房地產估價案例與分析模擬試題

時間：2024-10-19 22:21:16 房產估價師

2016年房地產估價案例與分析模擬試題

　　2016年房地產估價師考試臨近，小編帶來一套案例與分析部分的模擬試題，希望能對大家的復習有幫助。

2016年房地產估價案例與分析模擬試題

　　A市B房地產開發公司在城市規劃區內通過出讓方式取得了一塊土地的使用權，在簽訂的土地使用權出讓合同中規定，此土地按照城市規劃為住宅用地，需進行商品住宅建設。B公司通過調查研究，發現將臨街的部分土地用于商業將更具市場潛力，同時也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向有關部門提出建設二層商業中心的申請，申請最終得到批準。拆遷前委托C二級房地產估價機構，進行了拆遷評估。B公司在拆遷中遇到釘子戶D，無正當理由拒不與B公司簽訂拆遷協議，致使商品房建設難以進行。此期間，商業中心建設按期進行，并于次年5月完成施工任務，并通過竣工驗收。并及時辦理了該商業中心的《房屋所有權證》。隨后，B房地產開發公司將其出租給E經貿公司進行經營;而E經貿公司由于自身原因，又將該商業中心轉租給個體戶F。在此之后，商品住宅建設開始啟動，在建設過程中，為了融通資金，B房地產開發公司將先前建設的商業中心向建設銀行進行了抵押，從而保證了商品住宅的按期完工。

　　1、B房地產開發公司欲改變部分土地用途，首先需辦理( )手續?

　　A.向土地管理部門提出部分改變土地使用性質的申請

　　B.向城市規劃部門提出部分改變土地使用性質的申請

　　C.向建設管理部門提出部分改變土地使用性質的申請

　　D.向房管部門提出部分改變土地使用性質的申請

　　2、責令限期拆遷決定發布后，若C戶仍不搬遷，下列關于強制拆遷正確的說法是( )。

　　A. A市房屋拆遷主管部門自行組織直接強制拆遷

　　B. B房地產開發公司組織有關人員直接強制拆遷

　　C. A市人民政府責成有關部門強制拆遷

　　D. A市房地產管理部門自行組織直接強制拆遷

　　E.A市房屋拆遷主管部門依法申請人民法院進行強制拆遷

　　3.按國家有關房地產估價機構資質管理規定，C二級房地產估價機構最少應有( )名取得《房地產估價師資格證書》并經登記注冊的專職房地產估價師

　　A、3

　　B.4

　　C.5

　　D.7

　　E.94、拆遷評估時，C房地產估價機構對對房屋拆遷性質、面積認定應掌握的原則包括( )。

　　A、被拆遷房屋的性質和面積一般以現場堪查的結果為準。

　　B.被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準。

　　C.對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認

　　D.對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市房地產管理部門申請確認

　　E.對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向房屋面積鑒定機構申請鑒定;沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。

　　5、該商業中心的房屋所有權登記屬于( ) 登記。

　　A、房屋所有權轉移登記

　　B、房屋所有權變更登記

　　C、房屋所有權初始登記

　　D、房屋所有權注銷登記

　　6、B房地產開發公司與E經貿公司在租賃合同簽訂后( )日內，辦理房屋租賃登記備案手續。

　　A、30

　　B、45

　　C、60

　　D、90

　　7、針對E經貿公司的轉租行為，下列說法正確的包括 ( )。

　　A、經B房地產開發公司同意，E經貿公司可以依法將承租的商業中心轉租

　　B、E經貿公司可以將承租的商業中心轉租，不必經B房地產開發公司同意

　　C、轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同不隨之變更、解除或者終止。

　　D、轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之變更、解除或者終止。

　　E.該轉租合同也必須按照有關部門規定辦理登記備案手續

　　1.B 2.CE 3.C 4.BCE 5.C 6.A 7.ADE

　　某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，估價時點為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡,包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實.認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/㎡。

　　請問：

　　(1)估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?

　　(2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?

　　答案：

　　(1)錯誤有：

　　①應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。

　　②應根據估價對象的規模，確定客觀合理的開發周期，以此計算投資利息。

　　③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

　　(2)還應將重置價格減去折舊：

　　①可能存在的施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。

　　②可能存在的爛尾樓設計過時(落后)等各種原因產生的功能折舊。

　　③可能存在的由于市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。