2016房地產估價師考試案例分析復習題
2016房地產估價師考試很快就要到了，下面是yjbys小編整理的案例分析部分的復習題，希望能對大家的備考有幫助，更多內容請關注應屆畢業生網。
1、工業房地產及其估價特點。①涉及的行業多;②非標準廠房多，單價相差大;③要區分設備和建筑物的造價;④受腐蝕的可能性大。
2、工業房地產估價常采用的方法。市場比較法(適用于標準廠房)、收益法(撥離房地產收益)、成本法(要區分建筑造價和設備基礎，要分別估算，扣除設備基礎價值)。
由于工業房地產的特點，所以估價時多采用成本法。標準廠房較易確定統一的重置價格，從而可以制定當地統一重置價格表。非標準廠房的重置價格的確定則有兩個主要信息途徑：一是參考預算價格計算;二是利用標準廠房的重置價格表，根據跨度、柱距、高度等修正，修正參數由經驗得出。來自www.Examw.com
3、影響工業房地產的主要區域因素：交通條件、基礎設施、地理位置。
4、影響工業房地產的主要個別因素：用地面積、地質和水文條件、房地產用途(體現最高最佳使用原則，能改變用途的，以其最高最佳使用用途估價)。
特殊用途房地產估價
即這類房地產通常都伴隨著專營權，因此最理想的估價方法應該是利潤法。采用利潤法估價，意味著在對該房地產估價時已經考慮了專營權的價值。如：加油站和停車場。應撥離出特許經營權的收益，即超額剩余價值。
案例：
某城市規劃建設一條環城公路，經過某商品住宅小區南側。該小區已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000┫。建設環城公路需占用該小區500┫綠地，并拆除一幢面積為900┫的住宅樓。政府擬按規定進行有關補償和賠償，委托房地產估價機構進行評估。
問題：
理論上政府補償和賠償的內容應包括哪些方面?
【參考解析】：
1.政府應對占用的小區500┫綠地進行賠償，依據《中華人民共和國物權法》第六章第七十三條之規定，建筑區劃內的綠地屬于小區全體業主所有，即使是市政建設需要占用，也應給予小區全體業主綠地損失賠償費，同時，由于修建環城公路，給小區業主帶來的噪聲污染、出行不便也應給予相應賠償。
2.《中華人民共和國物權法》第四十二條規定，征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。政府應對被拆除的900┫的住宅樓的業主(或產權人)依法進行補償。理論上的補償內容包含：被拆除的住宅樓的房地產補償費(含被拆除的住宅樓室內業主自行裝修裝飾的補償費)、搬遷補助費、過渡補助費，安置補助費(針對住房困難的低收入家庭的)等。
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