住宅小區物業規范化管理制度范本
在不斷進步的社會中，制度使用的情況越來越多，制度具有使我們知道，應該做什么，不應該做什么，懲惡揚善、維護公平的作用。大家知道制度的格式嗎？以下是小編收集整理的住宅小區物業規范化管理制度范本，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
住宅小區物業規范化管理制度1
第一章 總 則
第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善居民的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《江西省城市居住小區物業管理條例》和其他有關法律法規規章，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內住宅小區的物業管理活動適用本辦法。
第三條 市、縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
市、縣（市、區）人民政府規劃、建設、城管、財政、公安、消防、工商、稅務、物價、環保等部門應當在各自職責范圍內密切配合，共同做好物業管理工作。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）在房地產行政主管部門指導下，具體組織本轄區物業管理工作；負責組織、協調業主大會成立、業主委員會的選舉及備案登記，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動，協調解決物業服務企業和業主之間的關系和矛盾。
社區居委會協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）和房地產行政主管部門做好物業管理工作，參與籌備成立業主大會、組建和改選業主委員會等工作，調處物業管理服務中的矛盾糾紛。
第四條 城市規劃區內的新建住宅小區和共用設施設備齊全的原有住宅小區應當實行物業管理。
業主大會決定實行自治管理的住宅小區，必須接受社區居委會的指導和監督。
城市規劃區內未成立業主大會且未實行物業管理的住宅小區或者零星住宅，由社區居委會實行準物業管理，提供公共區域保潔、綠化和共用設施設備的養護維修等基本服務。業主大會成立后準物業管理活動自行終止。
第五條 物業管理區域的劃分應當以經批準的物業項目規劃用地范圍、社區布局、物業的共用設施設備、建筑物規模等因素確定。
分期建設或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，其設置的配套設施設備共用的，應當歸屬于一個物業管理區域。但該區域內已自然形成多個相對獨立、封閉小區的，且不存在共用設施設備的，可以劃分為不同的物業管理區域。
已經實施物業管理的不同物業管理區域，經各自的業主大會同意后可以合并為一個物業管理區域。
第六條 房地產行政主管部門應當向社會公布物業服務企業資質、信用等基本信息，接受公眾查詢。
本市以外的物業服務企業進入本市從事物業服務的，應當經物業項目所在地的工商部門注冊登記，并在房地產行政主管部門登記備查。
第二章 業主及業主大會
第七條 業主在物業管理活動中，享有法定權利，承擔法定義務。
業主應當向物業服務企業和業主委員會提供聯系地址、通訊方式，物業服務企業和業主委員會對業主的個人信息應當保密，除配合執法部門執行公務外不得泄露。
第八條 下列事項由業主共同決定：
�。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則；
�。ǘ┲贫ê托薷慕ㄖ锛捌涓綄僭O施的管理規約；
�。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
�。ㄋ模┻x聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
�。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
�。└慕�、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第（五）、（六）項事項，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第九條 物業管理區域符合下列情形之一時，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會，選舉產生業主委員會：
（一）物業出售且已經交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；
（二）首套物業出售并交付使用滿兩年的。
第十條 業主籌備成立業主大會應當在物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由業主代表、建設單位或者公有住房出售單位、社區居委會組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。
業主大會籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內公示，公示時間不少于7天。
第十一條 業主大會籌備組應當履行下列職責：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（二）參照示范文本擬定《業主大會議事規則（草案）》、《管理規約（草案）》和《業主大會章程（草案）》；
�。ㄈ┐_認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
�。ㄋ模┐_定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；
�。ㄎ澹┳龊谜匍_首次業主大會會議的其他準備工作。
前款第（一）至（四）項內容以及業主委員會委員候選人的簡歷、相片應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公示。
第十二條 召開業主大會會議應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加，邀請所在社區居委會列席。
業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開。業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位推選業主代表參加。業主不能親自參加業主大會會議的，可以書面委托其他人參加。
第十三條 業主委員會產生后，業主大會會議由業主委員會組織召開。業主委員會不依法召開業主大會會議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織召開。其他任何單位和個人不得召集業主大會會議。
第十四條 業主委員會委員為5人以上的單數，從物業管理區域內符合法定條件的業主中選舉產生。
業主委員會委員不得收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬，不得向本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦他人就業，不得收受可能妨礙公正履行職務的其他利益。
第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，應當依法履行職責，向業主大會負責并報告工作情況。業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1—3人。
業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，半數以上的委員參加，所作決定必須經過全體委員半數以上同意。需要業主委員會會議討論、決定的事項應當在會議召開3日前在物業管理區域內公告，聽取業主和物業使用人的建議和意見。業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
業主委員會的任期在《業主大會議事規則》中規定。任期屆滿前2個月，選舉產生新一屆業主委員會。
第十六條 業主大會或者業主委員會的決定，對全體業主具有約束力。決定違反法律、法規的，物業所在地的房地產行政主管部門或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。
第十七條 業主委員會應當對業主、物業使用人違反管理規約等損害其他業主、物業使用人合法權益的行為予以勸阻、制止。業主委員會經業主大會授權可以代表全體業主對物業管理有關事項依法提起訴訟。
第十八條 業主大會和業主委員會的經費收支情況應當至少每年公布一次，公布的內容、次數、地點等由業主大會決定。
業主委員會的工作經費、業主委員會委員是否領取報酬及其具體標準由業主大會決定。
第十九條 業主委員會自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案，街道辦事處（鄉鎮人民政府）對依法選舉產生的業主委員會出具備案證明。
�。ㄒ唬I主大會會議記錄和會議決定；
�。ǘ稑I主大會議事規則》；
�。ㄈ豆芾硪幖s》；
�。ㄋ模稑I主大會章程》；
�。ㄎ澹I主委員會委員的名單及其業主身份證明；
�。⿷斕峁┑钠渌牧稀�
業主委員會備案的有關事項發生變更的，應當依照前款規定將變更事項重新備案。
第二十條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止，業主委員會應當及時公告全體業主：
（一）不再是本物業管理區域業主的；
�。ǘ┮蚣膊』蛘咂渌騿适Чぷ髂芰Γ�
（三）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭呈；
（四）被人民法院判處刑罰。
第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，經業主委員會會議通過后中止其委員職務，并提請下次業主大會會議審議：
（一）不履行業主義務、不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正；
�。ǘ┮荒陜热螣o故缺席業主委員會會議；
�。ㄈ┻`反本辦法第十四條第二款規定；
�。ㄋ模┢渌虿灰藫螛I主委員會委員。
業主委員會中止委員職務時，應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。
第三章 前期物業管理
第二十二條 建設單位應當在物業管理區域內無償配置物業管理用房。物業管理用房的面積按照下列比例分段累加計算：物業管理區域建筑面積在3萬平方米以下的，按4‰計算；3萬平方米以上不足10萬平方米的部分，按2‰計算；10萬平方米以上的部分，按1‰計算。
物業管理用房按照前款規定計算低于50平方米的，應當按照不低于50平方米的標準配置。
業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，建筑面積一般不低于20平方米。
第二十三條 物業管理用房的位置、面積應當作為土地出讓前置條件，規劃行政主管部門在核發建設用地規劃許可證時應當進行審查確認。
物業管理用房一經確定，建設單位不得隨意變更。
第二十四條 物業管理用房應當為地面以上可以獨立使用、能夠確權的房屋，具備通水、通電、初裝修、衛生間等基本條件。
物業管理用房屬于全體業主共同所有，不得用于抵押、交換、買賣。未經業主大會同意，不得改作他用。
第二十五條 建設單位應當按照下列規定對新建住宅小區配置安全防范設施：
（一）建筑面積3萬平方米以下的小區，配置帶管理中心的聯網式樓宇對講系統；
�。ǘ┙ㄖ娣e3萬平方米以上的小區，配置帶管理中心的聯網式樓宇對講系統、帶紅外線夜視功能的電子監控裝置和紅外線周界防越報警系統。
新建項目在辦理商品房預售許可證時，建設單位應當確定并書面承諾物業管理用房和安全防范設施的配置情況。
第二十六條 新建項目在辦理商品房預售許可證之前，建設單位應當通過招標投標方式選聘前期物業服務企業，但投標人少于3人或者物業管理區域的總建筑面積小于3萬平方米的，經項目所在地房地產行政主管部門同意，建設單位可以采取協議方式選聘。
建設單位應當參照建設部的示范文本與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同。物業服務企業應當在簽訂前期物業服務合同后15日內，根據服務項目的規劃建設條件、物業管理服務方案向所在地房地產行政主管部門申請核發《物業管理服務等級證明》。物業服務企業憑《物業管理服務等級證明》報當地價格行政主管部門核定前期物業服務收費標準。
第二十七條 建設單位應當在銷售物業之前，會同前期物業服務企業參照建設部的示范文本制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的`義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法做出約定。
臨時管理規約不得侵害業主的合法權益。
第二十八條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，作出必要的說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。
第二十九條 新建商品住宅經竣工驗收備案后，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料、辦理公共物業承接驗收手續：
�。ㄒ唬┬^總平面規劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
�。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
�。ㄈ┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；
�。ㄋ模⿲偃w業主共有的房產及共用設施設備清單；
�。ㄎ澹┪飿I管理所必需的其他資料。
第三十條 在辦理物業承接驗收手續時，物業服務企業應當對以下項目進行接管，并且進行必要的使用試驗：
�。ㄒ唬┪飿I管理用房；
�。ǘ┌踩婪对O施、設備；
（三）化糞池、排污（下水）管道、公共照明、道路、綠化帶等共用配套設施；
�。ㄋ模┢渌枰庸艿墓灿迷O施設備。
第四章 物業管理服務
第三十一條 由業主大會決定選聘物業服務企業的，物業服務合同由業主委員會與物業服務企業參照建設部的示范文本簽訂。物業服務企業應當按照物業服務合同約定提供服務，不得只收費不服務或者多收費少服務。
第三十二條 物業服務收費區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體收費內容、定價形式和標準根據價格行政主管部門的規定，由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定。
實行準物業管理的，其收費標準按照價格行政主管部門發布的服務項目指導價執行。
第三十三條 物業服務企業應當公布物業服務收費項目和收費標準。實行酬金制收費方式的，應當對物業管理的各項資金建帳立制，定期公布收支情況。實行包干制收費的，應當定期公布利用物業公共區域或者共用設施設備以及業主共有財物進行經營的收支情況。
第三十四條 業主應當根據物業服務合同約定的標準和時間交納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。
尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位全額交納。
第三十五條 物業管理區域內不從小區大門進出的臨街商鋪、寫字樓等非住宅物業同屬于該小區物業管理的范圍，統一納入小區物業管理，環境衛生有償服務收費由物業服務企業在征得業主同意后與有關單位協商處理。
第三十六條 利用物業公共區域或者共用設施設備以及業主共有財物進行經營的，其管理、收費和利益分配等事項由業主大會決定。未成立業主大會的，經營收入按照約定扣除一定服務費用后的余額歸全體業主共有，由物業服務企業根據臨時管理規約以及小區其他管理規定建立專戶管理，定期公布賬目接受業主監督。
第三十七條 物業管理區域內的供水、供電、供氣、通訊、有線電視使用費應當向終端用戶收�。�
（一）業主自用的向業主收取，電梯、轉供電、二次供水、中央空調等房屋設備運行的專項性服務費由受益業主分攤；
�。ǘ┪飿I服務企業使用的向物業服務企業收取。
有關單位不得強制物業服務企業代收，不得因物業服務企業拒絕代收而停止提供有關服務。物業服務企業接受委托代收前款第（一）項規定費用的，可以約定向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。
住宅小區內的公共用水用電價格應當按照居民用水用電價格計價。
第三十八條 物業服務企業應當協助公安、消防部門做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業應當立即采取應急措施，同時報告有關管理部門或者單位。
第三十九條 業主大會決定解聘物業服務企業或者物業服務企業主動退出物業管理的，應當提前30日書面通知對方，并在物業管理區域內進行公告。物業服務企業應當在物業服務合同終止后3日內將物業管理用房和本辦法第二十九條規定的資料移交給業主委員會，10日內與業主核對并結清物業服務費用。
第五章 物業的使用與維護
第四十條 業主裝飾裝修房屋，必須服從小區物業管理，開工前向物業服務企業申報登記，按規定提交有關材料。物業服務企業應當及時審查業主提交的申報登記材料。對符合規定的裝飾裝修項目與業主簽訂裝飾裝修管理服務協議，為施工人員辦理出入證件。協議應當明確注意事項、禁止行為和違約責任，可以約定收取適當的建筑垃圾清運費，但不得超出價格行政主管部門核定的標準。
第四十一條 在物業管理區域內不得有下列行為：
�。ㄒ唬┪唇浽O計單位同意、擅自拆改房屋承重結構；
�。ǘ┣终�、損壞共用部位、公共場地、共用設施設備；
（三）未經城市規劃行政主管部門批準改變物業規劃用途、搭蓋建（構）筑物、在住宅外立面以及非承重墻上開門窗；
�。ㄋ模┻`反規定飼養家禽、寵物；
�。ㄎ澹┻`反規定擺攤設點、占道經營；
（六）違反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；
�。ㄆ撸┰诮ǎ嫞┲锷贤繉憽⒖坍嫽蛘哌`反規定懸掛、張貼宣傳品；
�。ò耍┒逊乓兹�、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者超標準噪音；
�。ň牛┓煞ㄒ幰幷陆沟钠渌袨�。
前款第（一）至（八）項內容應當在管理規約或者臨時管理規約中明確約定。
第四十二條 物業服務企業應當加強物業裝飾裝修的施工監督以及物業管理區域的秩序維護，發現違反裝飾裝修管理服務協議和本辦法第四十一條規定的行為必須立即制止并督促改正。已經造成事實后果或者拒不改正的，及時報告有關部門依法處理。
第四十三條 物業存在安全隱患，危及公共利益以及其他業主合法權益的，責任人應當及時維修養護，消除隱患，有關業主應當給予必要配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會或者業主委員會同意，可以由物業服務企業代為維修養護，所需費用由責任人承擔。
因物業使用、裝飾裝修、維修造成其他業主、物業使用人或者其他人人身財產損壞的，責任人應當承擔修復、賠償等責任。
第六章 住宅專項維修資金
第四十四條 住宅專項維修資金實行專戶存儲、�？顚Ｓ谩⑺袡嗳藳Q策、政府監督原則，按照建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》建立、使用和管理。
第四十五條 房地產行政主管部門負責商品住宅專項維修資金的指導和監督，下設專項維修資金管理機構具體負責商品住宅專項維修資金管理的日常工作。
財政部門負責售后公有住房住宅專項維修資金的指導和監督。
第四十六條 房地產行政主管部門應當指定當地一家商業銀行作為本行政區域內商品住宅專項維修資金的專戶管理銀行，開設住宅專項維修資金專戶。
第四十七條 商品住宅、非住宅業主應當按照物業所在地住宅建筑安裝工程每平方米平均造價的5%交存首期住宅專項維修資金，具體交存金額由房地產行政主管部門確定后向社會公布。建筑安裝工程造價發生較大變化，或者國家和本省的交存標準作出調整時，房地產行政主管部門應當及時進行調整和公布。
第四十八條 本辦法實施前物業已經交付使用但未繳交首期住宅專項維修資金的，業主應當補交。具體交存方式和標準由業主大會決定，業主委員會負責追繳。
本辦法實施后已出售但未交付的物業，業主應當在辦理交付手續前按照物業所在地房地產行政主管部門公布的現行標準交存首期住宅專項維修資金。已經辦理交付手續但未繳交首期住宅專項維修資金的應當補交，拒不交納的，由業主委員會依法追繳。
第四十九條 尚未成立業主大會的商品住宅業主和非住宅業主交存的住宅專項維修資金應當存入房地產行政主管部門開設的住宅專項維修資金專戶管理。
已經成立業主大會的，經業主大會決定，住宅專項維修資金可以由業主委員會設立專戶管理。原由房地產行政主管部門代管的，經業主大會決定、業主委員會申請，可以將該物業管理區域內業主交存的專項維修資金賬面余額劃轉至業主委員會開設的住宅專項維修資金專戶管理，接受業主和房地產行政主管部門監督。
第七章 法律責任
第五十條 業主、物業使用人、業主大會、業主委員會、物業服務企業或者其他管理人、建設單位之間在物業管理活動中發生爭議的，可以自行協商解決；協商不成的，可以申請街道辦事處（鄉鎮人民政府）調解或者依法向人民法院起訴。
業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業或者其他管理人對違反法律法規規章和本辦法的行為，可以向房地產、規劃、建設、物價、城管、公安、環保、工商、消防等執法部門和供電、供水、供氣、通訊、有線電視等有關單位投訴或者舉報。有關單位受理后應當進行調查核實，在規定時間內答復投訴人或者舉報人。
第五十一條 物業服務企業發現業主、物業使用人或者裝飾裝修企業違法違章裝飾裝修行為不及時向有關部門報告的，房地產行政主管部門可視情節輕重，依法給予警告或者不良行為紀錄。
第五十二條 業主及物業使用人不按時繳納物業服務費，物業服務企業可以通過發書面通知、在物業管理區域內公示等方式催繳。經催繳逾期仍不繳納的，可以按照合同約定的比例加收滯納金，合同未約定的按每日3‰的標準加收滯納金。拒不繳納物業服務費的，物業服務企業可以依法向人民法院申請支付令或者提起訴訟。
第五十三條 未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，建設單位不得將房屋交付買受人。建設單位違反規定將房屋交付買受人的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
第五十四條 有關行政主管部門和單位的工作人員有下列行為之一的，應當依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
�。ㄒ唬⿲ξ飿I服務企業未按規定進行資質審查或者批準的；
�。ǘ┎话凑瘴飿I管理服務等級評定標準進行物業服務等級評定的；
�。ㄈ┮蛭匆婪男斜O督職責造成嚴重后果的；
�。ㄋ模┢渌麨E用職權、貪污受賄、徇私舞弊、玩忽職守的行為。
第八章 附 則
第五十五條 大廈寫字樓、醫院、學校、專業市場、工業區以及其他非居住房屋的物業管理參照本辦法執行。
第五十六條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
本辦法所稱業主，是指物業的所有權人。
本辦法所稱物業使用人，是指物業的承租人或者其他實際合法使用房屋的人。
本辦法所稱物業，是指各類房屋及其配套的共用部位、共用設施設備等。
本辦法所稱共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第五十七條 本辦法自20xx年7月1日起施行。
住宅小區物業規范化管理制度2
第一條 為加強城市住宅小區管理，創造較好的居民居住環境，根據國家建設部《城市新建住宅小區管理辦法》（1994年3月23日建設部令第33號），結合本市實際情況，制定本規定。
第二條 本規定適用于在本市城市建成區、區政府所在地建制鎮、工礦區居民點和市屬各縣城關鎮內進行住宅小區開發建設的單位、從事住宅小區物業管理的單位以及住宅小區內的業主、住戶。
第三條 本規定所稱的住宅小區，是指以住宅為主體、建筑面積在3萬平方米以上、配套設施齊全的居民生活區。本規定所稱的住宅小區物業，是指住宅小區內正式投入使用的各類房屋及其附屬物（包括相關場地）、房屋共用部位（承重結構、外墻面、樓梯間、走廊通道等）、房屋共用設施設備（上下水管道、落水管、共用照明、暖氣干線、高壓水泵房、消防設施、電梯等）和公用設施（道路、路燈、溝渠、綠化、建筑景點、停車場、自行車棚、娛樂場地等）。本規定所稱的物業管理單位，是指受物業所有權人通過住宅小區管理委員會（以下簡稱管委會）的委托，按照合同規定從事物業管理，并為物業所有權人和使用人提供多方面服務的企業。
第四條 市政府房產行政主管部門主管全市的住宅小區物業管理工作。市政、環衛、綠化、城管和交通、公安等行政管理部門或者主管部門和住宅小區所在地企業事業單位，按照職責分工，負責任宅小區物業管理中有關工作的監督、指導。
第五條 住宅小區已經交付使用并且入住率達到70%以上時，由市房產行政主管部門或者企事業單位房產業務管理部門，會同開發建設單位，召開業主和住戶代表大會。業主和住戶代表大會的主要職權是：
（一）選舉住宅小區管委會委員；
�。ǘ┡鷾使芪瘯鲁�；
�。ㄈQ定小區內有關業主、住戶利益的重大事項。代表大會決定的事項和批準的章程，不得違背國家的法律、法規和政策。
第六條 管委會委員從業主和住戶代表中產生，并適當聘請公安派出所、居民委員會等有關單位的人員擔任管委會委員。管委會的主要職權是：
�。ㄒ唬┱偌⒅鞒謽I主和住戶代表大會；
�。ǘQ定委托管理物業的企業；
�。ㄈ⿲徸h、批準受委托的物業管理企業提出的住宅小區年度管理計劃和重大維修工程項目；
（四）審議、決定房屋綜合維修費等費用和基金的使用；
�。ㄎ澹⿲徸h物業管理企業有償服務項目及其收費標準；
�。┍O督物業管理企業的管理服務工作。管委會可以申請社團登記。
第七條 成立物業管理企業須具備下列條件：
�。ㄒ唬⿹碛谢蛘呤芪泄芾斫ㄖ娣e在3萬平方米以上的房屋；
�。ǘ┯邢鄳馁Y金；
�。ㄈ┯泄潭ǖ墓芾斫洜I場所；
�。ㄋ模┯薪∪奈飿I管理機構和人員；
�。ㄎ澹┯泄芾怼⑿蘅槨B護物業的手段。具備前款規定條件的單位，經向市房產行政主管部門申請資質審查。取得物業管理企業資質證書；向工商行政管理部門申請注冊登記，取得企業法人營業執照后，方可營業。未取得物業管理企業資質證書和法人營業執照的單位，不得從事住宅小區物業管理活動。
第八條 物業管理企業可以開展便民利民的多種經營，享受國家對第三產業的優惠政策，以其收益補充管理經費。
第九條 物業管理企業受管委會委托管理物業，并訂立物業管理合同。物業管理合同應具備下列主要條款：
（一）管理項目及其內容；
�。ǘ┕芾碣|量或者標準；
（三）管理費用；
�。ㄋ模╇p方權利與義務；
�。ㄎ澹┻`約責任；
（六）糾紛處理；
（七）合同期限；
（八）其他約定事項。物業管理合同須報市房產行政主管部門備案。
第十條 物業管理企業的主要責任是：
（一）負責住宅小區內各類房屋及其附屬設施的管理、維護，保證房屋整體結構不受損壞；
（二）負責住宅小區內共用設施設備的管理、維護，保證其正常運行；
�。ㄈ┴撠熥≌^內公用設施的管理、維護，保證其正常發揮功能；
�。ㄋ模┴撠熥≌^內的治安、安全管理，保障人身財產安全，并協助住戶處理突發事件；
（五）負責住宅小區內公共環境衛生和房屋共用部位的保潔，及時清運垃圾；
�。┴撠熎渌嘘P事項。
第十一條 物業管理企業經費來源：
�。ㄒ唬I主交付的房屋綜合維修費；
�。ǘ┳艚桓兜墓卜⻊召M；
�。ㄈ┢髽I有償服務收入和多種經營收入等。前款中的綜合維修費和公共服務費的收繳、管理、監督，由市房產行政主管部門會同市財政、物價、審計等有關部門另行制定。
第十二條 物業管理企業的辦公用房、營業用房，由小區開發建設單位按住宅小區建筑總面積的0。5%提供，實行有償使用。
第十三條 住宅小區開發建設單位在小區投入使用前6個月至小區管委會成立時的期間內，應自行或者委托物業管理企業進行前期小區物業管理，費用由開發建設單位承擔。
第十四條 住宅小區開發建設單位向管委會移交住宅小區時，要移交下列資料：
（一）住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；
�。ǘ﹩误w建筑結構、設備竣工圖；
（三）綠化和地下管網竣工圖；
�。ㄋ模┢渌嘘P資料。
第十五條 開發建設單位自移交住宅小區之日起1年內，負責所交工程的維修；國家和省規定保修期在1年以上的，按國家和省的規定執行。
第十六條 住宅小區開發建設單位或者經營管理單位辦理售房手續或者出租房屋手續時，要在合同中與買房人或者承租人訂立遵守本規定的條款。
第十七條 業主或者住戶使用房屋時，須遵守下列規定：
（一）未經有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；
�。ǘ┎坏脤Ψ课莸某兄貕Α⒘褐�、樓板、陽臺、天臺、屋面和通道進行鑿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆和放射性物品等，但自用生活性燃料除外。物業管理企業應就前款規定等內容，分別與住宅小區內的業主、住戶訂立合同。
第十八條 住宅小區內的業主、住戶違反本規定，有下列行為之一的，由物業管理企業予以制止，批評教育；仍不改正的，依照合同規定要求其恢復原狀或者賠償損失，直至依法向人民法院提起訴訟：
�。ㄒ唬┥米愿淖冃^內的土地用途的；
�。ǘ┥米愿淖兎课�、配套設施用途、結構、外觀，毀壞設施、設備，危及房屋安全的；
（三）亂停亂放車輛，亂搭亂建房屋，在房屋共用部位亂堆亂放物品、垃圾，隨意占用、破壞綠化，污染環境，影響小區景觀，噪聲擾民的；
�。ㄋ模┎患皶r、足額交付有關費用的。
第十九條 物業管理企業違反本規定，有下列行為之一的，管委會有權制止，并要求其限期改正，直至依法向人民法院提起訴訟；房產行政主管部門可給予警告，責令限期改正、賠償損失和處以罰款等行政處罰：
（一）對房屋及其共用部位、共用設施設備和公用設施修繕不及時或者修繕質量不合格的；
�。ǘ┕芾碇贫炔唤∪⒐芾砘靵y的；
�。ㄈ┧酱顏y建房屋、設施，或者改變房屋、公用設施用途的；
�。ㄋ模┎宦男形飿I管理合同規定的義務，或者不執行有關規定的；
�。ㄎ澹┥米詳U大收費范圍，提高收費標準的。罰款時使用財政部門統一印制的票據。罰款全額上交同級財政。
第二十條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依照《行政復議條例》、《行政訴訟法》申請復議或者向人民法院提起訴訟。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第二十一條 房產行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者主管部門給予行政處分；觸犯刑律的，移交司法機關處理。
第二十二條 市房產行政主管部門要每年對物業管理企業進行考核。對承擔的管理項目有l/3以上達不到規定指標的物業管理企業，限期半年內達標；逾期仍不達標的，注銷其資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷其營業執照。物業管理指標，由市房產行政主管部門另行制定。
第二十三條 辦公樓、商業樓的物業管理，可參照本規定執行。
第二十四條 本規定具體應用中的問題，由市房產行政主管部門負責解釋。
第二十五條 本規定自19xx年10月1日起施行。
本規定與國家和省的規定不一致時，執行國家和省的規定。
住宅小區物業規范化管理制度3
第一章 總則
第一條 為了規范住宅物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和其他有關法律、行政法規，結合本市實際情況，制定本規定。
第二條 本市行政區域內住宅物業管理、使用及其監督管理，適用本規定。
第三條 本規定所稱住宅物業管理（以下簡稱物業管理），是指住宅區內的業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，或者通過其他形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
本規定所稱業主，是指房屋的所有權人。
本規定所稱使用人，是指房屋的承租人和實際居住人。
本規定所稱物業服務企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業服務的企業。
第四條 市房屋行政管理部門負責全市物業管理的監督管理工作。區、縣房屋行政管理部門負責本轄區內物業管理的監督管理；其設立的房屋管理辦事機構（以下簡稱房管辦事處）承擔相關具體事務。
市和區、縣房屋行政管理部門履行以下職責：
（一）業主大會和業主委員會的業務指導與監督管理；
�。ǘ┪飿I服務企業和從業人員的監督管理；
�。ㄈ⿲ｍ椌S修資金歸集、使用的指導與監督；
�。ㄋ模┪飿I使用和維護的監督管理；
（五）物業管理方面的其他監督管理職責。
第五條 區、縣人民政府應當建立住宅小區綜合管理工作制度，組織區、縣相關行政管理部門和單位，部署、推進和協調轄區內物業管理各項工作，并指導監督業主大會、業主委員會的各項工作。
鄉、鎮人民政府和街道辦事處應當建立本轄區住宅小區綜合管理工作制度，協調和處理轄區內物業管理綜合事務和糾紛，指導監督業主大會、業主委員會的組建及日常運作。
第六條 市物業管理行業協會是實行行業服務和自律管理的社會組織，依法制定和組織實施自律性規范，組織業務培訓，對物業服務企業之間的糾紛進行調解，維護物業服務企業合法權益。
本市鼓勵物業服務企業加入市物業管理行業協會。
第二章 業主及業主大會
第七條 住宅小區，包括分期建設或者兩個以上單位共同開發建設的住宅小區，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域；但被道路、河道等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區，且能明確共用配套設施設備管理、維護責任的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。
第八條 房屋行政管理部門負責核定物業管理區域。
規劃行政管理部門在住宅建設工程設計方案審查時，應當征求區、縣房屋行政管理部門對物業管理區域的預劃意見。
建設單位在申請辦理住宅建設工程規劃許可證的同時，應當向區、縣房屋行政管理部門提出劃分物業管理區域的申請，區、縣房屋行政管理部門應當在五日內核定物業管理區域。
建設單位在房屋銷售時，應當將區、縣房屋行政管理部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。
第九條 尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，區、縣房屋行政管理部門應當會同鄉、鎮人民政府或者街道辦事處，按照第七條的規定，結合當地居民委員會、村民委員會的布局劃分物業管理區域。調整物業管理區域的，還應當征得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
物業管理區域調整后，區、縣房屋行政管理部門應當在相關物業管理區域內公告。
第十條 建設單位在辦理房屋交付使用許可手續時，應當向房管辦事處提交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
�。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）物業管理所必需的其他資料。
建設單位在辦理物業承接驗收手續時，應當向物業服務企業移交前款規定的資料。
業主可以向房管辦事處、物業服務企業申請查詢本物業管理區域內第一款規定的資料。
第十一條 業主在物業管理活動中，除享有《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》規定的權利外，還有權提議召開首次業主大會會議。
業主在物業管理活動中，應當履行《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》規定的義務。
業主應當直接或者通過建設單位、物業服務企業向業主委員會提供聯系地址、通訊方式。
第十二條 業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成。
一個物業管理區域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。但只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十三條 物業管理區域符合本規定第十二條第二款所列應當成立業主大會條件之一的，建設單位應當在三十日內向物業所在地的鄉、鎮人民政府或者街道辦事處提出成立業主大會的書面報告，并提供下列資料：
�。ㄒ唬┪飿I管理區域核定意見；
�。ǘ┪飿I服務企業用房和業主委員會用房（以下合稱物業管理用房）配置證明；
�。ㄈI主清冊和物業建筑面積；
（四）物業出售并交付使用時間；
�。ㄎ澹┮鸦I集的專項維修資金清冊。
建設單位未及時書面報告的，業主可以向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處提出成立業主大會的書面要求。
第十四條 鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當在接到建設單位書面報告或者業主書面要求后的六十日內，會同區、縣房屋行政管理部門組建業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）�；I備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內公告。
籌備組由業主代表，建設單位代表，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業所在地居民委員會或者村民委員會代表組成�；I備組人數應當為單數，其中業主代表應當符合本規定第十九條第二款的規定，人數所占比例應當不低于籌備組總人數的二分之一�；I備組組長由鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表擔任。
籌備組中的業主代表，由街道辦事處或者鄉、鎮人民政府組織業主推薦產生。
業主對籌備組成員有異議的，由鄉、鎮人民政府或者街道辦事處協調解決。
第十五條 籌備組應當做好以下籌備工作：
（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；
（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；
�。ㄋ模┐_定首次業主大會會議表決規則；
�。ㄎ澹┲贫I主委員會成員候選人產生辦法，確定業主委員會成員候選人名單；
（六）制定業主委員會選舉辦法；
�。ㄆ撸┩瓿烧匍_首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
籌備組應當自成立之日起九十日內，組織召開首次業主大會會議。
籌備組在業主委員會依法成立后自行解散。
第十六條 業主大會除履行《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》規定的職責外，還可以決定業主委員會的工作經費、撤銷業主小組不適當的決定。
第十七條 業主大會會議可以采用集體討論形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主大會作出決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主大會決定籌集和使用專項維修資金，或者改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
業主可以委托代理人參加業主大會會議，代理人應當持業主書面委托書并依據委托人對所議事項的意見進行投票表決。
第十八條 首次業主大會會議通過的議事規則，應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主小組的設立、業主委員會的組成、任期、罷免和補選等事項作出約定。
第十九條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，依法履行職責。業主委員會由五人以上單數組成，任期為三年到五年。
業主委員會成員應當符合國務院《物業管理條例》規定的條件。業主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、欠交物業服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的，不得擔任業主委員會成員；擔任業主委員會成員后出現上述情形的，應當按照業主大會確定的規則予以罷免。
業主委員會履行下列職責：
�。ㄒ唬┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理的實施情況；
�。ǘ┐順I主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
�。ㄈ┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主交納物業服務費，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（四）監督管理規約的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。
業主委員會應當接受業主大會和業主的監督。
第二十條 業主委員會主任、副主任由業主委員會選舉產生。
業主委員會主任負責主持業主委員會日常工作，并履行以下職責：
�。ㄒ唬┱偌椭鞒謽I主委員會會議；
�。ǘ┨岢鰳I主委員會會議議題；
�。ㄈ┌凑諛I主大會會議的決定，簽署有關文書。
業主委員會主任因故不能履行職責時，由副主任履行。
第二十一條 業主委員會自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處備案：
�。ㄒ唬I主大會會議記錄和會議決定；
（二）業主大會議事規則；
�。ㄈ┕芾硪幖s；
�。ㄋ模I主委員會成員的名單和基本情況。
鄉、鎮人民政府或者街道辦事處對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。
第二十二條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經百分之二十以上業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
召開業主大會會議，業主委員會應當事先將會議時間、地點、議題和議程書面通知所在地房管辦事處、居民委員會或者村民委員會，邀請房管辦事處、居民委員會或者村民委員會派代表參加，并聽取房管辦事處、居民委員會或者村民委員會的意見、建議。
業主委員會不依法組織召開業主大會會議的，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當督促其限期召開；逾期不召開的，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處可以應業主要求組織召開業主大會會議。
第二十三條 業主委員會應當建立定期接待制度，聽取業主和使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受業主和使用人的咨詢、投訴和監督。
業主委員會應當建立工作記錄制度，做好業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同協商簽訂活動，以及物業管理中各項重要事項的記錄，并妥善保管。
業主委員會應當建立信息公開制度，按照規定及時公布業主大會和業主委員會作出的決定、物業服務企業選聘、物業服務合同等物業管理中的各項決定和重大事項；定期公布專項維修資金和公共收益收支；接受業主查詢所保管的物業管理信息。
第二十四條 業主委員會任期屆滿的兩個月前，應當書面報告鄉、鎮人民政府或者街道辦事處。鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當在六十日內會同區、縣房屋行政管理部門組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
換屆改選小組由業主代表，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業所在地居民委員會或者村民委員會代表組成。換屆改選小組人數應當為單數，其中業主代表應當符合本規定第十九條第二款的規定，人數所占比例應當不低于換屆改選小組總人數的二分之一。換屆改選小組組長由鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表擔任。
自換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定：
�。ㄒ唬┻x聘、解聘物業服務企業；
�。ǘ┏芾硪幖s規定情形之外的物業維修、更新、改造等重大事項；
�。ㄈ┢渌卮笫马�。
第二十五條 業主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內，將其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交物業所在地房管辦事處保管。業主大會、業主委員會依法需要使用上述物品的，物業所在地房管辦事處應當及時提供。
新一屆業主委員會選舉產生后，應當在三十日內向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處辦理換屆備案手續，并由物業所在地房管辦事處在備案后十日內，將其保管的前款所述物品移交新一屆業主委員會。
拒不移交第一款所述物品的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地鄉、鎮人民政府或者街道辦事處督促移交，物業所在地公安機關應當予以協助。
第二十六條 不再擔任業主委員會成員的，應當在十日內將其保管的本規定第二十五條第一款所述物品移交業主委員會；拒不移交的，業主委員會可以按照本規定第二十五條第三款規定處理。
第二十七條 業主委員會出現成員人數不足二分之一或者其他無法正常運作情形的，業主大會應當作出決定啟動補選或者提前換屆改選程序。
第二十八條 業主委員會的名稱、所轄區域范圍、成員、業主大會議事規則和管理規約發生變更的，業主委員會應當在三十日內向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處辦理變更備案手續。
因物業管理區域調整、房屋滅失或者其他原因致使業主委員會無法存續的，業主委員會應當在三十日內向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處辦理注銷備案手續。
第二十九條 按照本規定第二十一條、第二十五條、第二十八條規定，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處受理業主委員會備案后，應當在二十日內完成備案手續，并將備案資料抄送區、縣房屋行政管理部門。
第三十條 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。
業主小組應當履行下列職責：
�。ㄒ唬┩七x業主代表出席業主大會會議，表達本小組業主的意愿；
（二）決定本小組范圍內住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養護；
�。ㄈQ定本小組范圍內的其他事項。
業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持。業主小組行使前款規定職責的程序，參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。
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