2017房產(chǎn)估價(jià)師考試模擬真題答案
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一、單項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】：B
【答案解析】：房地產(chǎn)估價(jià)工作的性質(zhì)，決定了獨(dú)立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則。
2、
【正確答案】：B
【答案解析】：估價(jià)師在估價(jià)中不帶著自己的情感、好惡和偏見(jiàn)，實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)是估價(jià)原則中的客觀原則。
3、
【正確答案】：A
【答案解析】：合法原則不是只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象而是指依法判定估價(jià)對(duì)象是哪種狀況的房地產(chǎn)。
4、
【正確答案】：C
【答案解析】：合法原則主要是針對(duì)估價(jià)對(duì)象的。
5、
【正確答案】：D
【答案解析】：依法判定的使用權(quán)利，應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)。
6、
【正確答案】：D
【答案解析】：A估價(jià)時(shí)點(diǎn)還是原來(lái)的估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的時(shí)間(在過(guò)去);B估價(jià)時(shí)點(diǎn)在現(xiàn)在;而估價(jià)對(duì)象都是過(guò)去和現(xiàn)在價(jià)值差;C估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象都是現(xiàn)在;D補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)在給，房地產(chǎn)狀況是未來(lái)的期房。
7、
【正確答案】：B
【答案解析】：評(píng)估期房的價(jià)值時(shí)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況。
8、
【正確答案】：A
【答案解析】：要以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)，才能檢驗(yàn)原估價(jià)結(jié)果是否合理。
9、
【正確答案】：D
10、
【正確答案】：C
【答案解析】：替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
11、
【正確答案】：C
【答案解析】：替代原則是針對(duì)估價(jià)結(jié)果而言的。
12、
【正確答案】：B
【答案解析】：
13、
【正確答案】：B
【答案解析】：重新裝修價(jià)值=6500-800*1.1-0.5-500=5161
改變用途價(jià)值=8000-2160*1.1-0.5-500=5235
14、
【正確答案】：A
【答案解析】：收益遞減規(guī)律是對(duì)于一宗土地來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)在對(duì)該宗土地的利用強(qiáng)度超過(guò)一定限度后，收益開(kāi)始下降。
15、
【正確答案】：A
16、
【正確答案】：A
【答案解析】：適合原理是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途
17、
【正確答案】：A
【答案解析】：這是最佳最高原則的體現(xiàn)。
18、
【正確答案】：D
【答案解析】：在合法的前提下采用最高最佳原則估價(jià)。
19、
【正確答案】：A
【答案解析】：以建筑物為例，現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的條件是：(新房地產(chǎn)的價(jià)值-拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)-建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))<現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值。
20、
【正確答案】：B
【答案解析】：在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。
二、多項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】：DE
2、
【正確答案】：ABD
【答案解析】：在估價(jià)操作層面，為了評(píng)估出公平合理的價(jià)值，估價(jià)師首先應(yīng)本著以下假設(shè)進(jìn)行估價(jià)：各方當(dāng)事人均是利己并理性的，其次，估價(jià)師應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來(lái)考慮評(píng)估價(jià)值，然后，估價(jià)師再以專(zhuān)家的身份來(lái)反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評(píng)估價(jià)值。在此基礎(chǔ)上自然就能夠得出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)均為公平合理的評(píng)估價(jià)值。
3、
【正確答案】：AC
【答案解析】：根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押
4、
【正確答案】：ABCD
【正確答案】：ABC
6、
【正確答案】：AC
【答案解析】：均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。
7、
【正確答案】：ABCE
【答案解析】：四個(gè)方面：法律上是否允許;技術(shù)上是否可能;經(jīng)濟(jì)上是否可行;價(jià)值是否最大化。
8、
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的規(guī)模、最佳的集約度和最佳的檔次。
9、
【正確答案】：ACE
【答案解析】：最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的規(guī)模、最佳的集約度和最佳的檔次。
10、
【正確答案】：ACD
【答案解析】：B在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來(lái)收益可能高也可能低，應(yīng)該采用較低的，而不是居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià);E不應(yīng)低估后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。
三、判斷題
1、
【正確答案】：Y
【答案解析】：房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的房產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性，從而結(jié)合估價(jià)方法的測(cè)算就可以評(píng)估出一個(gè)更加精準(zhǔn)的價(jià)值。
2、
【正確答案】：N
【答案解析】：獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。
3、
【正確答案】：Y
【答案解析】：如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等，則對(duì)該土地進(jìn)行估價(jià)就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。
4、
【正確答案】：Y
5、
【正確答案】：Y
【答案解析】：評(píng)估建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)變?yōu)槌鲎尩慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的出讓金等費(fèi)用。
6、
【正確答案】：Y
【答案解析】：評(píng)估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。
7、
【正確答案】：N
【答案解析】：如果被征收房屋被認(rèn)定為違法建筑或超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，就不應(yīng)予以估價(jià)，或者評(píng)估價(jià)值應(yīng)為零。
8、
【正確答案】：N
【答案解析】：估價(jià)時(shí)點(diǎn)只有一個(gè)。補(bǔ)地價(jià)，是按照新規(guī)劃對(duì)應(yīng)的時(shí)間作為估計(jì)時(shí)點(diǎn)，新規(guī)劃對(duì)應(yīng)的時(shí)間為2011年5月9日。但是估價(jià)對(duì)象的狀況要回溯2009年12月1日時(shí)房地產(chǎn)狀況。
9、
【正確答案】：N
【答案解析】：
10、
【正確答案】：Y
11、
【正確答案】：Y
【答案解析】：相似的房地產(chǎn)之間價(jià)格相互牽掣的結(jié)果，是它們的價(jià)格相互接近。
12、
【正確答案】：Y
13、
【正確答案】：Y
【答案解析】：適合原理是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途。
14、
【正確答案】：N
【答案解析】：均衡原理是以估價(jià)對(duì)象內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。均衡原理可以幫助確定最佳集約度和規(guī)模。
15、
【正確答案】：Y
【答案解析】：運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，按謹(jǐn)慎原則要求，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。