，實(shí)際用途為商業(yè)的極端案例。
如果嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)，擅自改變用途均屬違規(guī)，應(yīng)由政府有關(guān)部門進(jìn)行查處，以前在評(píng)估這種物業(yè)時(shí)，我也是按證載用途評(píng)估其價(jià)值，但評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)實(shí)際售價(jià)有一定差距，自己也知道與市場(chǎng)價(jià)值不符，與客戶溝通，客戶對(duì)評(píng)估結(jié)果也不認(rèn)可，感到很尷尬。針對(duì)這種情況，梁老師提出了解決方案：可以按照實(shí)際用途的正常市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，再扣除估價(jià)基準(zhǔn)日應(yīng)補(bǔ)交的出讓金，得到最終價(jià)值。我覺(jué)得梁老師提出的這個(gè)解決方案太好了，今后再遇到類似情況，我就知道怎么處理，與客戶也好解釋和溝通了。
梁老師講的土地剩余使用年限對(duì)抵押期間的影響、建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)問(wèn)題、政府儲(chǔ)備土地抵押等問(wèn)題，對(duì)我們的土地評(píng)估實(shí)際工作都有很大幫助。
五、地價(jià)影響因素分析與估價(jià)方法及參數(shù)取值之間的不一致
在出土地估價(jià)報(bào)告時(shí)，經(jīng)常因?yàn)榭蛻舸叩眉保瑫r(shí)間緊，只重視估價(jià)方法和參數(shù)取值及測(cè)算，忽視了地價(jià)影響因素分析，甚至直接粘貼復(fù)制同一地區(qū)的地價(jià)影響因素分析。將這兩部分割裂開(kāi)來(lái)，未考慮地價(jià)影響因素與地價(jià)水平確定的關(guān)聯(lián)性。石桂琴老師不愧是資深的土地估價(jià)師，把我們?cè)谧珜懲恋毓纼r(jià)報(bào)告中常犯的一些錯(cuò)誤都列了出來(lái)，比如：在一般因素分析中，前面對(duì)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析時(shí)，得出的結(jié)論是“地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，地價(jià)逐步上升”，在估價(jià)方法選擇的闡述中，卻給出“當(dāng)?shù)毓I(yè)用地交易很少，市場(chǎng)不完善，且可比性差，不適于選用市場(chǎng)比較法”的理由；在一般因素和區(qū)域因素分析中，前面說(shuō)“區(qū)域環(huán)境大大改善，土地升值較快”，而在地價(jià)確定時(shí)，對(duì)較低價(jià)格不作分析判斷，直接取了較高的權(quán)重；在市場(chǎng)比較法的區(qū)域因素分析中，說(shuō)周圍環(huán)境較好、區(qū)域位Z較好、交通便捷度高等，而在基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的區(qū)域因素修正的因素條件說(shuō)明中，又和市場(chǎng)比較法不一致，甚至自相矛盾。
在聽(tīng)了石老師的講課后，我的體會(huì)是：今后在撰寫報(bào)告時(shí)，一定要把報(bào)告作為一個(gè)整體，寫完后自我檢查，前后對(duì)比。
石老師還講了估價(jià)方法應(yīng)用中的不一致問(wèn)題，比如在應(yīng)用市場(chǎng)比較法時(shí)，估價(jià)對(duì)象與比較案例的內(nèi)涵不相一致，估價(jià)對(duì)象為純住宅用地，所選比較案例為商住用地，這也是我在評(píng)估工作中最常犯的錯(cuò)誤，今后在評(píng)估工作中要記住老師講的要點(diǎn)，吸取教訓(xùn)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)剡x擇每一個(gè)參數(shù)，合理分析確定估價(jià)結(jié)論，寫出合格的土地估價(jià)報(bào)告。
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