2024房地產估價師理論與方法模擬真題及答案
在現實的學習、工作中，我們需要用到試題的情況非常的多，試題是命題者按照一定的考核目的編寫出來的。那么你知道什么樣的試題才能有效幫助到我們嗎？下面是小編幫大家整理的2024房地產估價師理論與方法模擬真題及答案，歡迎大家分享。
房地產估價師理論與方法模擬真題及答案 1
一、單選題
1.鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是( )。
A.2% B.3% C.4% D.0 答案：D
解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費用后的殘余價值與房屋造價的比例，按照房屋折舊的有關規定，鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是0.
2.收益法適用的條件是房地產的( )。
A.收益能夠量化 B.風險能夠量化 C.收益或風險其一可以量化
D.收益和風險均能量化 答案：D
解析：通過收益法的報酬資本化法公式，我們可以知道收益和風險是求房地產收益價格的兩個必不可少的要素，只有量化其值才能運用公式求得價格。
3.投資利潤率的計算公式是( )。
A.開發利潤/(土地取得成本+開發成本+管理費用)
B.開發利潤/(土地取得成本+開發成本)
C.開發利潤/(土地取得成本+開發成本+投資費用)
D.開發利潤/開發完成后的房地產價值 答案：A
4.在新開發區內有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉讓土地面積的比率是60%，預計可轉讓土地的價格是3000元/平方米，則可轉讓土地的價格是( )。
A.2500萬元 B.3500萬元 C.3600萬元 D.3000萬元 答案：C
解析：20000×60%×3000=3600萬元。
5.受腐蝕的磚木二等生產用房的耐用年限是( )。
A.30年 B.20年 C.10年 D.40年 答案：B
解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產用房的耐用年限均是20年。
6.一般來說，開發經營期的起點( )。
A.與經營期的起點重合 B.與運營期的起點重合
C.與建造期的起點重合 D.與開發期的起點重合 答案：D
7.路線價法主要適用于( )。
A.城市商業街道兩側土地的估價 B.舊建筑物的估價
C.新建筑物的估價 D.拆遷房屋的估價 答案：A
解析：路線價只能用來評估地價，不能用于評估建筑物價值。
8.在用路線價法估價中設定的標準深度，通常是路線價區段內臨街各宗土地深度的( )。
A.算術平均數 B.中位數 C.加權平均數 D.眾數 答案：D
9.在本金相等.計息的周期數相同時，如果利率相同，則通常情況下(計算的周期數大于1)( )。
A.單利計息的利息少，復利計息的利息多
B.單利計息的利息多，復利計息的利息少
C.單利計息的利息與復利計息的利息一樣多
D.無法知道 答案：A
解析：復利計息是利息產生利息，即利滾利。
10.某地區房地產交易中賣方.買方應交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%.某宗房地產交易，買方付給賣方2325元/㎡，應交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為( )元/㎡.
A.2487.75 B.2500.00 C.2511.00 D.2162.25 答案：B
11.某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為( )。
A.33.3 B.12 C.20 D.60% 答案B
12.土地取得成本是取得( )所需的費用。稅金等。
A.土地使用權 B.土地轉讓權 C.土地經營權 D.開發土地
答案D
13.對于單純增加容積率的補地價來說，其補地價的數額理論上可以用下列公式計算：補地價(單價)=[(增加后的容積率-原容積率)/( )]×原容積率下的土地單價。
A.建筑面積 B.原容積率 C.土地總面積 D.增加后的容積率
答案B
14.下面對假設開發法適用條件的表述最為準確的為( )。
A.新開發房地產項目 B.用于出售用途的房地產項目
C.具有投資開發或再開發潛力的房地產 D.用于投資或再開發的房地產
答案C
15.房地產價格與一般物品的價格，既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是( )。
A.都是價格，用貨幣來表示 B.都有波動，受供求因素的影響
C.都是按質論價 D.市場性質相同 答案ABD
16.中國大陸目前有償出讓和轉讓土地的價格都是( )。
A.所有權價格 B.抵押權價格
C.地役權價格 D.使用權價格 答案D
17.房地產的供給曲線表示( )。
A.房地產的出售量與其價格之間的關系 B.房地產的`出售量與購買者能力的關系
C.房地產的供給量與其價格之間的關系 D.房地產的供給量與購買者能力的關系
答案C
18.某高層樓房占用的土地總面積為800㎡，總建筑面積為2000㎡，某人擁有其中120㎡的建筑面積。那么如果按建筑面積進行分攤計算，該所有人擁有的土地數量為( )㎡.
A.40 B.45 C.48 D.50 答案C
19.有甲乙兩宗房地產，甲房地產的收益年限為50年，單價為3500元/㎡，報酬率為8%;乙房地產收益年限為30年，單價為3000元/㎡，報酬率為6%.那么，甲的價格( )乙的價格。
A.高于 B.低于 C.等于 D.條件不足，無法確定 答案B
20.某酒店已知可以在未來30年內取得豐厚收益，經計算未來3年收益分別為93萬元、100萬元、120萬元，從第4年到第30年的凈收益會穩定在130萬元左右，在該區域酒店類房地產的報酬率為12%，則此宗估價對象房地產的價格為( )萬元。
A.992.06 B.983.10 C.1080 D.852 答案B
二、多項選擇題
1.不同的估價目的將影響估價結果，是因為( )。
A.估價目的不同，估價對象的范圍可能不同
B.估價委托機構的不同，估價的性質可能不同
C.估價時點的不同，估價方法也可能不同
D.估價時點的不同，評估的價值類型可能不同
E.估價依據不同，估價應考慮的因素可能不同
2.建筑物區分所有權包括( )等。
A.按份共有所有權
B.專有部分所有權
C.共同關系成員權
D.共用部分持份權
E.長期使用和租賃
3.房地產的最高最佳使用狀態應該包括( )。
A.最佳區位
B.最佳規模
C.最佳用途
D.最佳集約度
E.最佳收益
4.在下列情形中，通常會引起房地產價格降低的有( )。
A.農用地改為非農建設用地
B.在寫字樓旁新建大型游樂場
C.住宅區道路禁止貨車通行
D.在住宅區旁新建一條全封閉的高速公路
E.常常遭受洪水威脅
5.估價項目完成后，應歸檔的估價資料包括( )。
A.實地查勘記錄
B.委托人名片
C.估價項目來源和接洽情況
D.估價中的不同意見
E.估價報告定稿之前的重大調整或修改意見
6.以下說法滿足最高最佳使用的條件有( )。
A.法律上許可
B.技術上可能
C.價值最大化
D.權益上允許
E.經濟上可行
7.房地產價格構成中的開發成本包括( )。
A.取得土地使用權時的出讓金或轉讓金
B.基礎設施建設費
C.公共配套設施建設費
D.勘察設計和前期工程費
E.管理費
8.運用路線價法估價的步驟包括( )等。
A.調查評估路線價
B.計算臨街土地的價值
C.求取可比實例價格
D.劃分路線價區段
E.交易情況修正
9.功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有( )等。
A.意外破壞的損毀
B.市場供給的過量
C.建筑設計的缺陷
D.人們消費觀念的改變
E.周圍環境條件惡化
10.下列關于估價上的建筑物折舊的說法中，正確的有( )。
A.估價上的折舊與會計上的折舊有本質區別
B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額
C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失
D.建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新構建價格與市場價值之間的差額
E.建筑物的折舊包括物質折舊、功能折舊和經濟折舊
11.在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠性，關鍵取決于( )。
A.房地產具有開發或再開發潛力
B.將預期原理作為理論依據
C.正確判斷了房地產的最佳開發方式
D.正確量化了已經獲得的收益和風險
E.正確預測了未來開發完成后的房地產價值
12.在劃分路線價區段時，應符合的條件包括( )。
A.形狀相似
B.在同一條街道上只有一個路線價區段
C.面積接近
D.地塊相連
E.可及性相當
13.房地產估價所評估的是房地產的( )。
A.投資價值
B.賬面價值
C.市場價值
D.使用價值
E.交換價值
14.直接資本化法的優點不包括( )。
A.不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益
B.指明了房地產的價值是其未來各期凈收益的現值之和，這既是預期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎
C.每期的凈收益或現金流量都是明確的，直觀且容易被理解
D.不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產來求取適當的資本化率
E.資本化率或收益乘數直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況
15.房地產估價中，估價方法的選擇，是由( )綜合決定的。
A.估價對象的房地產類型
B.估價方法適用的對象和條件
C.估價人員的技術水平
D.委托人的特殊要求
E.所收集到的資料的數量和質量
參考答案：ADE BCD BCD BDE ACDE ABC BCD
ABD CD ACDE CE DE CE BCD ABE
房地產估價師理論與方法模擬真題及答案 2
1.有一宗耐用年限為40年的工業生產用房，已經實際使用了5年，其建筑總面積為1000m2，重置價格為1200元/ m2，殘值率為5%，用定額法計算出建筑物的現值為( )萬元。
A.105.75
B.117.15
C.105
D.115
答案：A
2.通過土地重劃或調整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了( )對地價的影響。
A.土地面積
B.地質條件
C.土地位置
D.土地形狀
答案：D
3.估價上的折舊注重的是( )。
A.原始取得價值的減價修正
B.原始取得價格的攤銷與回收
C.重置價格的攤銷與回收
D.價值的減價修正
答案：D
4.某宗房地產1993年10月建成，在2003年10月預評估其現值，經估價人員判定認為該宗物業尚可使用40年，假若殘值率為0，按直線法確定其成新率為( )%
A.60
B.70
C.80
D.90
答案：C
5.房地產按開發程度來劃分，其中包括以下( )類。
A.生地：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地.農地
B.毛地：是指具有一定城市基礎設施，且已經完成房屋拆遷補償安置的土地
C.熟地：具有較完善的城市基礎設施且土地平整，但尚未完成房屋拆遷補償安置的土地
D.現房：是地上建筑物己建成，可直接使用的房地產
答案：AD
6.關于收益法適用的條件是( )
A.房地產的收益和風險都能較準確地量化
B.房地產將出租或出售
C.有收益或有潛在收益的房地產
D.房地產將用于商業用途
答案：A
7.關于長期趨勢法適用的對象，下列最佳表述為：( )。
A.從短期內難以看出房地產價格變動規律和趨勢，但從長期來看，可以顯現出一定的變動規律和發展趨勢的房地產
B.從短期內或長期內都難以看出房地產價格變動規律和趨勢，但從長期來看，可以找到一定的時間序列數據，利用這些數據可以推知未來房地產價格的變動的房地產房地產估價師
C.目前沒有開發，但未來將會進行開發的房地產，由于目前無類似價格可以比較，但根據未來發展趨勢一定地找到類似比較案例的房地產
D.房地產價格通常從短期內難以看出房地產價格變動規律和趨勢，但從長期來看，會顯現出一定的變動規律和發展趨勢。長期趨勢法適用于價格無明顯季節波動的房地產
答案：D
8.估價程序是指房地產估價全過程中的各項具體工作，按照其內在聯系性所排列出的先后進行排序。房地產估價的一般程序包括以下幾個方面，排序正確的'是( )2016房地產估價師《理論與方法》精選練習題房產估價師。
①擬定估價作業方案;②受理估價委托及明確估價基本事項(包括明確估價目的估價對象.估價時點);③搜集估價所需資料;④獲取估價業務;⑤選定估價方法測算：⑥實地查勘估價對象;⑦確定估價結果;⑧撰寫估價報告并審核;⑨估價資料歸檔;⑩交付估價報告
A.①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨
B.①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩
C.④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨
D.④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩
答案：C
9.商業用地房地產位置的優劣主要取決于( )。
A.周圍環境狀況，安寧程度
B.位置有利于原料和產品的運輸
C.交通是否便捷及離市中心的遠近
D.繁華程度，臨街狀況
答案：D
10.應歸檔的估價資料包括( )。
A.估價項目來源和接洽情況記錄
B.與委托人簽訂的估價委托合同
C.向委托人出具的估價報告(包括附件)和實地查勘記錄
D.估價過程中的不同意見和估價包括定稿之前的重大調整或者修改意見記錄
E.估價人員和估價機構認為有必要保存的其他估價資料
答案：BCDE
11.某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。
A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%
答案：C
12.在估價中選取4個可比實例：甲成交價格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元;乙成交價格 5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余額36萬元;丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清：丁成交價格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時支付20萬元，一年后付清32.36萬元。已知折現率為10%，那么這4個可比實例單價的高低排序為( )。
A.甲乙丙丁
房地產估價師理論與方法模擬真題及答案 3
1、房地產投資的( )特點，正是置業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。
A.能夠得到稅收方面的好處
B.易于獲得金融機構的支持
C.能抵消通貨膨脹的影響
D.提高投資者的資信等級
標準答案：C
2、我國去年對房地產投資的宏觀調控政策，使許多房地產投資者在實現其預期收益目標時遇到困難。這主要體現了房地產投資風險的( )。
A.政治風險
B.政策風險
C.利率風險
D.市場供求風險
標準答案：B
3、房地產屬于非貨幣性資產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。這主要體現了房地產投資風險的( )。
A.變現風險
B.政策風險
C.利率風險
D.市場供求風險
標準答案：A
4、由于建筑技術的發展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業的使用，使后來的物業購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。這主要體現了房地產投資風險的( )。
A.收益現金流風險
B.未來經營費用風險
C.資本價值風險
D.比較風險
標準答案：B
5、某投資商欲進行寫字樓置業投資。其目標收益率為12%，當前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區寫字樓市場相對整個投資市場的風險相關系數是( )?
A.0.57
B.0.74
C.0.80
D.1.04
標準答案：B
解析：由公式知：12%=3.5%+βj(15%-3.5%)，故βj=0.74
6、( )是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。
A.通貨膨脹風險
B.市場供求風險
C.變現風險
D.政策風險
標準答案：A
7、單一項目的投資風險頗大，若把這兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風險變化相互抵消，從而把組合風險降到最低，要達到這個理想效果的前提條件是各投資項目間有一個( )。
A.正的協方差
B.負的協方差
C.標準協方差
D.絕對協方差
標準答案：B
8、寫字樓經營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金為400元/m2?年，則其面臨( )。
A.市場供求風險
B.周期風險
C.變現風險
D.通貨膨脹風險
標準答案：D
解析：通貨膨脹風險也稱購買力風險。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。當收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的購買力風險。以固定租金方式出租物業的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。
9、香港新鴻基地產投資有限公司的董事會決議規定，在大陸的投資不能超過其全部投資的10%，這是基于( )的考慮結果。
A.大陸政策多變
B.占領世界投資市場
C.風險轉移
D.投資組合
標準答案：D
解析：投資者是在一個固定的預期收益率下使風險最低，或是在一個預設可接受的風險水平下，使收益最大化的投資組合。也就是說既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。
10、個別發展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風險屬于( )。
A.系統風險
B.資本價值風險
C.個別風險
D.比較風險
標準答案：C
11.政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供( )。
A.商品住房
B.限價商品住房
C.經濟適用住房
D.廉租住房
答案：D
解析：廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。
12.某宗以房產為主的`房地產評估價格為1200萬元人民幣，根據國家關于估價收費標準的一般規定，該房地產估價最高收費額為( )萬元。
A.1.80
B.2.80
C.3.05
D.5.00
答案：C
解析：房地產估價采用差額定率累進計費，即按房地產價格總額大小劃分計費率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。根據以房產為主的房地產估價收費標準，100×5‰+900×2.5‰+200×1.5‰=3.05萬元。
13.下列關于建設用地使用權期間屆滿后的處理的表述中，正確的是( )。
A.非住宅建設用地使用權期間屆滿后，自動續期
B.住宅建設用地使用權期間屆滿后，自動續期
C.非住宅建設用地使用權期間屆滿后，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于期滿前6個月申請續期
D.非住宅建設用地使用權期間屆滿后，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于期滿前2年申請續期
答案：B
解析：《物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。
14.城市房屋拆遷估價的目的是為確定被拆遷房屋( )而評估其房地產市場價格。
A.與產權調換房屋結算差價
B.價值
C.貨幣補償金額
D.重置價格
答案：C
解析：拆遷估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格”。
15.房地產估價師執業資格延續注冊的許可機關是( )。
A.國務院人事主管部門
B.國務院建設主管部門
C.省級人事主管部門
D.省級房地產主管部門
答案：B
解析：國務院建設主管部門為房地產估價師注冊管理部門。省、自治區、直轄市人民政府房地產主管部門為房地產估價師注冊初審部門。
16.2006年1月，某房地產開發公司投資開發建設一經躋適用住房項目，總投資2億元，則該項目資本金應不低于( )萬元。
A.4000
B.5000
C.6000
D.7000
答案：D
解析：國務院《關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發{2004｝13號)，將房地產開發項目(不含經濟適用房項目)資本金比例由20%提高到35%。2億元×35%=7000萬元。
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