商品房預售合同無效案例分析
一審法院經審理查明：國貿房地產公司承建某綜合樓，2006年9月26日，某區新華書店與國貿房地產開發有限公司(以下簡稱國貿房地產公司)簽訂《土地聯合建房協議書》，并對該協議書進行了公證，雙方約定：某區新華書店將某某路40號的土地(其土地使用權人是某區新華書店，使用權類型為劃撥，用途為倉儲;該樓的承建申請人為某區文體局)交給國貿房地產公司開發，國貿房地產公司將開發出來的房屋“某綜合樓”除無償給某區新華書店一部分外，其他房屋可由國貿房地產公司對外出售，某某路40號的土地的過戶手續、土地出讓金等費用均由國貿房地產公司負責辦理和承擔。
2006年11月14日，國貿房地產公司與羅某簽訂了一份《房屋訂購合同》，合同約定：由羅某定購國貿房地產公司在建的自建工程“某綜合樓”中的從北往南第四間門面及二樓整層，門面面積約62平方米，每平方米9500元，二樓面積約為800平方米，每平方米1620元。羅某應向國貿房地產公司交付購房預訂款80萬元，國貿房地產公司在房產局驗收合格后交付土地使用權證及房屋產權證，羅某在其后30天內交付余款。2007年3月28日，國貿房地產公司應向羅某交付房屋。合同還約定，國貿房地產公司如無法交付房屋，則雙倍返還羅某交付的全部房款。合同總價款為188.5萬元。
合同簽訂后，羅某依約分別于2006年12月13日和12月22日交付購房預訂款8萬元、72萬元。但國貿房地產公司未按合同約定交付房產證及房屋。國貿房地產公司至今未取得“某綜合樓”的商品房預售許可證。故羅某請求判令國貿房地產公司繼續履行合同及償付違約金160萬元
【審判】
一審法院認為：羅某與國貿房地產公司之間簽訂的《房屋定購合同》，不違反法律法規的禁止性規定，該民事法律關系合法有效，依法應予保護。該合同從內容和性質上看，應屬房屋買賣合同。國貿房地產公司未按合同約定履行合同的行為違約，對引起本案糾紛應負全部責任。但因國貿房地產公司和羅某買賣房屋的土地性質是國有劃撥用地，且產權所有人不是國貿房地產公司，致使該合同目的無法實現。故對羅某要求國貿房地產公司繼續履行合同的請求，不予支持。從雙方約定的違約條款性質上看，該條款應是定金條款，但其約定超過合同總價款的20%，對超過部分不應雙倍返還。
據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、《中華人民共和國擔保法》第八十九條、第九十一條的規定，判決如下：一、國貿房地產公司雙倍返還羅某定金75.4萬元(188.5萬元X20%X2=37.7萬元X2)。
二、國貿房地產公司返還羅某購房款42.3萬元(80萬元-37.7萬元)。上述二項合計117.7萬元，由國貿房地產公司于本判決生效后十日內付清。如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 羅某不服上訴稱：一審判決認定國貿房地產公司不能繼續履行房屋訂購合同錯誤。即使涉案的《房屋訂購合同》無效，國貿房地產公司對造成該合同無效也應當承擔全部過錯責任。請求撤銷一審判決，改判國貿房地產公司繼續履行《房屋訂購合同》并支付違約金80萬元。 國貿房地產公司上訴并答辯稱：
一、國貿房地產公司與羅某簽訂的《房屋訂購合同》為無效合同。該房屋不是國貿房地產公司自己開發建設的商品房項目，國貿房地產公司不是該房屋的法定權利人。國貿房地產公司與羅某簽訂的《房屋訂購合同》損害了法定權利人的權益，應認定無效。國貿房地產公司應返還收取的羅某交付的購房預定款，國貿房地產公司與羅某對合同無效均有過錯，應各自承擔相應的責任。
請求撤銷一審判決，確認雙方簽訂的《房屋訂購合同》無效;判決由國貿房地產公司返還羅某預付購房款80萬元。 二審認為：
1、關于涉案的《房屋訂購合同》是否合法有效的問題。按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條的規定，本案的涉案合同屬于商品房買賣合同。由于國貿房地產公司至今未取得“某綜合樓”的商品房預售許可證，故按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，該《房屋訂購合同》應認定為無效合同。國貿房地產公司在明知自己沒有取得“某綜合樓”的商品房預售許可證的情況下，未告知羅某，仍與其簽訂《房屋訂購合同》，按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款第(一)項的規定，羅某可以請求國貿房地產公司返還其已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求國貿房地產公司承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。本案中，羅某已向國貿房地產公司支付了80萬元購房款，故國貿房地產公司應當退還羅某80萬元預付款并賠償其80萬元。 由于涉案合同無效，因而不能繼續履行。
2、關于涉案的《房屋訂購合同》第八條是否是定金條款的問題。涉案的《房屋訂購合同》第八條明確約定“違約責任：1、自乙方簽訂合同之日起，如有資金問題或其他原因，乙方違約，甲方有權沒收全部所交的款項。2、甲方因工程半途而廢止，或中途轉讓他人，竣工時間延期等所造成無法交付給乙方，乙方所交付的房款總額，甲方應雙倍償還給乙方”。該條款是合同雙方當事人真實意思的表示，是對其違約責任的約定，故涉案的雙方當事人均應按《房屋訂購合同》第八條的約定履行。一審判決適用法律錯誤，應予糾正。
經二審審判委員會討論決定，判決：一、撤銷一審民事判決。二、國貿房地產開發有限公司退還羅某預付購房款80萬元，并賠償羅某80萬元，由國貿房地產開發有限公司于判決書生效后十日內付清。三、駁回羅某的其他訴訟請求。上述給付款項，如未按判決指定的期間履行金錢給付義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條的規定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
【問題】
一、本案屬于房屋買賣合同還是屬于商品房預售合同糾紛。國貿房地產公司與羅某簽訂了一份《房屋訂購合同》時，標的物尚未竣工，根據建設部1994年11月15日發布的《城市商品房預售管理辦法》的規定，本案應屬于商品房預售合同糾紛。
二、合同的效力。
1、該商品房的土地性質是國有劃撥用地，根據中華人民共和國國家土地管理局1998年第8號令《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》第五條、第九條、第十三條的規定，涉及的劃撥土地使用權，需要改變土地用途的，應當依法辦理有關批準手續，補交出讓金或有關土地有償使用費用。至本案審結，國貿房地產公司亦未能提交改變土地用途所必須的有關批準手續。
2、根據最高人民法院2003年4月28日《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”的規定，至本案審結，國貿房地產公司未取得商品房預售許可證。以上兩點，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第(五)項的規定，國貿房地產公司與羅某簽訂的《房屋訂購合同》無效。
三、本案是否遺漏當事人。本案新華書店是土地使用權人，是否遺漏了當事人新華書店。根據羅某的訴請，羅某請求認定合同有效、國貿房地產公司履行雙方簽訂的合同并承擔違約責任，國貿房地產公司辨稱合同無效并駁回羅某的訴訟請求。雙方的焦點是合同的效力，故此，依照商品房預售合同糾紛處理，沒有遺漏當事人。
四、二審改判的理由。由于涉案合同無效，依照無效合同的處理原則，因該合同取得的財產，應當予以返還。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。國貿房地產公司未改變土地使用性質，明知自己沒有取得“某綜合樓”的商品房預售許可證的情況下，亦未告知羅某，即與其簽訂《房屋訂購合同》，應當承擔合同無效的過錯責任。按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款第(一)項的規定，羅某可以請求國貿房地產公司返還其已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求國貿房地產公司承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
本案中，羅某已向國貿房地產公司支付了80萬元購房款，故國貿房地產公司應當退還羅某80萬元預付款并賠償其損失80萬元。
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