2017土地代理人《相關法律》知識點：所有權的取得
所有權的取得，是指民事主體獲得所有權的合法方式和根據。根據物權法定的基本原則，所有權的取得必須依法進行。我國《民法通則》第72條明確規定：“所有權的取得，不得違反法律規定。”顯然，所有權的取得必須是合法取得，否則，不受法律承認與保護。所有權的合法取得方式可分為原始取得與繼受取得兩種。
一、原始取得
原始取得是指所有權首次產生或不依賴于原所有人的意志而取得物的所有權。 根據法律的規定，原始取得的方式主要有：
(一)生產
這是指民事主體通過自己的勞動創造出新的財產進而取得該財產的所有權的方式。民事主體通過自己的勞動生產活動獲取勞動產品，以及通過擴大再生產取得其所創造的勞動產品，均可因此獲得該產品的所有權。
(二)先占
這是指民事主體以所有的意思占有無主動產而取得其所有權的法律事實。先占應具備以下構成要件：標的須為無主物;標的須為動產;行為人須以所有的意思占有無主物。
(三)添附
這是指不同所有人的物因一定的行為而結合在一起形成不可分割的物或具有新質的物。民事主體把不同所有人的財產或勞動成果合并在一起，從而形成另一種新形態的財產，如果要恢復原狀在事實上不可能或者在經濟上不合理，在此情況下，則要確認該新財產的歸屬問題。添附包括三種情形：
1.混合
是指不同所有人的財產互相結合而難以識別或識別所需費用過大，而所生的所有權變動的法律事實。混合必須是動產與動產的混合。因混合而形成的新動產，稱為混合物。在表現形態上，混合有固體與固體的混合、液體與液體的混合及氣體與氣體的混合。動產與動產混合后，原則上各動產所有人以其混合時的價值共有混合物，混合后的可視的動產為主物的，由主物所有人取得混合物的所有權。
2.附合
是指不同所有人的財產互相結合而形成新的財產，雖然該新財產未達到混合的程度，但非經撤毀不能回復到原來的狀態。在附合的情況下，可以區分原各所有人的財產。附合主要指動產與不動產的附合及動產與動產的附合。
動產與不動產的附合，是指動產與他人的不動產互相結合，動產成為不動產的重要成分，因而發生的動產所有權變動的法律事實。在動產與不動產附合的情況下，附合者為動產，被附合者為不動產。動產與不動產結合后，動產便喪失其獨立性。例如，在他人的建筑物上粉刷油漆。動產與不動產附合后，不動產的所有人取得動產的所有權，而動產的所有權和動產上的其他權利消滅。
動產與動產的附合，是指所有人各異的動產互相結合，非毀損不能將其分離或分離所需費用過大，因而發生動產所有權變動的法律事實。動產與動產附合后所結合而成的物，稱為合成物;合成物原則上由動產所有人共有，各共有人根據附合時的價值比例確定其應有的部分。動產與動產附合后，如有可視為主物的，由該豐物所有人取得合成物的所有權;非屬主物的動產所有權與存在于該動產上的第三人的權利消滅;可視為主物的動產上的第三人的權利不消滅而繼續存在于合成物上。
3.加工
是指一方使用他方的財產并將該財產改造為具有更高價值的新財產。加工標的物僅限于動產，加工的材料須屬他人所有，加工人須有加工行為，加工還必須是因加工而制成新物。
關于加工的法律效果，有著不同的法律規定。一種立法例是以材料主義為原則，以加工主義為例外;另一種立法例是以加工主義為原則，以材料主義為例外。在前一種情況下，加工物所有權以歸屬于材料所有人為原則，以歸屬于加工人為例外;在后一種情況下，加工物所有權以歸屬于加工人為原則，以歸屬于材料所有人為例外，例如，加工或改造他人的物，加工費高于材料本身的價值時，加工人取得加工物的所有權。
在添附關系中，喪失動產所有權的人或喪失動產上的其他權利的人，因添附而遭受損失時，可依不當得利請求權請求補償金;因添附而喪失權利和遭受損失的人，除有不當得利請求權外，還可行使損害賠償請求權。
《最高人民法院關于貫徹執行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見(試行)》第86和87條規定，“非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理;沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除;不能拆除的，也可以折價歸財產所有人;造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。”“有附屬物的財產，附屬物隨財產所有權的轉移而轉移。但當事人另有約定又不違法的，按約定處理。”
(四)發現埋藏物和隱藏物
埋藏物和隱藏物是指埋藏或隱藏于他物之中，其所有權歸屬不明的動產。所謂發現埋藏物、隱藏物，是指發現埋藏物、隱藏物并將其占有的法律事實。這是一種事實行為，而不是法律行為。發現埋藏物、隱藏物不以所有的意思為必要，發現人不需是完全行為能力人。
發現埋藏物，需要具備兩個要件，即須有埋藏物以及須經發現并對埋藏物加以占有。埋藏物必須是動產，并且埋藏物的所有人不明。關于發現埋藏物的法律后果，大體上有兩種立法例。一種是埋藏物發現者取得埋藏物的所有權;另一種是國家取得埋藏物的所有權。
根據我國《民法通則》的規定，所有權人不明的埋藏物和隱藏物歸國家所有。在該物上繳國家以后，接收單位應當對上繳的單位或者個人給予獎勵。
(五)拾得遺失物
這是指發現他人不慎喪失占有的動產而予以占有的法律事實。遺失物是指他人不慎丟失的動產。遺失物并不是無主物，也不是所有人拋棄的或因為他人的侵害而丟失的物。拾得遺失物，需具備兩個要件，須為遺失物和須有拾得的行為。拾得遺失物的效力在于，拾得人負有通知、報告和交付以及保管和返還的義務;同時，拾得人享有費用償還請求權和報酬請求權。根據我國《民法通則》的規定，拾得遺失物應當歸還失主，拾得人不能取得遺失物的所有權。同樣，拾得漂流物或失散的飼養動物，也應歸還失主。
(六)國有化和沒收
這是指國家根據法律、法規的強行性規定，采取強制措施將一定的財產收歸國有的法律事實。例如，國家根據法律、法規采，取革命措施或強制手段，剝奪官僚資本或違法犯罪分子的財產歸國家所有。
二、繼受取得
繼受取得，又稱傳來取得，是指通過一定的法律行為或基于法定的事實從原所有人處取得所有權。這種取得方式須以原所有人對該項財產的所有權作為取得的前提條件。
根據法律的規定，所有權繼受取得的原因主要包括： (一)因一定的法律行為而取得所有權 法律行為具體包括：①買賣合同，民事主體雙方達成協議，出賣人一方將出賣財產交給買受人一方所有，買受人接受此項財產并支付價款。通過買賣，由買受人取得了原屬出賣人的所有權。②贈與和互易，贈與人自愿將其財產無償轉移給受贈人，一方以金錢之外的某種財產與他方的財產相互交換，也可導致所有權的移轉。
(二)因法律行為以外的事實而取得所有權
例如繼承遺產，繼承人按照法律的直接規定或者合法有效遺囑的指定，取得被繼承人死亡時遺留的個人合法財產。再如接受遺贈，自然人、集體組織或者國家作為受遺贈人，按照被繼承人生前所立的合法有效遺贈的指定，取得遺贈的財產。
(三)因其他合法原因取得所有權
如合作經濟組織的成員通過合股集資的方式形成新的所有權形式。
三、善意取得制度
(一)概念
善意取得是指受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產，即使出讓人無轉移所有權的權利，受讓人仍可取得該財產的所有權。繼受取得財產所有權以原所有人行使處分權為前提，如果對某項財產的處分屬于由占有人進行的無權處分，受讓人通常不能取得所有權，但是受讓人在取得財產時出于善意，則受讓人依法取得該項財產的所有權，原所有人只能請求占有人賠償損失，而不得要求受讓人返還該項財產。
(二)善意取得的構成要件
根據《中華人民共和國物權法》第106條的規定，善意取得的構成要件包括：
1.受讓人須是善意的
即受讓人不知道也不應當知道出讓人是無權處分人。如果明知讓與人是無權處分人而仍與之交易的，不構成善意取得。
2.受讓人必須支付了合理的價款
受讓人須通過有償交換取得該財產。受讓人必須付出一定的對價而獲得該物，如果受讓人是無償取得該項財產，則不能構成善意取得。例如，無權處分人將自己占有的財產贈與給第三人，則該第三人即使是善意的，也不能依善意取得制度獲得該物的所有權。
3.受讓人已經占有了該財產
即轉讓的財產應當登記已經登記，不需要登記的已經交付給了受讓人。善意取得即可適用于動產，也可適用于不動產。不動產的轉讓以辦理登記為物權變動的標志，如果沒有完成登記，則受讓人不能主張善意取得。例如，受讓人出于善意，從無權處分人手中購買了房屋并進行了過戶登記，受讓人可以根據善意取得制度取得房屋的所有權，但是如果未完成登記，則受讓人不得主張善意取得。動產的轉讓以交付作為基本標志，動產的交付已經完成意味著受讓人獲得了該動產的所有權。善意取得制度下，轉讓的動產必須是國家法律允許自由流通的財產。禁止或限制流通物不適用善意取得制度，例如，黃金、麻醉品等。貨幣和不記名證券是一種特殊的動產，誰持有就成為其權利主體，因此適用善意取得制度。
以上三項條件，必須同時具備，否則不構成善意取得。
(三)善意取得的法律效果
善意取得的法律效果，是指善意取得構成要件具備時所產生的法律后果。
善意取得最基本的法律效果在于，善意取得一旦具備構成要件，受讓人即取得財產的所有權。讓與人向受讓人交付了財產，從受讓人實際占有財產時起，受讓人便成為財產的合法所有人，原所有人的權利歸于消滅。善意取得制度在保護善意受讓人時，也應保護原所有人的利益。讓與人因處分他人財產而獲得的非法所得，應作為不當得利返還給原所有人。如果返還不當得利不足以補償原所有人的損失時，原所有人可基于侵權行為，請求讓與人賠償損失。如果讓與人以高于市場的價格讓與財產，其超出財產價值部分的所得，也應返還原所有人。
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