2017房地產(chǎn)估價師《理論與方法》預測題
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一、單項選擇題
1、關于市場法的說法，錯誤的是( )。【2011年真題】
A.測算結果容易被人們理解、認可、接受
B.測算結果有時并不一定是合理、真實的
C.需要估價師對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情有足夠的把握
D.每個影響因素對可比實例成交價格的影響程度都可采用定量分析予以量化
2、市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的( )。
A.預期原理
B.市場有效原理
C.替代原理
D.生產(chǎn)費用價值論
3、可比實例所處的地區(qū)應與估價對象所處的地區(qū)相同，或是( )。
A.同處于一個領域
B.同處在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)
C.同處于一個相對穩(wěn)定的環(huán)境
D.同處于公平競爭的地區(qū)
4、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當，選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的( )范圍之內(nèi)。
A.0.5～2.0
B.1.5～2.0
C.0.5～1.5
D.1.0～1.5
5、在抵押、抵債、房屋拆遷補償?shù)饶康牡墓纼r中，一般應選取( )的買賣實例。
A.協(xié)議方式
B.招標方式
C.拍賣方式
D.政府定價
6、估價對象為一套建筑面積90┫的封閉陽臺的成套住宅，其中陽臺的水平投影面積為3m2。選取的某可比實例為一套建筑面積95m2的未封閉陽臺的成套住宅，其中陽臺的水平投影面積為4m2，成交價格為90萬元。若該陽臺封閉，則成交價格可達到92萬元。以該可比實例為基礎估算估價對象的市場價格為( )萬元。【2011年真題】
A.83.51
B.85.26
C.85.36
D.87.16
7、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100┫，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為( )元。
A.2593
B.3298
C.3098
D.2998
8、某套住宅建筑面積為100┫，可使用面積為80┫，分攤的共有面積系數(shù)為10%，套內(nèi)建筑面積下的價格為2600元，該套住宅建筑面積下的價格為( )元。
A.2080
B.2288
C.2340
D.2392
9、在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，在通常情況下，是采用( )時的匯率。
A.成交日期
B.估價時點
C.估價作業(yè)日期
D.估價委托日
10、某套住宅建筑面積100┫，套內(nèi)建筑面積為92┫，使用面積系數(shù)為0.8，每平方米使用面積為3000元，則該住宅建筑面積下的價格為( )元。
A.2400
B.2580
C.2607
D.2760
11、某套住宅總價30萬元，套內(nèi)建筑面積125┫，套內(nèi)墻體面積20┫，分攤的共有建筑面積25┫，則該住宅每平方米建筑面積的價格為( )元。
A.1765
B.2000
C.2069
D.2400
12、為評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/m2，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，又知最近1年來該地區(qū)該類房地產(chǎn)價格每月環(huán)比增長0.5%，則該可比實例經(jīng)修正、調整后的價格是( )元/m2。【2011年真題】
A.7000
B.7003
C.7436
D.7670
13、某可比實例賣方應繳納的稅費由買方承擔，若買方付給賣方的金額不變，當賣方應繳納的稅費增加時，該可比實例的正常成交價格會( )。【2011年真題】
A.上升
B.下降
C.不變
D.無法確定
14、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應交納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120┫，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為( )元。
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57
15、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。則這宗房地產(chǎn)的實際價格是( ) 元。
A.2020.80
B.2380.95
C.2336.45
D.2447.37
16、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為( )元。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659
17、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為( )萬元。
A.27.6
B.28.2
C.29.0
D.29.9
18、某宗房地產(chǎn)2010年2月25日的價格為1000美元。匯率為1美元=8.26元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均比每月比上月遞減0.5%，則其2010年10月25日的價格為( )元人民幣。2006年10月25日的匯率為1美元=8.29元人民幣。
A.7935
B.7964
C.8260
D.8290
19、為評估某宗房地產(chǎn)2010年10月的價格，選取了可比實例成交價格為3000元，成交日期為2010年4月末，該類房地產(chǎn)自2010 年1月至2010年6月末每月價格遞增1%，2010年6月末至2010年10月末平均每月比上月價格下降10元。該可比實例在2010年10月末的價格為( )元。
A.3018
B.3020
C.3144
D.3050
20、為評估某房地產(chǎn)2011年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2011年3月1日，合同交易價格為4000元，約定建筑面積為95┫，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實際產(chǎn)權登記面積為100┫。自2011年1月1日起至2011年9月1日，當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為( )元。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89
21、在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，得102分;估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況調整系數(shù)為( )。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
22、在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，得97分;估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，得102分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為( )。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
23、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應的比準單價分別是6800元、6700元和6300元，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算術平均法和中位數(shù)法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是 ( ) 元。
A.-100
B.-50
C.50
D.100
24、評估某宗房地產(chǎn)2011年7月1日的市場價值，選取的可比實例中該類房地產(chǎn)的成交日期為2010年10月1日，成交價格為3500元/平方米，另知：該類房地產(chǎn)市場價格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月漲1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲 2%，則進行市場狀況調整后可比實例的比準價格為( )元/平方米。
A.4075.3
B.4081.3
C.4122.5
D.4166.4
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二、多項選擇題
1、市場法適用的對象有( )。
A.標準廠房
B.在建工程
C.高檔公寓
D.房地產(chǎn)開發(fā)用地
E.紀念館
2、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價的有( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)用地
B.學校
C.在建工程
D.別墅
E.特殊廠房
3、搜集交易實例時應搜集交易實例的( )。
A.成交價格
B.議價時間
C.成交日期
D.付款方式
E.交易雙方
4、與估價對象相似的房地產(chǎn)是指與估價對象的( )等相同或相似的房地產(chǎn)。【2011年真題】
A.區(qū)位
B.用途
C.權利性質
D.總價
E.外觀
5、選取可比實例時，應符合的要求包括( )等。
A.可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同
B.可比實例的交易類型與估價目的吻合
C.可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當
D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格
E.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同
6、建立比較基準，主要包括( )等。
A.統(tǒng)一付款方式
B.統(tǒng)一價格單位
C.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍
D.統(tǒng)一產(chǎn)權性質
E.統(tǒng)一采用總價
7、下列情況，會導致成交價格偏離正常價格的是( )。
A.相鄰房地產(chǎn)合并交易
B.交易雙方成交前進行了超長時間的協(xié)議磋商
C.交易雙方存在利害關系
D.交易稅費非正常負擔
E.交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情
8、在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，應由買賣雙方共同繳納或者各負擔一部分的稅費包括( )等。
A.土地增值稅
B.印花稅
C.交易手續(xù)費
D.土地使用權出讓金
9、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負擔狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于( )。
A.賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的'稅費比率)
B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費
C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費
D.應由賣方負擔的稅費/應由賣方繳納的稅費比率
E.買方實際付出的價格/(1-應由買方繳納的稅費比率)
10、房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率可細分為( )。
A.全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率
B.某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率
C.全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率
D.某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率
E.居民消費物價指數(shù)
11、評估某套住宅價格中，進行區(qū)位狀況調整時，比較、調整的內(nèi)容包括( )等。
A.環(huán)境景觀
B.離市中心距離
C.朝向
D.城市規(guī)劃限制條件
E.地勢
三、判斷題
1、市場法的本質是以房地產(chǎn)的市場價值為導向來求取房地產(chǎn)的價值。( )
Y.對
N.錯
2、市場法測算出來的房地產(chǎn)價格被稱為比準價值。 ( )
Y.對
N.錯
3、在房地產(chǎn)交易實例搜集工作中，要了解交易雙方的名稱、關系以及交易目的。( )【2011年真題】
Y.對
N.錯
4、采用市場法估價時，可比實例應當盡量多的進行選擇。 ( )
Y.對
N.錯
5、運用市場法求取房地產(chǎn)的價格時，選取的可比實例的規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0.5～2范圍內(nèi)。( )
Y.對
N.錯
6、在進行比較基準的建立時，對于統(tǒng)一付款方式的做法具體是通過折現(xiàn)計算。( )
Y.對
N.錯
7、估價對象帶有債權債務的，可比實例不帶債權債務：估價對象房地產(chǎn)價格=不帶債權債務的可比實例房地產(chǎn)價格―債權+債務。( )
Y.對
N.錯
8、設某城市房地產(chǎn)交易中賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的6%和3%。現(xiàn)某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元，則賣方出售其房地產(chǎn)實得收入為2350元，買方購買該房地產(chǎn)實際付出為2575元。( )
Y.對
N.錯
9、在市場比較法中，可采用時間序列分析法對可比實例價格進行交易日期修正。 ( )
Y.對
N.錯
10、某宗房地產(chǎn)2011年6月1日的價格為1800元，現(xiàn)需要將其調整到2011年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn) 2011年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0(以2011年1月1日為 100)。該宗房地產(chǎn)2011年10月1日的價格為2305.88元。 ( )
Y.對
N.錯
11、某宗可比實例房地產(chǎn)2011年1月30日的價格為500美元，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月下降0.7%，假設人民幣與美元的市場匯率2011年1月30目為1美元=7.98元人民幣，2011年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實例調整為 2011年9月30日的價格約為3758元人民幣。 ( )
Y.對
N.錯
12、市場法中的房地產(chǎn)狀況調整可以分為區(qū)位狀況調整、實物狀況調整和權益狀況調整。( )
Y.對
N.錯
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