房屋買賣合同備案效力

時間：2020-09-05 08:38:12 買賣合同

房屋買賣合同備案效力

　　房屋買賣合同備案效力.小編為您整理有關商品房買賣合同備案的有關內容，希望對您有所幫助。商品房買賣進行登記可以有效防止相關的房產權屬糾紛，商品房買賣的當事人一定要重視商品房買賣的備案登記。

房屋買賣合同備案效力

　　所謂商品房合同登記備案，就是開發商與商品房買受人簽訂商品房買賣合同后，根據法律規定，將該合同送房地產主管部門審查并登記在案的行為。我國實行強制備案件登記制度，《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城市房地產開發經營條例》、《城市商品房預售登記管理辦法》等法律、法規均規定了商品房買賣合同簽訂后，開發商須將合同送房地產主管部門登記備案，其主要目的顯然是為了規范開發商的預售行為，避免出現“炒房”、“一房多賣等現象發生，以保障房地產行業持續、健康發展，維護購房者的權益。

　　實踐中，由于開發商的原因，常會出現商品房買賣合同未依法登記備案情況，買受人以此為主要理由而主張合同無效的爭議也時有發生。如何正確判斷該類合同的效力問題尤顯重要，這對于幫助普通購房者理性、正確維權十分關鍵。

　　其實，與未取得預售許可證簽訂的合同的效力分析方法相似，行政管理性法規調整和規范的僅是開發商的'合同登記備案行為，而無權約束合同本身，判斷合同的效力屬性問題，必須由民事法律、法規規定。鑒于在商品房合同糾紛維權法律常識解讀一已經作了較為詳細的分析，故不再贅述。

　　根據未登記備案的商品房買賣合同約定的差別情況，可以大致按以下兩種方式進行判斷;一、約定優于法定。合同本質上屬于契約，根據“契約自由”的締約精神，法無禁止即可為，在民事領域，特別是合同方面，只要法律、法規沒有明確禁止，當事人均可以根據自己的意志將相關事項約定，體現在合同條款中。《合同法》第45條： “當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。”就明確賦予當事人對合同效力問題享有約定附條件的選擇權利。體現到商品房買賣合同，開發商、買受人可以在合同中約定附條件，將“商品房買賣合同登記備案”作為合同生效的條件進行約定，則此時，如果因合同未備案而引發爭議，買受人則可根據該約定條件，主張合同無效;二、無約定從法定。如果該類合同中未將“合同登記備案”作為合同生效條件進行約定，則只能適用法律的規定進行該合同的效力判斷。《合同法》第44條： “依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”商品房買賣合同自開發商、買受人簽訂后即成立，且我國目前沒有法律、行政法規規定商品房買賣合同應當辦理批準、登記等手續才生效，故該類合同自雙方依法簽訂時即生效。三、司法解釋明確規定該類合同的效力問題。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。”

　　綜上，對于未登記備案的合同，不能簡單認為無效或者有效。而要按照上述情況區別對待，如果合同中約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，原則上按照約定處理，例外情況是合同一方已經履行主要義務，對方接受。如果未約定的，則不能此作為主張合同無效的法定抗辯理由。

　　商品房買賣合同審理中涉及物權、債權以及二者交叉的問題，適用法律較為復雜，有的購房者在購房時花去畢生的積蓄，甚至還要貸款，故而爭議較大。

　　正確處理該類案件，涉及到對商品房買賣合同備案登記法律性質的正確認定。我國物權法第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”可見，物權法對不動產買賣設立了預告登記，一經登記就具有了準物權效力。針對該條規定，從全國行政機關執行的情況來看，只有部分城市取消商品房買賣合同備案登記，直接進行預售登記(即預告登記)，不少城市要先進行備案登記，再進行預售登記，有的城市甚至沒有開展預售登記。備案登記所依據的是城市房地產管理法，申請的主體是開發商;而物權法沒有規定備案登記。根據物權法定的原則，備案登記不具有準物權的效力，應當認定其為行政管理的范圍。故本案應根據合同法來確認合同的效力。

　　本案的審理帶來一個思考，即在沒有辦理預告登記的地方如何保護購房者合法權益?筆者認為，首先，應正確認定備案登記的法律性質;其次，注重審查當事人的締約目的，綜合當事人是否存在惡意以及占有使用房屋的現狀，然后根據公平合理等原則謹慎處理;最后，各地房屋管理部門應貫徹落實好我國物權法及關于不動產登記的登記管理制度，盡快開展預告(售)登記，對逾期不登記的予以處罰、警示等，以規范房地產市場的管理，減少類似糾紛的發生。

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