租房合同糾紛怎么處理

時間：2022-05-18 22:29:59 租房合同

租房合同糾紛怎么處理

　　導語：如何解決合同糾紛?需要根據合同法來處理。又或者通過仲裁，調解，小法庭，防止糾紛。如何選擇解決合同糾紛方式?要考慮雙方關系，糾紛方的參與，感情程度，速度和信息。下面小編帶來租房合同糾紛怎么處理的方法，希望給你帶來幫助！

租房合同糾紛怎么處理

　　租房合同糾紛怎么處理（一）

　　所有合同，無論寫得多么詳細，準備得多么充分，仍會很容易發生某種形式的糾紛和分歧。事實上，想要預見到買賣雙方可能發生的每個分歧之處來達成談判是不可能的。總的來說，合同的性質越復雜，涉及金額數目越大，越有可能在將來因解釋合同中的術語和條件意見不同而發生糾紛。因此，采購主管必須要預見這些沖突發生的潛在因素，并在沖突發生時做好采取適當的解決辦法的準備。

　　可能解決合同糾紛分歧最簡單的方法就是爭議雙方直截了當坦率地面對面的談判，通常各方也要考慮與糾紛有關的其他因素，雖然這些因素不在糾紛之中，例如：如果買賣雙方在合同的某些語句條款的解釋和送達條件的認同上存在分歧，那么或許他們可能會在合同其他項目和條件如價格方面進行合作。

　　一、法律選擇

　　解決合同糾紛的傳統方法是基于合同法，它提供了一個合法權限，在這個合法權限內公平的法官能夠聽取當時案件的實際情況，做出有利于一方或雙方的判決。由于解決糾紛的不確定性、費用和所需的較長時間，許多采購方和供應商喜歡避免訴訟過程，以其他方式處理糾紛。把糾紛帶入法律系統被認為是最后一種途徑，并非解決合同糾紛的最佳方法。

　　當法律選擇使人精疲力盡時，雙方可能會意識到法律選擇是不合適的。這種情況下，如果沒有其他方面的額外幫助，雙方是不可能在良好的誠信基礎上達成關于此爭論的可接受的解決方案。

　　二、仲裁

　　對糾紛服從一個或多個公平者的意見，即各方要遵從仲裁者的決定。起用外來的仲裁者或第三方來幫助解決合同糾紛是近來發展最快的解決糾紛各方沖突的方法。由于各方不能達成解決糾紛的談判，情感因素可能會妨礙檢查引起糾紛的真正根本的原因；惟一的解決方法就是仲裁。如果能正確地開始和處理，仲裁可被用于保護糾紛各方的利益，因為它的費用不高，用時較短，保護隱私，是一種對各方來說都很合理的方法。

　　當訂立和談判購買合同時，許多采購主管一般會在采購訂單或其他合同文件的通用條款中包括仲裁條款，這樣條款要說明糾紛各方如何選擇一個合適的仲裁者和糾紛的仲裁形式。確保仲裁者的觀點結合糾紛雙方的意見是很重要的。要記住一點，就是對潛在糾紛提前進行充分安排能夠在沖突發生時防止出現重大問題。當然說明仲裁地點和處理仲裁意見是一個好主意，特別是當糾紛涉及不同國家和地區的公司和個人時。

　　采購主管如果希望他們在與供應商的交易過程中占有優勢，就必須了解有關約束性仲裁的幾點注意事項：

　　1、采購方不能依據合同中仲裁的規定來行事，特別當供應商合同中不含有這樣的仲裁規定時。

　　2、如果供應商的合同中含有仲裁規定，而采購方的合同不含有，且采購方并不想以此為依據時，那么供應商不能以此為依據。

　　3、只有雙方的合同都有仲裁規定時，仲裁才能變成一致同意且有效力的解決方式。

　　三、其他解決沖突的形式

　　隨著越來越多的買賣雙方采用仲裁方式，許多不同形式的解決沖突的方法也已出現。

　　1、調解。當人們考慮仲裁過程時，通常想到的是在沖突雙方之間調解以促進和解、最終解決或折中調解。調解者的責任包括傾聽雙方提供的事實，以適當的文件和其他證據為裁決依據，給出判決以解決糾紛雙方的合法權益。調解與仲裁不同之處在于仲裁強加給糾紛方，有強制力，而在調解過程中，糾紛方可對調解人的決定保留他們的權利。

　　2、小法庭。實際上根本不是一個法庭。小法庭是一種舉證，包括糾紛雙方經理人信息交換的形式。執行者聽取雙方的'舉證，然后他們嘗試通過與對方談判解決糾紛。由于小法庭通常比談判的其他形式更復雜，只有當糾紛很明顯和非常復雜時，才會使用小法庭。這個方法的優點是它把潛在的法律沖突轉化成商業決定，并促進雙方今后的關系。

　　3、防止糾紛。這是糾紛訴訟的最后一個變通的解決方法，其中的關鍵因素是合作的商業關系，如長期的合同雙方、伙伴關系的戰略同盟等，當合同方一開始就同意防止糾紛，那么一個在糾紛訴訟之前的談判、調解、仲裁的計劃表或協定會在協議中進行規定和具體描述。

　　四、選擇合同糾紛解決的方法的考慮因素

　　當決定用哪種解決糾紛的方法時，要考慮幾個因素：

　　1、糾紛雙方的關系如何。這是最先考慮的因素。當雙方關系在發展并預計有很好的前景時，雙方更愿意通過能保持良好關系的方法解決糾紛。方法選擇的依據要根據買方偏好的結果方式進行。

　　2、糾紛方的參與。糾紛方的參與對成功地通過談判、調解、仲裁、小法庭和等方法解決糾紛是很重要的。只有各方積極參與，其結果才是更公平、更無傷害的。

　　3、負責人所表現的感情程度。如果有生氣和挫折等很強烈的情感，那么訴訟的整個費用、時間、資金、精力的花費和消耗都要比原先預計的高出很多。

　　租房合同糾紛怎么處理（二）

　　(1)和解。

　　和解是指當事人因合同發生糾紛時可以再行協商，在尊重雙方利益的基礎上，就爭議的事項達成一致，從而解決糾紛的方式。和解是當事人自由選擇的在自愿原則下解決臺同糾紛的方式，而不是合同糾紛解決的必經程序。當事人也可以不經協商和解而直接選擇其他解決糾紛的途徑。

　　(2)調解。

　　凋解是指在第三人的主持下，通過運用說服教育等方法來解決當事人之間的合同糾紛。調解有兩種方式：

　　一是人民調解委員會調解當事人發生合同糾紛，可以向糾紛當事人所在地或者糾紛發生地的人民調解委員會申請調解。

　　二是行政調解。主要特指工商行政管理機關居中對合同當事人的糾紛進行調解。申請行政調解的糾紛必須具備以下條件：申請人必須是與本案有直接利害關系的當事人，有明確的被申請人、具體的調解請求和事實根據；符合工商行政管理機關受理案件范圍的規定。但已經向人民法院起訴的或者已經向仲裁機構申請裁的。從及一方要求調解另一方不同意調解的，調解申請不于受理。

　　雙方當事人接受調解達成協議的，應當制作調解協議書，當事人即應當按照調解協議書履行各自的義務。由于調解協議書不具有法律強制力，一方當事人不履行的'，對方當事人不能就此請求人民法院強制執行，但可以采用其他方式來解決爭議。

　　(3)仲裁。

　　仲裁是指發生合同爭議的雙方當事人，根據爭議發生前或發生后達成的仲裁協議，將糾紛提交仲裁機關進行裁決并解決糾紛的方式。仲裁具有“準司法”性質，仲裁機構作出的仲裁裁決具有法律效力，當事人應當履行。

　　(4)訴訟。

　　訴訟是指合同糾紛發生后，當事人如果沒有仲裁協議，任何一方均可以向人民法院提起民事訴訟，請求人民法院對合同糾紛依法予以處理。這是解決合同糾紛的最常見方式。合同糾紛經人民法院審理并作出判決后，當事人對人民法院作出的發生法律效力的判決書，調解書必須履行，拒不履行的，另一方當事人可以申請人民法院強制執行。

　　租房合同糾紛怎么處理（三）

　　合同必須嚴守，是合同法上的一項基本原則。但是，當事人可依合同約定或者法律規定而享有解除權，以便從合同的束縛中解脫出來。

　　在房屋租賃合同關系中，除當事人約定外，根據《合同法》的有關規定，雙方在以下情形下享有合同解除權：

　　1.承租人的解除權。

　　在租賃房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和權利瑕疵)，致使承租人無法使用，或者利益受到重要影響，或者在相當期間內不能進行使用收益的，或者租賃房屋毀損致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。《合同法》第二百三十一條規定：“因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。”《合同法》第二百三十三條規定：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。”

　　《合同法》第二百三十三條規定僅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵達到“危及承租人的.安全或者健康”的程度。我們認為，對于租賃房屋的瑕疵，不論是物的瑕疵還是權利瑕疵，只要符合《合同法》第九十四條第(四)項規定，承租人可以主張解除合同。對于承租人因租賃房屋存在瑕疵而主張解除合同的，應滿足以下要件：

　　(1)承租人的使用收益受到的障礙必須達到嚴重程度。但是，如果租賃房屋對于承租人有特別利害關系的，則該障礙即使未達到嚴重程度，也應允許承租人解除合同。

　　(2)出租人不于催告的期限內進行修繕。但在修繕為不可能或者雖有可能但于承租人已無利益的，則無需催告即可主張解除合同。《合同法》第二百三十三條規定的用語是“可以隨時解除”。但應注意的是，其前提是租賃房屋的瑕疵已達到“危及承租人(包括同住人)的安全或者健康”的程度。在此種情形下，即使承租人訂立合同時明知該租賃房屋存在瑕疵，也不影響其解除合同。這一點與一般的合同解除規則不同，其立法理由在于要絕對保護人的生命與健康。對此條作相反解釋，就是，如果租賃房屋的瑕疵不會導致“危及承租人的安全或者健康”的，而該瑕疵在訂立合同時即為承租人所知悉的，承租人將不得主張解除合同。

　　2.出租人的解除權。包括：

　　(1)承租人違反約定方式，或者不依租賃房屋的性質而對租賃房屋進行使用收益的。《合同法》第二百一十九條規定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。”

　　(2)承租人遲延支付租金，經出租人催告，仍不于催告期限內支付租金的。《合同法》第二百二十七條規定：“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”

　　(3)承租人未經出租人同意，將租賃房屋轉租于第三人的。《合同法》第二百二十四條第二款規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”

　　3.雙方均有的解除權。

　　不定期的房屋租賃合同，雙方均可以隨時解除合同。《合同法》第二百三十二條規定：“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。”

　　實踐中，因房屋租賃合同的解除而發生的糾紛也比較多。處理此類糾紛時，應注意：

　　1.當事人有約定的，從其約定；沒有約定的，則只能根據法律的規定解除房屋租賃合同，否則，將構成違約。

　　2.合同的解除，并非因符合解除條件而當然發生，而應以有解除權的一方行使為必要。這里需要區分合同的解除與附解除條件的合同兩者的不同。前者是因法定或約定的條件成就而享有形成權，其效力的發生以實際行使解除權為必要；后者則因約定(不可能是法定)條件成就，而當然發生合同消滅的效力。行使解除權，根據《合同法》第九十六條規定，應以通知的方式。但亦不妨礙以訴訟的方式來行使，因為起訴本身可以視為一種通知。

　　3.要嚴格把握合同解除的條件。當事人只有在符合約定或法定條件的情況下，才能解除合同；在不符合解除條件的情況下，即使發出解除通知，也不能產生合同被解除的法律效力，相反，構成違約。

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