濰坊市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法全文
《濰坊市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》已經(jīng)二ΟΟ一年八月七日第二十九次市政府常務(wù)會(huì)議研究通過,現(xiàn)予發(fā)布施行。
市 長(zhǎng) 王伯祥
二ΟΟ一年八月十九日
濰坊市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為,維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,保障物業(yè)的合理使用,根據(jù)建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《山東省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》及有關(guān)政策規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、配套設(shè)施比較齊全、建設(shè)用地規(guī)模在1萬平方米以上的城市居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理。
第三條 本辦法所稱物業(yè),是指已建成并交付使用的房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。
本辦法所稱物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其他組織的委托對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理,對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或服務(wù)的活動(dòng)。
第四條 物業(yè)管理企業(yè)要接受小區(qū)所在地居民委員會(huì)的監(jiān)督和指導(dǎo),居民委員會(huì)應(yīng)支持物業(yè)管理企業(yè)依法自主開展經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)。
物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則,逐步實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型管理。
第五條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)全市物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和行業(yè)管理。各縣市區(qū)房產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的主管部門。
建設(shè)、規(guī)劃、民政、工商、物價(jià)、公安、市政等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),協(xié)同做好物業(yè)管理的有關(guān)工作。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第六條 業(yè)主依法享有對(duì)物業(yè)共有部位和共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),人數(shù)較多的,可以組成業(yè)主代表大會(huì)(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì))。
第七條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主大會(huì)的決定,應(yīng)當(dāng)有出席會(huì)議的過半數(shù)投票權(quán)數(shù)的業(yè)主表決通過。
第八條 物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上,或者已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%,且使用已超過1年的,應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)所在地的物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)。
第九條 業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)登記,在實(shí)施物業(yè)管理工作中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的非法人組織。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),到物業(yè)所在地的物業(yè)管理主管部門辦理登記。
第十條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé):
(一)召集和主持業(yè)主大會(huì);
(二)草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程草案或者修訂草案并提交業(yè)主大會(huì)通過;
(三)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè),與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同;
(四)依照法律法規(guī)和政策規(guī)定,負(fù)責(zé)有關(guān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施維修基金(以下簡(jiǎn)稱維修基金)的續(xù)籌,監(jiān)督維修基金的使用和管理;
(五)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計(jì)劃、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的預(yù)算和決算;
(六)聽取業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議,監(jiān)督和支持物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);(七)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定;(八)監(jiān)督業(yè)主公約的遵守和物業(yè)管理制度的執(zhí)行;(九)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。前款第二、三、四項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過。業(yè)主委員會(huì)開展活動(dòng)所需費(fèi)用,由全體業(yè)主分擔(dān)。
第十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期召開會(huì)議。會(huì)議應(yīng)有過半數(shù)委員出席,其決定須經(jīng)全體委員半數(shù)以上通過方為有效。
業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)予以公布,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主及非業(yè)主使用人具有約束力。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)必須依法登記注冊(cè),并經(jīng)市物業(yè)管理主管部門審批或按規(guī)定程序?qū)彶閳?bào)上級(jí)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn),領(lǐng)取《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證》后,方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)可享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第十三條 銷售(預(yù)售)物業(yè)前至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同生效時(shí)止,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù),并與其簽訂物業(yè)管理合同。管理費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
第十四條 在銷售(預(yù)售)物業(yè)時(shí),開發(fā)建設(shè)單位或其選聘的物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)購買人應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,并將其作為物業(yè)銷售(預(yù)售)合同的附件。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)成立后,業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè),雙方應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)管理合同。
第十六條 物業(yè)管理合同或者前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng):
(一)物業(yè)共用部位的日常維護(hù)和管理;
(二)物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及其運(yùn)行的日常維護(hù)和管理;
(三)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù);
(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù);
(五)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù);
(六)有關(guān)維修基金的`帳務(wù)管理;
(七)物業(yè)檔案資料的管理;
(八)當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。
第十七條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供必需的物業(yè)管理服務(wù)用房,其產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共同所有。
第十八條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循統(tǒng)一管理與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合的原則。
在一個(gè)獨(dú)立或者劃定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)只能聘用一家物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)可以將管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)委托給專營(yíng)公司,但不得將物業(yè)管理整體管理服務(wù)委托他人。
第十九條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則,并區(qū)別不同情況、不同項(xiàng)目分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)三種價(jià)格管理形式。
為普通住宅小區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共衛(wèi)生清潔、保安、綠化、共用設(shè)施維修保養(yǎng)等具有公共性的服務(wù),其收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià);為高級(jí)公寓、別墅區(qū)等高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)提供的公共性服務(wù)、為各類物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù),包括代繳水費(fèi)、電費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等,其收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需求提供的特需特約服務(wù),其收費(fèi)由雙方協(xié)商議定,報(bào)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門備案。實(shí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的,其收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)管理主管部門按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定確定,并予以公布。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的具體收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布,并定期公開帳目,接受全體業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督、質(zhì)詢。
第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理合同的約定向業(yè)主收取。
業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,但業(yè)主負(fù)最終繳納責(zé)任。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用經(jīng)雙方約定可以預(yù)收。已向業(yè)主或者非業(yè)主使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的,其他任何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。
第二十二條 開發(fā)建設(shè)單位未售未租的物業(yè),其管理服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān),具體繳納標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。
第二十三條 開發(fā)建設(shè)單位在出售住宅時(shí),須按該住宅購房款3%的比例向購房者代收住宅小區(qū)物業(yè)管理公共資金。在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時(shí),開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將代收的公共資金交給物業(yè)管理主管部門代管,業(yè)主委員會(huì)成立后,由物業(yè)管理主管部門將公共資金移交給業(yè)主委員會(huì)管理,資金歸小區(qū)房屋所有權(quán)人集體所有。
業(yè)主委員會(huì)成立前,公共資金的使用由開發(fā)建設(shè)單位或委托的物業(yè)管理企業(yè)提出使用計(jì)劃,經(jīng)物業(yè)管理主管部門審核后劃拔。業(yè)主委員會(huì)成立后,公共資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計(jì)劃,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施。
第二十四條 房改出售公有住房,售房單位必須按15%的比例從售房款中提取公有住房售后維修基金。維修基金屬售房單位所有,專戶儲(chǔ)存,專款專用。本辦法施行前,公有住房出售后未建立維修基金或維修基金的建立標(biāo)準(zhǔn)低于本辦法規(guī)定的,售房單位應(yīng)在限期內(nèi)建立或補(bǔ)提維修基金本息。本辦法施行后購買公有住房的,在售房單位收取房?jī)r(jià)款時(shí),按住房評(píng)估價(jià)格的2%向購買人收取住房維修資金,共用部位維修基金按單位住房基金管理辦法進(jìn)行管理。本辦法施行前已出售的公有住房,購房者可按照當(dāng)時(shí)售房成本價(jià)格2%的比例補(bǔ)繳,或根據(jù)購房面積,按每年1—3元燉平方米向物業(yè)管理企業(yè)繳納共有部位維修資金。
從售房收入中提取的維修基金,其利息收入根據(jù)業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)的住房維修計(jì)劃申請(qǐng)支用,但不能支取維修基金本金;業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)繳納的維修資金,其本息均可使用,維修基金利息或業(yè)主繳納的維修資金不足以支付維修費(fèi)用的,可由業(yè)主按其擁有的住宅建筑面積的份額分?jǐn)偂?/p>
第二十五條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè),其物業(yè)管理公共資金和住宅維修基金帳戶的剩余費(fèi)用均不予退還,繼續(xù)用作住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施等的維修、更新。
第二十六條 供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線電視等市政公用設(shè)施在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施新增、維修、更新改造工程,應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理施工手續(xù),并做好施工后的恢復(fù)工作。
第四章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第二十七條 新建物業(yè)竣工后,開發(fā)建設(shè)單位必須按規(guī)定申請(qǐng)綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收由建設(shè)行政主管部門按照建設(shè)部《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》的規(guī)定組織實(shí)施。綜合驗(yàn)收合格的,方可辦理物業(yè)管理移交手續(xù)。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時(shí),物業(yè)管理委托方應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列物業(yè)檔案資料:
(一)項(xiàng)目規(guī)劃圖、竣工總平面圖;
(二)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;
(三)附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖;
(四)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料;
(五)單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證明材料;
(六)物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明文件;
(七)房屋及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)資料;
(八)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)管理合同或者前期物業(yè)管理協(xié)議終止時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上款規(guī)定的物業(yè)檔案資料完整移交給物業(yè)管理委托方或其指定的物業(yè)管理企業(yè)。
第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌,擅自改變房屋用途;
(二)占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施;
(三)未經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)亂搭、亂建、亂設(shè)攤點(diǎn);
(四)侵占綠地,毀壞綠化;
(五)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;
(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(七)在建筑物或者構(gòu)筑物上私開門窗或者亂掛、亂貼、亂寫、亂劃;
(八)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng);
(九)法律法規(guī)和政策及業(yè)主公約禁止的其他行為。
第三十條 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)時(shí),有關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人必須給予配合。因業(yè)主、非業(yè)主使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財(cái)產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
第五章 罰 則
第三十一條 未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的,由物業(yè)管理主管部門依照《山東省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的規(guī)定,責(zé)令其限期補(bǔ)辦手續(xù),可并處1萬元以下罰款。
第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)違反國(guó)家價(jià)格政策收費(fèi)的,由價(jià)格主管部門按國(guó)家有關(guān)規(guī)定予以處罰。
第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的,業(yè)主、非業(yè)主使用人有權(quán)投訴;業(yè)主委員會(huì)有權(quán)制止,并要求其限期改正;物業(yè)管理主管部門可依據(jù)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定,對(duì)其予以警告、責(zé)令限期改正、賠償損失,并可處以罰款:
(一)房屋及共用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)的;
(二)管理制度不健全,管理混亂的;
(三)私搭亂建,改變物業(yè)和共用設(shè)施用途的;
(四)不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定義務(wù)的。
第三十四條 公有住房售房單位未按照規(guī)定足額提取維修基金的,財(cái)政部門和物業(yè)管理主管部門依據(jù)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定,責(zé)令其限期補(bǔ)提維修基金本息;逾期仍不足額提取的,處以自應(yīng)提取之日起未提取額每日0.3‰的罰款。
第三十五條 當(dāng)事人對(duì)行政管理部門的具體行政行為不服的,可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)復(fù)議或提起訴訟又不履行具體行政行為的,由作出具體行政行為的行政管理部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第六章 附 則
第三十六條 本辦法施行前已建成的住宅小區(qū)應(yīng)在綜合整治的基礎(chǔ)上逐步推行物業(yè)管理。
第三十七條 本辦法由濰坊市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第三十八條 本辦法自發(fā)布之日起施行。市政府第13號(hào)令《濰坊市城市住宅小區(qū)管理暫行辦法》同時(shí)廢止。
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