江門房地產主要稅費及計算

時間：2024-05-23 09:16:47 各地求職生活指南

江門房地產主要稅費及計算2015

　　稅費作為國家硬性規定的企業支出，在企業盈利中占據相當的比重，稅費問題是企業財務工作中的重要一項。關系到企業盈利和項目運作方式、運作周期、企業融資方式等方面。因此了解房地產運營當中的稅費問題顯得相當重要。

江門房地產主要稅費及計算2015

　　主要稅費

　　房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。

　　一、營業稅:是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產取得的營業收入征收的一種稅。計算公式=營業額×5%

　　二、城市維護建設稅和教育費附加：以營業稅等流轉稅為計稅依據，依所在地區分別適用7%、5%、1%征城市建設維護稅，依3%計征教育費附加。

　　三、土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。它采用四級超率累進稅率，

　　應納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-速算扣除額×速算扣除率。

　　其中：土地增值額=轉讓房地產總收入-扣除項目金額。計算扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額;開發土地和新建房及配套設施的成本;開發土地和新建房及配套設施的費用;舊房及建筑物的評估價格;與轉讓房地產有關的稅金;加計扣除。

　　四、房產稅：是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入征收的一種稅。稅率為1.2%。

　　年應納稅額=房產原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。

　　五、城鎮土地使用稅:是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。

　　年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)。

　　六、城市房地產稅、三資企業土地使用費：城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳臺胞，按照房產原值征收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅,稅率為1.2%。

　　年應納稅額=房產原值×稅率×(1-30%)。

　　三資企業土地使用費是對本市行政區域內使用土地的外資企業，按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，征收的一項費用。應納土地使用費額=占用土地面積×適用的單位標準。

　　七、印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數量×單位稅額。

　　八、契稅：契稅是對在我國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位征收的一種稅。應納稅額=計稅依據×稅率

　　九、企業所得稅、外資和外國企業所得稅：是對我國境內的企業或組織，在一定期間內的生產、經營所得和其他所得征收的一種稅。應納稅額=(全部應稅收入-準予扣除項目)×適用稅率。

　　十、個人所得稅 :是對個人的勞務和非勞務所得征收的一種稅。房地產業所涉及最多的是“工資、薪金”所得。其適用5%-45%的超額累進稅率。應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數。

　　土地增值稅計算

　　一、土地增值稅實行四級超率累進稅率

　　(一)增值額未超過扣除項目金額50%的部分稅率為30%

　　(二)增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分稅率為40%

　　(三)增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分稅率為50%

　　(四)增值額超過扣除項目金額200%的部分稅率為60%

　　二、計算土地增值稅稅額，具體公式如下：

　　(一)增值額未超過扣除項目金額50%的：

　　土地增值稅稅額=增值額×30%

　　(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的：

　　土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

　　(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的：

　　土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

　　(四)增值額超過200%的：土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

　　公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數。

　　三、扣除項目

　　(一) 取得土地使用權所支付的金額，取得土地使用權所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

　　(二)房地產開發成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

　　(三)房地產開發費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

　　(四)評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

　　(五)稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加和地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。

　　(六)加計20%的扣除，根據條例第六條(五)項規定，對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和按規定計算的房地產開發成本兩項金額之和，加計20%的扣除。

　　[例] 某房地產開發企業開發的一個房地產開發項目已經竣工結算，此項目已繳納土地出讓金300萬元，獲得土地使用權后，立即開始開發此項目，建成10,000平米的普通標準住宅，以每平方米4,000元價格全部出售，開發土地、新建房及配套設施的成本為每平米1,500元，不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，賬面房地產開發費用為200萬元。已經繳納營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費、印花稅170萬元，請問如何繳納土地增值稅。

　　第一步，計算商品房銷售收入

　　4,000×10,000=4,000萬

　　第二步，計算扣除項目金額

　　1、購買土地使用權費用：300萬元

　　2、開發土地、新建房及配套設施的成本：1,500元×10,000平方米=1,500萬元

　　3、房地產開發費用：

　　因為不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，房地產開發費用扣除限額為：(300+1500)×10%=180萬元，應按照180萬元作為房地產開發費用扣除。

　　4、計算加計扣除：(300+1500)×20%=1800×20%=360萬元

　　5、稅金：170萬元

　　扣除項目金額=300+1,500+180+360+170=2,510萬元

　　第三步，計算增值額

　　增值額=商品房銷售收入-扣除項目金額合計