房屋租賃合同房產稅

時間：2022-05-29 00:16:05 租房合同

房屋租賃合同房產稅

　　房產稅是以房屋為征稅對象，以房屋價值或租金收入為計稅依據，向房屋產權所有人或者房產的實際使用人等征收的一種財產稅。

房屋租賃合同房產稅

　　一、有償租賃房產的房產稅相關政策

　　(一)基本規定

　　《房產稅暫行條例》規定，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%.

　　(二)優惠稅率

　　1、低稅率4%.按照《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)的規定，自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區分用途，按4%的稅率征收房產稅(注：依據蘇政辦發[2006]136號文件，江蘇省對個人出租房屋的各項稅費按照5%進行綜合征收，房產稅包含在內);對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。

　　2、江蘇私房出租綜合征收率5%.按照《江蘇省個人出租房屋稅收征管暫行辦法》(蘇政辦發[2006]136號)對個人(含外籍個人、華僑和港、澳、臺人員)在本省范圍內出租房屋應繳納的包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加費、房產稅、個人所得稅、印花稅和土地使用稅等稅費在內的各種稅收的征收管理作出了特別規定。對租金收入申報屬實，能提供真實有效的房屋租賃合同、協議或收費依據的，以租金收入和本辦法規定的綜合征收率計算征收。應納稅額計算公式為：

　　應納稅額=租金收入×綜合征收率

　　綜合征收率統一規定為5%.

　　3、公有住房和廉租住房等的免稅規定。按照《財政部國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》( 財稅〔2000〕125號)

　　對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業和自收自支事業單位向職工出租的單位自有住房;房管部門向居民出租的公有住房;落實私房政策中帶戶發還產權并以政府規定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅、營業稅。

　　(三)有償租賃房產的特殊情形

　　1、關于融資租賃房產的房產稅問題。按照《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009〕128號)的規定，自2009年12月1日起，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

　　2、關于地下建筑出租的房產稅問題。按照《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》(財稅〔2005〕181號)規定，凡在房產稅征收范疇內的具備房屋功能的地下建筑，包含與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。上述具備房屋功效的地下建筑是指有屋面和維護結構，可以遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場合。

　　出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

　　3、關于以房產投資收取固定收益的房產稅問題。對以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，實際是以聯營名義取得房產租金，由出租方按租金收入計算繳納房產稅。

　　4、關于業主共有的經營性房產出租的房產稅問題。依據《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值;出租的，依照租金收入計征。

　　5、關于免稅單位出租房產的房產稅問題。依據《財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(1986)財稅地字第8號規定：國家機關、人民團體、軍隊自用的房產，是指這些單位本身的辦公用房和公務用房。

　　事業單位自用的房產，是指這些單位本身的業務用房。

　　宗教寺廟自用的房產，是指舉行宗教儀式等的`房屋和宗教人員使用的生活用房屋。

　　公園、名勝古跡自用的房產，是指供公共參觀游覽的房屋及其管理單位的辦公用房屋。

　　上述免稅單位出租的房產以及非本身業務用的生產、營業用房產不屬于免稅范圍，應征收房產稅。

　　二、無償租賃房產的房產稅相關政策

　　無償租賃房產涉及到兩種情況，一種是合同約定免收租金期間使用他人房產，另一種是無租金使用他人房產。這兩種情況表面上看來納稅人都無需支付租金給房產所有人，但兩者有著本質的區別。

　　(一)免收租金和無租使用的區別

　　免收租金是指本身存在發生的租賃事實，但在租賃交易中，出租方根據合同約定在一定期限內豁免承租方租金，也即免租期就是在合同期內支付租金的前提下免收部分期限租金的行為。

　　而無租使用本身不存在租賃交易行為，實際上是一種無償出借的行為。因此，免收租金期間和無租使用他人房產雖然表現形式是一樣的，即使用人無需支付租金。但實質上是完全不同的，前者是一項租賃交易，后者則屬于無償出借。

　　(二) 兩者的房產稅政策區別

　　1、關于出租房產免收租金期間的房產稅問題。依據《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔20**〕121號)對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

　　案例介紹：

　　20**年6月，稅務人員在對某企業進行日常納稅評估時發現，該企業賬面上有價值2000萬的店面出租給個體商戶，但是20**年未申報繳納房產稅。該企業解釋，與個體商戶簽訂了三年的租賃協議，第一年優惠免收租金。2011年是第一年免收租金期間，該公司認為按照從租計征房產稅的規定，第一年不收取租金，因此無需繳納房產稅。對此，稅務機關認為依據財稅〔20**〕121號文件，對于出租房產免收租金期間的房產稅應該由產權所有人按照房產原值繳納。

　　該企業應補繳20**年房產稅16.8萬元，并按規定加收滯納金及罰款。計算公式：2000×(1-30%)×1.2%=16.8萬元

　　注：根據《江蘇省房產稅暫行條例施行細則》：我省房產稅依照房產原值一次扣除百分之三十后的余值計算繳納。

　　2、關于無租使用房產的房產稅問題。依據《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔20**〕128號)無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。也就是說，在無租使用情況下，房產稅的納稅義務主體仍為產權所有人，只是由使用人代為繳納房產稅。

　　案例介紹：

　　近日，我局稅務人員在對某單位進行日常納稅評估時發現，該單位20**年度無租使用其關聯企業的房產，該房產原值280萬元，但是未代繳房產稅。對此，稅務機關認為依據財稅〔20**〕128號文件，該單位無租使用其他單位的房產，應代繳房產稅2.352萬元，并按規定加收滯納金及罰款。

　　計算公式：280×(1-30%)×1.2%=2.352萬元

　　標準房屋出租合同1

　　合同編號：__________

　　出租方：

　　(以下簡稱甲方)

　　承租方：

　　(以下簡稱乙方) 為支持企業發展，甲方愿將房屋的使用權出租給乙方，經雙方充分協商一致，達成如下條款并特立本合同，以便雙方遵守。

　　第一條出租房屋坐落地址：

　　第二條出租房屋、面積、租金等：見附頁

　　第三條租賃期限(本合同有效期)自_____年____月____日至 _____年____月____日為期 _____年____個月

　　第四條費用及交納

　　一、租房押金

　　1. 租房押金交納標準為50元×租賃房屋總面積。

　　2. 乙方租賃房屋總面積為_____平方米，應交納租房押金_______ 元。

　　3. 租房押金應自本合同簽字的同時由乙方向甲方交納，在乙方沒有違反本合同及《企業孵化與綜合服務協議書》(編號：______________ )各項條款的基礎上于合同期滿之日起7日內由甲方退還乙方全部押金;在合同有效期內，若乙方退租部分房屋，租房押金不予調整，直至乙方全部退房遷出時，由甲方一次性退還押金。

　　4. 乙方提前退房，甲方有權按每提前一個月扣除租房押金總額的十二分之一歸甲方所有，具體數額依此類推。

　　5. 乙方在任何情況下欠交租金時，甲方有權直接抵扣租房押金充抵租金，不足部分甲方有權繼續追索。

　　6. 對由于乙方原因造成的甲方損失，甲方有權以租房押金抵扣。

　　二、租金

　　1. 租金應自本合同簽字的同時由乙方按季度向甲方交納，以后的交納時間為每季度的第一個月的前十天，標準見附頁。

　　2. 若乙方遲交租金，甲方有權向乙方收取滯納金，收取標準為：

　　逾期一個月內的，甲方有權收取日租金的10%乘以遲交天數作為滯納金歸甲方所有;逾期一個月以上，不超過二個月的，甲方有權收取日租金的20%乘以遲交天數作為滯納金歸甲方所有。逾期超過二個月的，甲方可以采用協商或法律手段追回乙方所欠各項費用(含滯納金)，其所發生的有關費用及由此給甲方造成的一切損失均由乙方承擔。

　　逾期超過二個月的，甲方有權留置乙方租用房屋內的一切財產(物)，自留置之日起一個月內，乙方應完全履行義務，否則，甲方有權解除《房屋租賃合同》。同時對留置的財產(物)依法進行處理，由留置所引起的.一切不利后果均由乙方承擔。甲方收取違約金或留置乙方財產后，不影響乙方項下義務的履行或甲方其他權利的行使。

　　3. 若乙方提前退房，需提前一個月向甲方提出書面請求，并經雙方協商同意。同時甲方將向乙方收取45天的房租作為違約金歸甲方所有，用以彌補因乙方提前退房給甲方造成的損失。

　　第五條甲方義務

　　1. 甲方應自乙方按合同交納租房押金和租金之日起，按合同向乙方提供室內設施完好的房屋，否則，按本合同第四條項下的規定由甲方向乙方承擔責任。

　　2. 甲方負責房屋自身的維修(不包括房屋的附屬設施)，除乙方人為造成的房屋損壞和不可抗力外，保證房屋不漏雨、傾斜、倒塌等。

　　3. 承擔出租房屋的房產稅。

　　4. 合同期內，在乙方正常履行義務的前提下，甲方不得提前終止本合同。否則，按租房押金的計算方式向乙方承擔責任。

　　5. 合同期內，甲方不得提高租房押金和租金。

　　6. 出現其他違約情況時，依法承擔責任。

　　第六條乙方義務

　　1. 按合同規定按時交納租房押金及租金。

　　2. 使用房屋前，檢查好所用房屋及附屬設施，之后發生的一切事故，除不可抗力及甲方責任外，承擔修復和賠償責任。

　　3. 維護房屋整體結構，不得私自拆除和改建房屋。

　　4. 如需對房屋內的配電設備，給排水設備進行更改，對房屋進行裝修，須向甲方提出方案并經甲方批準后方可進行，批準后的方案若需更改須重新向甲方提出方案并經甲方批準，并承擔由此給任何他方造成的損害責任;合同期滿不再續租時，須恢復原狀，不能(愿)恢復的，向甲方支付恢復所需的費用，該費用標準由甲、乙雙方協商確定。乙方同時承擔由于恢復給任何他方造成的損害責任。

　　甲方有權批準或不批準乙方所提方案。

　　5. 不得將所租房屋轉租;不得利用所租房屋進行非法活動，否則，乙方將承擔由此引起的一切不利后果(包括給甲方造成的直接或間接損失)

　　6. 承擔承租地域內所發生的事故責任(包括安全生產、用電、防火防盜等)，對事故造成的相鄰各方及甲方的損失負賠償責任。

　　7. 在本合同有效期內，乙方應當嚴格遵守甲方制定的一切規章制度。

　　8. 在本合同有效期內，乙方應當依法經營，若發生訴訟由此給甲方造成損失(包括乙方被財產保全導致甲方房屋被查封)，乙方應當具實承擔。

　　9. 三資企業承租房屋，除應當接受本合同中乙方項下所有義務外，應當依法向國家土地管理部門交納土地使用費。

　　10. 乙方不得占用大樓公用面積或在公共區域隨意擺放物品，如乙方有特殊需要，需提前向甲方提出書面申請，經甲方同意方可進行。

　　11. 乙方不得在承租場所內從事不符合《企業進駐國際創業中心申請審批表》，或未經甲方允許的非高科技開發經營的項目。

　　第七條乙方違反本合同中乙方項下的任何一項義務，甲方均有權解除合同，并有權請求賠償;甲方違反本合同中甲方項下的義務時，乙方也享有相應的權力。

　　第八條合同期滿前，如乙方需要繼續承租該房屋，應當在本合同期滿30天前向甲方提出繼續承租的要求，經甲方重新進行資格審查批準后延續原合同期限或簽定新的租賃合同;如在合同期滿前雙方不能達成一致，本合同到期自行終止。

　　第九條房屋如因不可抗力的自然災害導致毀損，本合同自然終止，雙方互不承擔責任。租賃關系如需恢復，須重新協商。

　　第十條本合同如須經有關部門登記備案，費用由雙方分擔。