資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》知識(shí)：直接比較法
導(dǎo)語：直接比較修正一般是以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的區(qū)域因素與個(gè)別因素為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)的各項(xiàng)因素與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的因素進(jìn)行比較，并逐項(xiàng)打分。
(一)直接比較法
1.基本原理：
利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進(jìn)行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
2.優(yōu)點(diǎn)：
該方法直觀簡(jiǎn)潔，便于操作。
適用條件：
對(duì)可比性要求比較高，參照物與評(píng)估對(duì)象之間達(dá)到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個(gè)明顯的因素上。
3.基本計(jì)算公式為：
(1)如果參照物與被評(píng)估對(duì)象可比因素完全一致
評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物合理成交價(jià)格
(2)參照物與被評(píng)估對(duì)象只有一個(gè)可比因素不一致
公式
①評(píng)估對(duì)象價(jià)值
=參照物成交價(jià)格評(píng)估對(duì)象可比因素特征值÷參照物可比因素特征值
②
③評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格修正系數(shù)
原理
本思路事實(shí)上認(rèn)可，參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值之間受某一特征(或者因素)的影響，而且成正比關(guān)系。
(3)參照物與被評(píng)估對(duì)象有n個(gè)可比因素不一致。
①方法一：
公式
評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格修正系數(shù)1修正系數(shù)2……修正系數(shù)n
這里修正系數(shù)的計(jì)算公示
原理：
各個(gè)可比因素對(duì)參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值影響成正比關(guān)系，多個(gè)可比因素對(duì)價(jià)值的影響成累計(jì)連乘效應(yīng)
②方法二：
公式
評(píng)估對(duì)象價(jià)值
=參照物成交價(jià)格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n
原理：
分析各個(gè)可比因素不同導(dǎo)致參照物價(jià)格相對(duì)于被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格差額，然后以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，調(diào)整各個(gè)差額的影響，得到被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。
4.直接比較法的基本方法——僅僅一個(gè)可比因素不一致或者完全一致
直接比較法主要包括但不限于以下評(píng)估方法：
(1)現(xiàn)行市價(jià)法[參照物與評(píng)估對(duì)象完全一致]
當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。
(2)市價(jià)折扣法
①原理
以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
②數(shù)學(xué)式表達(dá)
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格(1-價(jià)格折扣率)(2-3)
(3)功能價(jià)值類比法
①定義：
以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
換句話說：功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價(jià)值就越大
②分類
根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況：
Ⅰ、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法
數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：
所以：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格
Ⅱ、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法
數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格(評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力)^x(2-5)
(4)價(jià)格指數(shù)法(物價(jià)指數(shù)法)
①定義
價(jià)格指數(shù)法是以參照物價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
②物價(jià)(價(jià)格)指數(shù)的各種表述方法
Ⅰ、定基物價(jià)指數(shù)：
是以固定時(shí)期為基期的指數(shù)，通常用百分比來表示。以100%為基礎(chǔ)，當(dāng)物價(jià)指數(shù)大于100%，表明物價(jià)上漲;物價(jià)指數(shù)在100%以下，表明物價(jià)下跌。例如某類設(shè)備的定基物價(jià)指數(shù)計(jì)算過程如下，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)得到了第二列的該類設(shè)備的市價(jià)平均價(jià)格。實(shí)際運(yùn)用中往往省略百分號(hào)。
年 份 該類設(shè)備實(shí)際均價(jià) 定基物價(jià)指數(shù)
=當(dāng)年實(shí)際物價(jià)/基年物價(jià) 定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)
=(當(dāng)年實(shí)際物價(jià)-基年物價(jià))/基年物價(jià)
1999(基年) 50 100%
2000 51.5 103%=51.5/50*100% 3%=(51.5-50)/50*100%
2001 53 106%=53/50*100% 6%=(53-50)/50*100%
2002 54 108%=54/50*100% 8%=(54-50)/50*100%
2003 55 110%=55/50*100% 10%=(55-50)/50*100%
2004 56 112%=56/50*100% 12%=(56-50)/50*100%
2005 57.5 115%=57.5/50*100% 15%=(57.5-50)/50*100%
Ⅱ、定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)的關(guān)系
某年的定基價(jià)格指數(shù)=1+該年的定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)
Ⅲ、物價(jià)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)關(guān)系
比如上表中，2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格指數(shù)=112/106=105.66%
Ⅳ、物價(jià)變動(dòng)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)關(guān)系
物價(jià)指數(shù)=1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)
比如上表中，2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)=112/106-1=5.66%
Ⅴ、環(huán)比物價(jià)指數(shù)：
本年的定基物價(jià)指數(shù)與上年定基物價(jià)指數(shù)的商
Ⅵ、環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)(記做a1，a2……，an教材36頁公式2-6-2和57頁)
本年的定基物價(jià)指數(shù)比上年定基物價(jià)高出的部分與上年定基物價(jià)指數(shù)的商
環(huán)比物價(jià)指數(shù)=1+環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)
年 份 定基物價(jià)指數(shù)(%) 環(huán)比物價(jià)指數(shù)(%) 環(huán)比變動(dòng)物價(jià)指數(shù)
1999 100
2000 103 103=103/100 3%=(103-100)/100
2001 106 102.9=106/103 2.91%=(106-103)/103
2002 108 101.9=108/106 1.89%=(108-106)/106
2003 110 101.9=110/108 1.85%=(110-108)/108
2004 112 101.8=112/110 1.82%=(112-110)/110
2005 115 102.7=115/112 2.68%=(115-112)/112
③價(jià)格指數(shù)法在評(píng)估中運(yùn)用的計(jì)算公式為：
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格 (2-7-1)
=參照物成交價(jià)格 (2 -6-1)
=參照物成交價(jià)格價(jià)格指數(shù) (2——7)
=參照物成交價(jià)格(1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)) (2——6)
=參照物成交價(jià)格 (2-7-2)(4-3)
=參照物成交價(jià)格(1+a1)(1+a2)……(1+an)(2-6-2)
④適用條件
評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅僅有時(shí)間因素存在差異的情況，且時(shí)間差異不能過長(zhǎng)。
(5)成新率價(jià)格調(diào)整法。
①原理：
參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。
②計(jì)算公式為：
資產(chǎn)的成新率
=資產(chǎn)的尚可使用年限/(資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限)100%
5.直接比較法使用頻率高的方法【高級(jí)】
(1)市場(chǎng)售價(jià)類比法——一個(gè)以上可比因素不一致
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值 (2-9)
=參照物售價(jià)功能差異修正系數(shù)…時(shí)間差異修正系數(shù) (2-10)
(2)價(jià)值比率法
這里介紹兩種簡(jiǎn)單的價(jià)值比率：
①成本市價(jià)法
基本原理
以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來估算對(duì)象的價(jià)值的方法。
計(jì)算公式
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值
=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本(參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本)(2-11)
特別注意：公式中的計(jì)算基數(shù)是被評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本，如果現(xiàn)行成本中有不合理的支出，應(yīng)該扣除。
②市盈率倍數(shù)法
基本原理
以參照物(企業(yè))的價(jià)值比率(如市盈率)作為乘數(shù)(倍數(shù))，以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)(如收益額)相乘估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
主要適用對(duì)象
企業(yè)價(jià)值評(píng)估
計(jì)算公式
所以：被評(píng)估對(duì)象的市價(jià)總額
=(參照物的)市盈率*(被評(píng)估對(duì)象的)凈利潤(rùn) (2-12)
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