舊城改造調研報告

時間：2023-03-05 08:57:02 調研報告

舊城改造調研報告

　　隨著社會一步步向前發展，越來越多的事務都會使用到報告，報告具有成文事后性的特點。那么，報告到底怎么寫才合適呢？以下是小編為大家收集的舊城改造調研報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

舊城改造調研報告

舊城改造調研報告1

　　當前，城中村改造不僅是我縣城鎮化建設面臨的突出問題，而且是影響人居環境改善和城市形象提升的一道難題，破解這道難題已勢在必行。經過近時期對我縣城中村的調研，現將調研情況總結如下：

　　一、存在的突出問題

　　（一）土地利用粗放，視覺環境較差。我縣城中村缺乏統一規劃和管理，房屋建筑占地面積大，建筑風格與城市規劃不協調，土地利用率和產出率較低。

　　（二）管理機制缺乏，亂搭亂建盛行。調查中發現，我縣城中村名義上納入了城市管理范圍，但現實中還游離在城市管理之外，介于城市管理和農村管理范疇之間，存在城市管理部門管不到，街道管不好的問題。同時，由于城市建設牽動土地升值，村民受利益驅使，亂搭亂建、違法違章用地現象較為普遍，破壞了城區土地市場秩序。

　　（三）思想認識不夠，拆遷難度加大。我縣城中村人口多，人員構成復雜，道德素質良莠不齊，利益觀、價值觀呈現多樣性。由于村與村之間地理位臵、經濟條件差異，導致有的村民向村干部發難，嚴重影響拆遷補償安臵協議的整體簽訂；有的村民為得到更高補償金，提出無理要求，拒簽拆遷協議；還有個別村民采取要挾、上訪等方式謀取訴求利益最大化，增加了拆遷難度，影響了工作正常開展。

　　（四）改造資金不足，整體推進受阻。據調查，我縣城中村改造面臨著建筑密度大，拆遷成本高的難題，加之先期投入過大，改造開發資金嚴重短缺，成為目前制約我縣城中村改造整體推進的'突出問題。

　　二、主要原因分析

　　（一）城鄉二元結構體制束縛了城中村改造。城區里村均為集體經濟組織，實行農村集體所有制和農村經營管理體制，集體資產歸全體村民所有，在制度上未真正納入城市管理范疇。打破里村界限，實施大范圍聯片改造和社區管理，涉及戶籍、土地、財政制度和城中村管理體制、行政管理體制等諸多方面，面臨較大困難。

　　（二）局部眼前利益阻礙了城中村改造。隨著城鎮化進程的加快，城中村大部分土地被征用，居民主要依靠第

　　二、三產業及土地收益。一是部分由土地轉換成集體資產的城中村，只要擁有農村戶口，無需參加勞動，每年可獲得幾百元、甚至幾千元的收入，有的村還辦理了社保和醫保。二是城區里村出租房達千余戶，戶均年租金收入達數千元，一些臨街出租房租金收入更多，逐步形成了一批“食租”群體。三是部分村民受利益驅使，亂搭亂建現象較為突出。綜合以上分析，經濟利益在維持城中村農民生活的同時，也制約了城中村整體改造步伐。

　　（三）思想認識偏差影響了城中村改造。一是思想觀念

　　保守落后。部分村民思想觀念難以融入、適應城市現代化建設和文明市民素質提升的要求，沒有意識到城中村改造是現代化城市建設的需要，沒有體會到這是政府改善村民居住環境和生活品質，提升城市形象的好事、實事。二是依附土地的傳統觀念濃厚。在村民傳統觀念中，村落就是他們生存的根，擔心舊村改造或整體拆遷會使生活無著落。三是小農經濟意識濃厚。部分村民擔心造成的經濟損失得不到補償，對舊村改造拆遷持不情愿態度，甚至反對。

　　三、對策與建議

　　（一）在強化宣傳、搞好發動中加快推進城中村改造。宣傳發動工作是城中村改造項目順利實施的第一步，也是一項基礎性工作。一要加大政策宣傳力度。充分利用廣播電視、村務公開欄、發放宣傳材料等多種形式，引導黨員干部群眾樹立改善居住環境、提升生活品質的思想理念，激發建設現代化城市和美好家園的積極性和主動性。二要保障人民群眾知情權和參與權。通過實行全民參與，使城中村改造宣傳發動工作縱向到底、橫向到邊，實現公開、公正、透明，扎實有力推進城中村改造。

　　（二）在科學規劃、統籌推進中加快推進城中村改造。堅持舊村改造與提升環境、開發產業相結合，住宅地產與產業地產開發相結合，確保改造規劃高起點、高質量、高水平。一是做好城中村整體改造開發規劃。按照“一改一個村、一

　　改一個區片、一改一條街”的思路，高標準推進規模改造。二是科學規劃與優化產業相結合。注重科學規劃，建設一批寫字樓、商務樓，打造精品商務街區，使城中村改造改出一批新居、改出一批產業、改出一批景觀。通過吸引高端人士創業、城區居民就業，拉動現代服務業發展。三是注重環境建設和景觀建設。堅持布局合理、功能完善、環境優美、特色鮮明的原則，優化規劃模式，突出生態特色，塑造景觀特點。通過特色改造開發，進一步彰顯城市風采。

　　（三）在創新模式、規范運作中加快推進城中村改造。按照先建設安臵房，后拆遷改造，再綜合開發的程序，合理明確開發模式。一是村集體主導自我改造的方式。鼓勵集體經濟實力比較強的城中村自我組建開發企業改造，除部分土地用于安臵村民住宅外，通過土地招拍掛取得其他土地的使用權，進行房地產開發，向市場出售。二是開發企業獨資或開發企業與村合資合作改造的方式。開發企業通過招拍掛取得土地開發權，在村集體的幫助下，與村民簽訂拆遷安臵協議，開發的住宅首先用來安臵被拆遷戶，其他推向市場銷售。三是政府主導有效推進的方式。實行政府收儲后統一拆遷安臵，凈地招拍掛后由企業進行開發建設，從而加快城中村拆遷安臵和實現土地收儲，合理把握城中村改造開發建設節奏，實現村民贏環境、開發商贏利潤、政府贏形象的“三贏”。

　　（四）在落實責任、強化考核中加快推進城中村改造。

　　完成城中村改造任務，關鍵在領導，重點在考核。把城中村改造工作納入相關部門、單位和各里村崗位目標責任制考核范圍，分解落實目標任務，細化量化工作考核指標，列出時間表；把城中村改造考核情況作為街道干部考察、任用的重要依據，作為各村干部年度考評主要依據，與評先樹優、工資補貼等緊密掛鉤，激發村干部工作主動性、積極性和創造性。

舊城改造調研報告2

　　最近幾年，隨著我國社會主義市場經濟的逐步完善，土地的有償使用，房地產業的發展，住房的商品化，第三產業的興起以及大量外資的引進，使得舊城改造獲得新的改造動力和契機，從而推進了舊城改造的發展。這對于舊城區的原生居民來說，無論是保留、改建還是新建住宅，其環境都發生了很大的變化，無異于一場新的變革和沖擊，對其身心皆產生了較大的影響，既有積極的也有消極的。

　　舊城改造的主導者通常是當地政府。實施舊城改造，根本目的是改善老百姓的居住條件，改善城市基礎設施，改善城市環境面貌，是利國利民的實事好事。但舊城改造是一個復雜的系統工程，很容易出現這樣那樣的問題，個別地方出現偏差，就會影響這項工作的聲譽，帶來嚴重的負面影響。本文通過調查分析我市舊城改造中對居住環境產生的影響，提出相應的對策建議。

　　一、舊城改造與居住環境的基本概念

　　比較完整的舊城改造概念，當屬1958年8月在荷蘭海牙召開的第一屆關于舊城改造問題的國際研討會對舊城改造做的概括：舊城改造是根據城市發展的需要，在城市老化地區實施的有計劃的城市改造建設，包括再開發、修復、保護三個方面的內容。

　　居住環境是指包括自然條件、設施條件和社會條件而形成的生活領域與生活環境，主要由周圍條件、用地條件、公共設施條件和自然條件四個基本要素所構成。而生活環境是指以居住生活為中心的生活中有形或無形的外部條件，一般涉及氣候、聲光、空氣和水等自然條件和各種人為條件兩方面內容，后者除了包括道路、公園、交通、商店、醫院等公共設施條件之外，還包括經濟條件和社會條件（如人際關系、土地情況）。本文結合城市實際，著重調研分析舊城改造對居住環境的自然條件和設施條件方面的影響。

　　二、舊城改造對居住環境產生的主要影響及原因分析

　　（一）自然條件方面

　　居住環境的自然條件一般包括氣候、聲光、空氣和水等因素。在一個城市中，舊城改造往往對居住區的通風、日照、空氣環境及聲環境產生影響，有時也通過改良居住區周邊地形、地貌、綠化、河流等對改變其原生環境質量。在我市舊城改造中對居住環境自然條件的影響主要體現在以下幾方面：

　　1、對通風的影響

　　居住區內建筑的密度、長度、排列方式等因素直接影響到小區內部的通風狀況。舊城改造中大多數用地中建筑密度或高度都有所提高，因地塊形狀所限，在多出面積的原因促使下，許多新建建筑長度也很大。如果許多小區中建筑密度較高、夏季主導風向上的建筑較長，則非常不利于通風。我市許多小區若干建筑長度在80米以上，有的甚至超過100米，且正處在其他住宅的夏季上風向。高層住宅小區建筑的排列中還容易出現有害的強風和旋渦，我們城市中高層建筑逐漸增多，也要對此加以關注。

　　另一個重要因素是近居住建筑外圍的城市公共建筑，如多層以上的大型建筑，若處在城市主導風向軸線上，也會對小區內部通風產生影響。如金鼎世龍城項目中的公建布局方式，正處在住宅的上風向。作為北方城市，小區北部住宅相對長且緊湊，有利于擋住冬天的寒風，而夏季溫度較高時，通風則變得重要。通風這一環境指標常常容易被忽視，但它對于居住小氣候的改變卻起著非常大的作用。

　　2、對日照的影響

　　我們通常在各種糾紛中接觸到的多是日照方面的問題。舊城改造中有的是原來住宅日照不達標，通過改造符合了國家規范要求，但多數是降低了原有的日照標準才會引發糾紛。在多個舊城改造項目的公示中，居民前來查詢的多是對日照的影響情況。即使日照標準符合國家規范要求，也會因標準比規劃前降低而導致糾紛。

　　又如商場路與柳泉路夾角處某地塊，在招商引資中土地局將一沿路的“銀邊”拍賣，開發商將其改造成高層商住，但卻大大降低了北側原有住宅的日照標準，比如由原來的最底層大寒日滿窗日照6小時降為2小時，引起居民不斷上訪。該地塊原有建筑層數較低，空間開敞，改造后建筑密度很大，樓也高了，空間壓抑了不少，居民當然不滿意。

　　其實居民尚不清楚的是，該地塊的改造如不結合內部統一規劃實施，則舊住宅這塊骨頭將很難再有改造機會。類似這種地塊，日照不如以前的標準只是一個簡單的表象，土地部門拍賣土地時應當肥瘦搭配，才能使舊城改造有序進行，規劃部門則應在規劃方案階段充分考慮被動影響居民的切身利益，促進建設和諧發展。

　　3、聲環境的影響

　　許多改造前的住宅區面積較大，分布均勻，只有少數與道路相鄰，而在還遷時開發公司往往將還房安排在最不利地段，往往是臨街樓座或底下幾層混合設置公建，居民所受到的道路交通聲音污染較前增加，因公建設置造成的潛在污染也較為嚴重，如音響店、賣場等的設立與聲音廣告的影響。因為這些樓座往往是最不好賣的，所以就用來還遷，好賣的有利地段的樓座則作為商品房銷售。比如第一宿舍改造中開發公司計劃將還房主要安排在最北側兩個臨街樓座，或東側臨街并帶公建的樓座。而內部較為安靜，綠化環境也不錯的樓房，則作為商品房銷售。不過該項目由于諸多原因，至今尚未實施。在許多小區中均存在類似情況，但居民選擇往往較為被動，無法保證其應有的利益。

　　4、對空間的影響

　　舊城改造在我市主要體現在對舊的樓房改造，平房和棚戶區很少。舊的樓區往往層數、密度較低，空間環境寬松，但由于將改造嫁于開發公司，他們為追求利益最大化，則力爭改造的容積率和建筑密度最大化，使規劃后的居住空間較前緊張和壓抑。如第一宿舍改造前后的圖紙對比，空間格局變化很大；還有原大化纖生活區，在所有可以插建的停車場、活動場、綠地、樓頭等地塊上插建了多個樓座和單元，雖在第一次公示時引起軒然大波，上訪頻繁，在第二次公示中卻不知因何故通過。明知其不合理、不合法而為之，這是規劃部門迫于上級壓力的一種無奈之舉，但對小區內原有居民的影響卻是幾十年也難以消除的。

　　（二）設施條件方面

　　1、對中小學、幼兒園等教育設施的影響。

　　在舊城改造中，許多零星改建用地往往因為其規模不足以配建一處中小學或幼兒園，則就近使用現存教育設施，但其總量較大，給許多學校加大了壓力。城區中許多規劃配套的學校遲遲不建，如科技苑居住區里的中小學。有的甚至還被調整為其他用地，如北苑居住區里的規劃中、小學依次被調整為住宅用地。有的規劃配套學校規劃服務范圍較大，但卻被包給民辦經營，影響到周邊配套不良，如世紀花園的小學，雖是公共資源，但僅有幾個班是公辦收費方式，絕大多數還是高收費的民辦教育，不利于周邊居民平等享用教育資源，也不利于學校劃片。據說中潤華僑城里配套的小學也要建成私立的，但在規劃中它是作為配套的義務制小學。世紀花園的規劃至今未批，因為其內部許多建筑退讓用地距離不足，但最重要的原因則是其應配套的中學用地最終被占用了。近幾年職業學院等學校合并遷址而產生的閑置教育用地，應當首先用于彌補教育設施的不足，但事與愿違，由于種種原因，百姓的切身利益并未得到重視。基于以上原因，許多家庭面臨孩子入學困難，家長們被政府各個部門推來推去，久久得不到滿意的答復，使得適齡中小學生入學問題已經成為一個嚴重的社會問題。

　　而幼兒園由于多是市場化管理，其招生班額大大超出國家規范要求，對幼兒的成長非常不利。幼兒園服務半徑較小，所以其班數設計僅限于服務范圍內人口指標，但由于許多零星改建用地規模不足以配建一處幼兒園而借用相鄰的幼兒園，給其造成壓力。為了在有限的資源基礎上擴招，則將活動室改成普通教室，降低了幼教的環境水平。有的舊城改造項目為了滿足住宅的用地需求，將規劃幼兒園“擠”到位置和朝向均不利的位置。如城市風景小區中的幼兒園，被“擠”到小區西邊東西向放置，其朝向符合國家規范要求的建筑面積根本達不到標準。

　　2、對交通、綠化設施的影響。

　　在舊城區改造規劃中，常常因城市經營的利益所驅，不僅無法實現老城區居住環境提升，還會對交通、綠化等公共設施造成很大影響。張店城區中原總規中規劃的社會停車場用地逐漸被占用為其他用地，如美食街兩端的社會停車場用地、金帝廣場北側的社會停車場用地均被調整用地性質。許多招商引資項目存在規劃停車場地不足等問題仍被批復，如榮寶齋。有的項目直接吞吃了城市道路，如中潤華僑城吞并了三條城市道路；__某工廠改造為住宅項目吞掉了一條城市支路。諸如此類，不勝枚舉。這些行為使得城市路網結構合理性大大降低，且留下了交通隱患，為將來城市交通問題的解決設置了人為的羈絆。

　　綠化方面的影響也令人擔憂，城市建設量大增，但公共綠地面積增長緩慢。如張店老城區的綠地，多年來只有三處公園、兩個廣場，兩條沿路綠帶，其中東部只有一處公園和一條較窄且短的沿路綠帶。近幾年老城區內改造項目很多，住宅建筑、商業建筑面積增加速度較快，但公共綠地面積并未增加，配套設施也沒有明顯改善。同時，許多規劃的居住區級公共綠地卻被調成住宅用地，如凱瑞居住區、蓮池居住區、華瑞園居住區等控規中均規劃了與居住區相應等級的公共綠地，但在隨后的修規審批中卻逐漸調整位置、減少面積，有的甚至就不見了。

　　3、對其他設施的影響。

　　在舊城改造中商業、醫療、娛樂等設施方面尚未引發較多矛盾，但問題方面也不容樂觀。如張店老城區沒有與其地位相適應的文化娛樂中心，文化娛樂設施匱乏。僅有的幾處設施規模偏小，設施簡陋，檔次低，無法滿足日常活動和市民健身需求。圖書館自上世紀七十年代建設至今未再改建，規模小，設施落后，已幾乎停止使用，僅有的一處體育場也因經營不善而幾近停業。目前來看，高檔次的居住區層出不窮，單在引導居民健康消費、豐富文化生活等方面還有欠缺，居民還有待社會提供更多更好的服務項目和設施，以科學的消耗他們的時間和金錢，比如提供更多開放性強的圖書館、便民體育設施等。

　　三、建議和對策

　　從以上分析可以看出，政府在舊城改造中起著主導作用，許多問題的引發也是政府決策不當引起的，因此解決舊城改造中的諸多問題，應當主要依靠政府部門的力量。同時居民作為城市的主人，應當積極參與城市建設，監督規劃執行，提出合理化建議，保護自己生存的`環境，促進社會和諧發展。綜上提出以下建議和對策：

　　1、對于政府而言，應在舊城改造中扮演好自己的角色，避免成為強勢群體的代言人。

　　因為政府往往想通過舊城改造謀取部分差價或是盡量減少投入，將成本轉嫁到開發商頭上，其實最后還是轉嫁到被改造的市民身上。還有“經營城市”、“招商引資”的借口也時常成為偏袒強勢一方的客觀依據。

　　基于舊城改造中涉及到不同人群的利益，其合法利益都應受到保護，就資格和能力而言，首先，政府應當扮演人民利益保護者的角色，尤其對于一些社會中的弱勢群體，其自身力量難以保證自己的合法權益，迫需政府提供大量保護。其次，針對舊城改造中公私利益間的沖突，政府應當扮演協調者的角色，較好的進行溝通，慎用手中的強制權力，盡可能的彌補利益損失，做到公私兼顧。第三，政府應當做好舊城改造規劃的指導者角色，預先編制系統的規劃，批復后用于指導建設，并嚴格執行，避免規劃任意調整行為。最后，政府還應做好舊城改造的監督者角色，加大公眾參與力度，對舊城改造中行為的合法性加以嚴格監督。

　　2、對于居民而言，循序漸進、多層次的參與規劃制定、執行與監督是十分重要的。

　　這不僅是捍衛城市利益的需要，更是保護和優化自身生活環境，提高社會文明程度的需要。但由于我國長期的中央集權思想根深蒂固，且公眾受教育水平相對較低。因而城市規劃公眾參與的范圍和深度需逐步擴大和增加。

　　在目前公眾參與的初期階段，重點應放在規劃知識的普及和傳播上，讓公眾、開發商和政府官員真正了解規劃的實質。公眾參與的主體應以專業人士為主，尤其是高校和研究機構的相關專業教師、研究人員和學生。他們作為學者，能用比較理性的眼光分析規劃的利弊。同時注重調動媒體輿論的力量，這往往能使決策者或開發商的個人利益讓位。

　　當公眾對規劃有一定認識時，可以嘗試擴大公眾參與的范圍，由公眾選出社區代表，參與規劃的編制和決策。規劃師組織各種座談會、展覽會，編制各種手冊、目錄等方便公眾參與。

　　當公眾參與達到成熟階段時，可將公眾參與規劃進行立法，要求規劃的審批應有規劃對公眾意見的處理目錄。公眾參與方式多種多樣，有討論會議、圖形模擬展覽會等，參與的深度也從規劃的編制階段過渡到規劃決策和實施的階段。在這一階段，公眾參與的組織也多種多樣起來，可以是社區特別小組、居民顧問委員會等等。

　　四、結語

　　社會高度的物質文明和精神文明呼喚高質量的城市環境，優美的物質環境、舒適的居住環境、美好的社會環境和宜人的生態環境，是每個文明城市的追求和向往，也是人類對美好生活的理想。

　　舊城改造是為人服務，而其機理則是通過市場行為實現的，在任何時候只有堅持人和市場兩個主題，才可能有成功的舊城改造，并且可能為長時期的可持續繁榮和發展打下基礎。在“效率”與“公平” 的關系處理上，首先必需明確政府是代表廣大人民利益的，政府的收益最終是讓市民受益，這一點是不容置疑的。在經營城市過程中，城市功能的完善和市民生活質量的改變，應當是政府追求的最終目標。

舊城改造調研報告3

　　根據區委安排，我到金清鎮西街居蹲點調研。期間，通過上門走訪、召開民主懇談會、與居民黨員、干部、群眾進行面對面的溝通交流，了解到反映最強烈的問題是要求盡快對老街區塊進行改造。為此，我以西街居作為舊城改造的切入點，邀同臺州市城鄉規劃設計研究院、區規劃處等有關部門的專家和技術人員進行深入調研、走居入戶、實地踏看，廣泛聽取各方意見。現將調研情況報告如下：

　　金清鎮是一個具有400多年歷史的文明古鎮，位于臺州市東部，瀕臨東海，南與溫嶺市接壤，距離臺州市區20公里，距臺州民航機場20公里。據清光緒三年《黃巖縣志》載：“宋，朱子（朱熹）治水利鑄海涂鐵盤以鎮海口，金為水母，混潮見金則清”。故稱金清。全鎮陸域面積80平方公里，島嶼15個，總人口10.07萬人,下轄65個行政村、7個居，建成區面積5平方公里，城區人口3.05萬人。95年以來，先后被評為全國重點鎮、全國村鎮建設先進鎮、全國造林綠化百佳鄉鎮、國家計委小城鎮經濟綜合開發示范鎮，省東海文化明珠、小城鎮綜合改革試點鎮、文明衛生鎮、村鎮建設現代示范鎮和綠色小城鎮，是省級中心鎮和臺州市中心鎮。

　　改革開放20多年來，金清鎮經濟社會持續快速發展，城鎮面貌日新月異，城鎮建設成就顯著，城建框架已具雛形。但是，新城中的老城區舊貌依然，這與群眾日益增長的生活需求很不相適應。因此，如何推進金清鎮的舊城改造工作是一項值得認真研究和解決的緊迫課題。

　　一、金清鎮舊城現狀

　　金清鎮舊城改造主要包含兩大塊，一是以7個居委會為主的老街區塊（東老街、東新街、中老街、西新街、南街、后街、塘里街、半邊街、和平街、民主街），二是散落在城鎮周邊，目前已經成為城鎮一部分的城中村。舊城改造涉及的房屋大多單間獨戶，土地利用率低，違法用地、違章建筑棚屋比較普遍；樓房設計標準低，建筑密度大，舊城道路狹窄彎曲，存在消防等諸多安全隱患；外來人口集聚，出租房缺乏管理，存在社會治安問題；環境衛生、生活服務、綠化等各類配套設施不完善，居住條件較差；部分城中村村民的群體意識還較強，生活方式接近農村，同城市居民的觀念與行為方式存在差異，城市發展與人們的要求還有一定差距。

　　以西街居為例，西街居位于金清鎮老街區塊中心位置，北臨后街河，西至民主街，東至東老街，南面則以南街為界，總用地面積3.77公頃（56.55畝），在冊人口有1148人。西街居是金清發源之地，至今依然不失繁華的老街，是昔日金清商業繁榮景象的見證，在老街的店鋪里，有極少看到的在皖南和浙西古鎮的老街上常見的旅游商品及“古董”，店鋪里陳設和經營的都是與現代生產生活切切相關的日用品和生產工具、機械零件，反映的是金清人今天的現實生活。這種人文與商業的充分結合、融為一體，形象地向人們展示了金清人“重商求實”的人文精神與歷史傳統，強烈地反映了金清的地方文化特色。但與老街文化依舊繁榮相比，老街自身發展已然步入了“老化時期”，并出現了嚴重生存的危機。主要表現為：

　　1、建筑質量老化。西街居轄區內共有房屋618間，其中木結構的老屋576間，占93.2％。老木屋建筑普遍存在傾斜開裂，柱椽木質霉爛、墻體風化等問題，根據路橋區建設規劃分局農房質量普查的結果，西街居共454戶的住房質量情況是：13戶為較好，61戶為一般，260戶為較差，126戶為差。質量較差和差的住房合計占總戶數比例為85％，是臺風季節的高危地區和高危人群。

　　2、火災等安全隱患嚴重。供電線路多年失修，存在線徑偏小、用電超負、電線老化、亂拉亂接和電器配件不規范的狀況。雜物占道堆放，隱患嚴重，燃氣灶具等緊靠板壁等易燃物品，以及消防設施滯后，消防車道難以貫通，造成火災傷人事例時有發生。據消防隊以來出警記錄顯示，3年來共發生消防火災事故7起，造成1人死亡。

　　3、配套設施滯后。主要表現為西街居內部道路狹窄，中老街、半邊街、塘里街，和平街等凈寬都在5米以下，局部寬度不到3米，造成道路交通不通暢。社區內也缺乏垃圾收集點，部分居民甚至把垃圾就近倒在河道里，間接造成河道污染、水質惡化。社區的娛樂設施缺乏，群眾生活質量不高。

　　4、不穩定因素逐年上升。主要表現為外來人口增多，治安管理難。外來人口居住逐年大幅上升，據不完全統計，轄區內45間公房全部出租，私房出租73間，占私房總數的12.7%，而相應的管理人員卻沒有增加，治安案件逐年上升。群眾內部矛盾增多，突出表現為：鄰里為維修難的老屋（因傾斜、倒塌、滲漏、開裂等）糾紛不斷，而居民自發的無序搭建造成鄰里利益沖突關系緊張。西街居在籍住戶均為居民戶口，無法像農民一樣得到異地新建宅基地指標。因此，隨著人口增加，原有住宅無法容納時，少數居民便在原地拆翻建。第二種情況是火災后的.原地重建。因房屋重建影響鄰里的住房導致關系緊張。

　　二、金清鎮舊城改造的優勢和困難

　　舊城改造已經成為困擾金清建設現代濱海小城市的一個難題。通過舊城改造，對加快城市化進程、發展小城鎮有積極推動作用，主要是提高土地利用率，解決建設用地緊張的矛盾，改善城市環境，提高城市品位，符合金清發展的實際和發展的方向。

　　(一)金清鎮舊城改造面臨天時、地利、人和的優勢

　　1、建設社會主義新農村和加快城市化建設步代成為當前各級政府的重要工作。隨著臺州市濱海工業新城建設和路橋區東部開發的啟動，金清舊城的區位優勢和經濟價值進一步凸現，舊城改造當前面臨著良好的機遇。

　　2、古街新韻、古鎮新城，舊城改造存在較高的商業和文化價值。金清老街歷史悠久，現存的街道格局是十九世紀未到二十世紀初形成的，主要街道呈“回”字型布局，它記述著金清城鎮工商業的興衰。建設“臺州現代濱海小城市”，要特別重視地方文化特色與歷史傳統的發掘，要充分尊重歷史，尊重環境。在城市現代化建設過程中，要特別強調：“越是傳統的，就越是現代的；越是地方的，就越是世界的”。建設“臺州現代濱海小城市”并不是要建設一個“小臺州”、“小路橋”，而是要建設一個既富有歷史傳統特色，又富有現代時代氣息的大金清，通過舊城改造賦古街以新韻，變古鎮為新城，不斷提升金清的城市文化品位，老街將成為金清旅游的亮點和經濟新的增長點。

　　3、當地群眾生活較為富裕，建房愿望迫切，為舊城改造提供了內在動力。同時，路橋“十里長街”的改造，積累了寶貴的工作經驗，為金清推進舊城改造工作提供的借鑒經驗。

　　（二）舊城改造存在的困難和問題

　　1、群眾的小農思想與建設高品位城市要求存在矛盾。據調查，大部分群眾在舊城改造中，要求分宅基地進行原拆原建或自主建房。而舊城作為金清鎮城鎮的核心區，按照古街文化和新城建設規劃必須高起點，建設必須高品位。而部分群眾受傳統生活習性影響，對住房注重數量而不注重質量，自主建房檔次較低，與城市化建設不相協調。

　　2、權屬和建筑類型復雜，對舊城改造拆遷安置政策出臺加大了難度。如舊城房屋歷史久遠，部分房屋產權不清晰，會造成由于一戶而直接影響整體的改造進程。另外，在統一規劃整體改造中，涉及到的個體和整體利益政策標準如何鑒定也將是個難題。

　　3、資金瓶頸。實施舊城改造，需要大量的資金，單一由政府投入鎮財政負擔不起。鎮政府作為舊城改造實施主體，出臺規劃，在符合規劃要求的范圍內，由群眾自籌資金組織進行改造。

　　三、舊城改造工作的對策建議

　　中共中央、國務院下發的《關于促進小城鎮健康發展的若干意見》，中共浙江省委下發的《關于進一步促進農業增效農民增收的若干政策意見》和浙江省人民政府下發的《關于加快推進浙江城市化若干政策的通知》中對舊城改造工作都提出了明確的要求。通過這次蹲點調研，結合金清鎮舊城現狀，建議金清鎮的舊城改造的總體思路為“科學規劃、政府引導、群眾自愿、分步實施”。

　　（一）以科學發展觀為指導，高標準做好規劃工作。規劃是龍頭，必須做好規劃工作。金清舊城改造不同于一般的舊城改造，它既有修舊如舊的老街古鎮改造，又有接軌濱海小城市的現代新城改造。規劃必須高起點，高標準。按照金清鎮總體規劃，做好各改造區塊修建性詳細規劃。規劃要做好延續性，要面向現狀，做到可操作性，出臺規劃前做好調查摸底工作，有必要搞清楚，根據個人經濟狀況和城市品味提升的要求，改造安置要安排多少各種類型的房屋。特別是要科學安排加強老街改造，一是要加強老街建筑風貌與特色的保護與改造，對部份影響整體風貌的建筑要進行清理，該拆除的拆除，該整修的整修；二是對街道整體格局進行保護，可以視情況恢復部分道路原來的石板路面，繼續加大河道整治的力度，特別要注意選擇適當的地段，規劃建設與老街風格相協調的入口廣場，設置入口標志，嚴格控制各類車輛進入老街；三是要加強對歷史街區風貌協調區的建設控制，通過編制古街保護規劃，劃定保護范圍，制定保護辦法，加強控制與管理。

　　（二）加強宣傳教育，提高思想認識。舊城改造雖是一件惠及千家萬戶的好事，但由于該項工作涉及全體居民的切身利益，工作難度肯定很大。因此要通過宣傳教育，統一干部群眾思想，使舊城改造工作變成群眾的自覺行動，變“要我改”為“我要改”。通過宣傳教育，使群眾認識到，金清的舊城改造，不是簡單的拆舊建新，而是拆舊居建新城，引導群眾從追求住房數量到居住環境質量的轉變。建議組織村居干部、黨員、居（村）民代表到外地舊城改造示范點取經，尋找舊城改造的感受和動力。

　　(三)堅持群眾利益第一位，做細調查研究工作，出臺好政策。對于舊城改造，我們既要信心百倍工作，因為有群眾的大力支持，政府又有可借鑒的大量成功經驗。但舊城改造是群眾的一次利益大調整，利益大調整勢必是矛盾大沖突時期，我們必須對此有清醒的認識，避免“情況不忘初心大”。金清鎮要成立舊城改造指揮部，派專人負責這項工作，組織有關人員進行全面摸底調查，為規劃設計及今后改造實施奠定基礎，做細調查研究文章。

　　（四）結合實際，選擇合適的改造方式。城鎮舊城改造，大體上有兩種方式，一是整體改造（大拆大建式），二是漸進式的有機更新。大拆大建雖然有利于一次性徹底解決基礎設施和安全隱患的問題，卻往往導致文脈中斷、鄰里關系割裂。

舊城改造調研報告4

　　調研地點：

　　調研人員：

　　為了更切實地了解到烏橋島的真實情況，我們小組來到烏橋島并對其進行了深入而且有針對性的調查，從中感受得到烏橋改造的必要性與緊迫性，結合收集到的資料，我們小組對烏橋的改造有了自己的一些看法，形成的調研報告如下：

　　一、烏橋舊城概貌

　　1、烏橋的地理位置概況：

　　烏橋島,位于汕頭市區西北部,總面積約0.6平方公里，人口約2.98萬人。它地理特殊，四面環水，東臨梅溪河下游，與中山公園相向；西至石籬尾，與牛田洋二號碼頭相望；南瀕韓江，與對岸"月眉翠堤"相映；北接廈嶺港，與光華街道相鄰。

　　2、烏橋的歷史：

　　烏橋島是汕頭市一個歷史較為久遠的老城區，它與其他城區一樣，歷經了諸多變幻。曾經的烏橋是汕頭的搖籃，歷史上烏橋島內工業企業鼎盛時期有60多家，但后來由于地理位置上的優勢漸漸落后，基礎設施難以超越其他飛速發展的區域等原因，島內的眾多支柱企業紛紛遷走，到現在能夠正常生產的.已不足5家。

　　3、人民的生活狀況：

　　烏橋素有"貧民窟"之稱。解放前，這里的居民大都居住簡陋的板棚屋，居民以編竹器、做木、捕魚、搬運、打鎖匙、補鍋鼎等粗重或簡單小手藝為業。成片的板棚屋和泥濘路，使當時的烏橋島千瘡百孔，滿目瘡痍。目前，烏橋島步履蹣跚，與市區其他街道相比，明顯落后，差距較大。島內絕大數路道崎嶇不平，居民住房仍屬平房低矮建筑，且大多為危房，破舊不堪；巷道狹窄，無規則，群眾生活水平極低。

　　我們小組在調查過程中也發現，烏橋島內除了海霸王公司和造船廠之外就再難以發現其他相對有規模的企業了。近代歷史表明，一個地區的工業不發達，該地區就難以騰飛，人民生活就停滯不前。在調查中處處可見：舊房上寫著“危房，行人勿近！”，可是里面經常有人住著，甚至是擺攤買賣！部分危房已經沒有人居住了，房屋卻只拆了一半，明顯是資金不足連拆遷也感到乏力。上文也說到烏橋島四面環水，可是當小組調查時發現，盡管現在的烏橋工業并不發達，但是水質問題并不樂觀，至于是以前60家企業把水質污染了還是后來其他地區把水質問題帶到烏橋島來，我們并不知道，但是可以肯定的一點是，水質問題必然影響烏橋的改造，也大大地影響了烏橋的形象。在調查過程中，確實難以發現能體現烏橋是汕頭歷史發源地的閃光點，同時也感受到烏橋與其他街道漸行漸遠，差距越拉越大，對烏橋的改造勢在必行。經過小組討論，等出下面的改造方案。

　　二、改造方案

　　1、改造的區域分配地圖：

　　2、對于改造的說明：

　　①建立一個老人康樂中心。經調查發現，在危房內居住的大多是老人，原因大致有二：

　　一是沒錢外遷，

　　二是對原居住地懷有情愫，不愿離開。可是老人不遷出或集中起來，就難免對改造造成一些阻礙，因此在此建造老人中心，并建立一條橋通向中山公園。

　　②保留了海霸王和造船廠，讓他們繼續成為烏橋的支柱，此外，在烏橋的右上方建成集中的輕工業區。重工業對環境污染太甚，輕工業是最好的選擇。

　　③在輕工業區旁建立低檔次住宅區，然后低檔次住宅區對面建立服務區。同時幼兒園和小學也可遷到服務區來，但中學要遷出烏橋島，跟島外中學合并。

　　④服務區旁邊建立高檔住宅區。

　　⑤左下角原來有存心善堂和一所文武學校，在此基礎上可以加建一些籃球場，一些體育健身設施，提高島內群眾的生活質量。

　　世界大潮告訴我們，一個國家一個地域如果不懂得求變就要落敗，因此烏橋必須要變，而且要變得更好。我們小組希望烏橋能有個更好的明天！

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