商也地產調研報告
引導語：想要做一份商也地產調研報告，你們知道怎么做才完美嗎?下面是yjbys小編為大家精心整理的商也地產調研報告范文，希望能幫助大家!
商也地產調研報告范文(一)
一、 概述
市場是社會生產分工和商品交換的產物，是連接商口若懸河生產者與商品消費者的橋梁。市場原有四重含義：一是指商品交易的場所，二是指買賣雙方共同決定商品、勞務的價格和交易數量的機制，三是指商品交換言之關系的總和，四是指資源配置的一種手段，與“計劃”手段相對應。
房地產市場原是房地產經濟運行的基礎和依托，是社會主義市場體系的重要組成部分。由于房地產商品獨特的自身特點，房地產市場與一般商品市場相比，在結構體系、運行機制、交易對象、交易方式、供求關系、市場功能等方面都具有自己鮮明的特征。 其亦是整個國民經濟市場體系中的重要組成部分，是一個活躍、具有顯著特性的專門市場。 它的產品包括：廠房、倉庫、商店、寫字樓、酒樓、賓館等各種樓宇，是各行各業進行生產或經營活動所不可缺少的特質條件，在要素市場中占有舉足輕重的位置。
為了更好的了解樓盤信息，我們進行了為期一周的廣州住宅類樓盤市場調查。
(一)調查研究的目的
了解當今及未來房地產市場情況、互聯網對房地產的影響,地產服務市場現狀。通過這次調查研究，培養動手能力，強化專業技能訓練，為日后的學習奠定基礎。
(二)調查的方法
實地問卷調查法、觀察分析法、資料分析法。
資料來源：互聯網權威網站，報紙，
4月14日我們在老師的組織下到天河體育中心附近的樓盤進行實地調查。首先，我們小組來到了位于珠江新城的津濱騰越大廈，下面讓我們來認識以下這座大廈。
名稱：津濱騰越大廈
占地面積： 6293平方米
容 積 率： 11
總 戶 數： 535
停 車 位： 451
入住時間： 2009-03
建筑面積： 83195平方米
樓層狀況： 地上28層，地下3層，分為南、北兩塔
項目介紹：
津濱騰越大廈地處珠江新城CBD門戶，坐鎮CBD核心，雄踞交通要塞。華夏路與華強路黃金交匯處，據守廣州城市交通動脈，北臨黃埔大道約50米，西連廣州大道約150米，東接華南快速干道約2000米，距地鐵市民廣場站約2分鐘路程、體育西站約4分鐘路程、珠江新城站約5分鐘路程。三核商圈輻射，全能配套完善，盡享珠江新城CBD商圈、天河北休閑購物商圈、琶洲會展商圈三核商圈輻射，彰顯不可比擬的商務辦公區位優勢，同時一公里內五星級酒店、銀行、大型購物中心、體育中心等服務配套設施一應俱全，商務資訊盡在掌控。 新銳商務代表•甲級生態美學。低輻射鍍膜遮陽型LOW-E落地玻璃幕墻，最大限度提高景觀視野度，有效提升入駐企業品牌形象;出色的低能耗、隔熱、恒溫性能，節省空調成本。 600平米挑高約11米的陽光大堂，東入口實現寫字樓內部空間與庭院空間的自然過渡與對流，西入口專用車行大堂彰顯純正商務的尊貴氣質。28層生態商務體，基于開放式、人性化的國際辦公新概念，以U型的創新布局設計，形成環抱式內廣場，實現戶戶自然采光;近1400平米空中花園及共享空間，徹底改變 “密室”辦公生活，打造陽光辦公環境。
高效商務之道•成本運營哲學。14臺OTIS高速商務電梯、采用雙候分區設計，專設高低區轉換層，構建高效便捷的垂直交通系統，有效縮短上落梯時間，為企業精英伙伴提速，關鍵時刻贏得客戶。提供獨立空調安裝位，用戶可自行選擇空調安裝系統，24小時自行控制空調運行時間，有效降低運營成本。滿足國際標準甲級寫字樓配備，由中國電信提供路由環網，光纖接入，容量最大化，100M/1000M入戶，實現ATM、FR、DDN全方位覆蓋及支持WLAN無線上網，商機連通世界。
自由格局，新銳企業首選。津濱騰越大廈主力戶型60-180㎡，整層面積約1300㎡，大開間淺進深的實用設計，戶型方正實用，形成百變的辦公格局，滿足不同的商務需求。每層預留CEO專屬盥洗室接口，充分體現總裁身份的尊貴感。
其價格平均為17000元/平方米，目前已售出80%，可見只要地理位置優越并且軟硬件條件完善的話，房地產還是有很大的市場的。
之后我們還去了朱美拉公寓、珠江怡景等樓盤，都進行了較為深入的調查。
二、 調查研究的`主要發現
(一)當前房地產市場“滯漲”特征顯著
2008年前7個月，全國房地產開發投資和商品住房竣工面積均繼續保持增長態勢，但全國商品住房銷售面積，無論是現房還是期房，卻出現了不同程度的下降。全國完成房地產開發投資15884億元，同比增長30.9%，全國商品住房竣工面積16533萬平方米，同比增長12.4%，增幅同比提高9個百分點;但銷售面積大幅下降，7月份銷售面積為27743萬平方米，同比下降10.8%，增幅同比下降37.2個百分點。其中，現房銷售面積同比下降17.8%，增幅同比下降27.6個百分點;期房銷售面積同比下降8.2%，增幅同比下降42個百分點。此外，全國土地市場交易整體降溫。今年上半年，以底價成交的土地接近一半，土地流拍接近10%。8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.3%，漲幅比7月低1.7個百分點;環比下降0.1%，首次出現環比下降。從此以后，房地產市場出現了持續的萎靡。
(二)周期性因素將主導房地產市場繼續下滑
針對目前房地產市場低迷現象，我們認為廣州市房地產市場已經進入了周期性調整的階段，2009年的形勢更加不容樂觀，預計到2010年房地產周期將隨經濟周期重新進入上升周期。
本世紀初，以互聯網為代表的新經濟泡沫破滅，全球經濟陷入長達兩年的衰退。全球央行開始采取寬松的貨幣政策，美聯儲于2003年6月25日將聯邦基金利率下調至1%的歷史最低水平，超低利率刺激了消費和投資，特別是房地產市場啟動帶動全球經濟進入了新一輪經濟增長周期，直到2007年美國次貸危機爆發，終結了全球經濟增長趨勢。從西方經濟周期史來看，由于各國政府采取相機抉擇的貨幣政策和財政政策，經濟增長期拉長，收縮期縮短，衰退的程度減輕，而且經濟衰退期通常為兩年，據此我們認為，2008～2009年全球經濟將低速增長，2010年有望恢復上升。
隨著我國對外開放程度的提高，凈出口對GDP增長的貢獻率由2001年的-0.1%提高到2007年的21.5%，我國經濟增長對外依賴性增強，經濟周期與發達國家經濟周期開始呈現趨同性。隨著近期美、歐等發達國家經濟增長放緩甚至出現衰退，對我國出口產生較大的負面影響，預計今明兩年凈出口對GDP拉動將從2007年的2.6個百分點下降到1個百分點。同時，內外需求下降將使部分行業產能過剩問題更加突出，導致企業投資意愿下降，資本形成對GDP的拉動作用將明顯下降。雖然近期消費需求旺盛，但受財富縮水等因素影響未來消費增長也將趨于下降。總之，2007年是我國這輪經濟增長的峰值，預計2008～2010年我國經濟增長率分別為9.8%、9.0%、9.5%。我國經濟周期下行趨勢已經確立，未來兩年廣州市房地產市場也將隨之調整。
三、 總結
針對的當前房地產市場的萎靡，我們房地產專業的學生首先要對這個專業充滿信心，好好學習專業知識，在校期間要多關注全國房地產市場的整體走勢。只有學好了知識才能在幾年后出來找到好的工作。
感謝學校和老師給了我們這么好的學習機會，我們一定會努力學習，絕不辜負大家的厚望。
四、 附件
商也地產調研報告范文(二)
XXXXX有限公司急需流動資金，向我公司申請短期借款XXX萬元，期限XXX個月。劉在平、XXX于XXX年XX月XX日進行了實地調查，現將有關情況匯報如下：
一、項目概況
1、項目名稱：XXX項目。
2、開發商名稱：重慶XXXX有限公司 3、項目地理位置
該項目位于XXXX。該方案北面為XXX，南面是XXX，西面緊鄰XXXX，西南為XXX，東面為XXX;地理位置優越，交通便捷，是城市居住的休閑的重要節點。本項目為兩個地塊：其中[G11-3/05]地塊，該地塊相對高差較小，地塊內部地勢平坦，用地呈不規則矩形，南北長約59米，東西長約52米，該地塊建設用地面積XXX平方米;[G11-11-1/04]地塊，該地塊南低北高，南北高差約10米，用地呈不規則矩形，南北長約180米，東西長約200米，該地塊建設用地面積XX平方米，本項目總建設用地面積為XXX平方米。 4、項目工程概況
該項目XXX項目，XXX項目位于XX，占地XXX畝，總建筑面積XXX萬平方米，用以建設XXXX市場及XXX住宅小區、XXXX大酒店三大項目,XXXX。
目前三期項目已取得重慶市規劃局出具的建設用地規劃許可證(地字號第XXXX號)，規劃內容主要有：
一是建設用地總面積XXX㎡;
二是地上計容總建筑面積XXX㎡，XXX棟多層商業配套門面，其中XX 地塊為二棟多層商業配套門面(14-15號樓)，建筑面積XXX平方米，建筑高度8.1米;XXXX 地塊為(7-13號樓)，建筑面積XXXX平方米建筑高度為8.1米;六棟高層住宅樓(1-6號樓)，建筑面積XXXX平方米，最大建筑高度99.2米;沿街商業、吊層商業裙房，建筑面積XXXX平方米;四班幼兒園，建筑面積XXX平方米。地上總建筑面積XXXX平方米。
三是地上容積率不得大于XX、地面建筑密度不得大于XX%、建筑高度不得大于XXX米。
該公司擬建地下部分包括：負一層車庫及設備用房，建筑面積XXX平方米，建筑層高XX米;負二層車庫，建筑面積XXX平方米，建筑層高XX米。地下總建筑面積：XXX平方米
5、項目前期投入情況
“XXXX”項目所有土地已于XXXX年取得，土地出讓金已全部繳納，XXX年XX月XX日取得土地使用證(XX房地證XX字第XX號XX㎡、XX房地證XX字第XX號XX㎡)。拆遷安置費已按規定支付。目前正在辦理建設規劃許可手續。
二、重慶恒鑫房地產開發有限公司基本情況
3、實際控制人簡介
XX有限公司董事長王一霏，男、現年XX歲，無黨派人士，高級工程師。XXXX年至XXX年任武勝縣第六建筑工程隊施工員;XXX年至XXXX年任第六建筑隊副隊長，并任XXX副總指揮;XX年至XX年在重慶XX;XX年至XX年任任XX負責人、副隊長;XXX年至XX年任XX公司經理，XX;XX年創建XX有限公司，并任董事長兼總經理(期間任XXX會員);XX年當選XX常委。
4、重慶XXXX有限公司主要經營情況
XXX有限公司成立于XX年，注冊資本XX萬元，XXX級房地產開發資質等。現有員工XX人，擁有專業技術人員XX人，大專以上學歷XX人。相繼開發了“XX”、“XX”、XXX萬平方米園林景觀社區——“XX”以及我國XX地區最大的`汽摩整車及配件市場——“XXX市場”，在重慶第二大城市XXX萬平方米“XXX”，第一期純商業步行街已竣工投入使用，經營效果良好。現資產按市場公允價值總額近XXX億元。
“XXX”項目位于XXX區商業文化步行街，是XXX區第一個舊城改造工程，樓高XX層，總建筑面積XXX萬㎡，總投資XXX億元，于XXX年XX月竣工投入使用，并在銷售方面創造了重慶房地產行業銷售奇跡，在很短的時間里，達到了100%的銷售率和入住率，
作為XXX區標志性建筑物，已形成以“XXX”為中心的集購物、休閑、娛樂、餐飲和醫藥為一體的重慶五大商圈之一。
“XXX”項目地處XX，占地XX萬㎡，總建筑面積XX萬㎡，總投資XX億元，該項目于XX年元月破土動工，XX年XX月XX日全面竣工。小區租售超過XXX%，并成功引進知名企業新世紀百貨連鎖超市和重慶小天鵝天星商務酒店入駐。
XXXXX XXXXX
三、XXXX有限公司財務情況
1、財務報表情況
說明： (1)現金。 (2)應收賬款 (3)其他應收款 (4)XXX (5)XXX
(6)目前銀行借款XXXX萬元，主要是XXXXX經營性貸款。
說明： XXXXX
2、信用狀況分析
(1)貸款、民間融資情況和還款記錄
(2)對外擔保記錄描述 未查到有對外擔保記錄 (3)訴訟記錄 未查詢到訴訟記錄
(4)法定代表人和高管人員的個人信用記錄 無逾期記錄。
(5)其它商業或社會信用 較好
四、本次貸款抵押物基本情況
1、XXXXX自愿將位于重慶市XXXX地塊，面積為XXX平方米(約XXX畝)的國有出讓商住用土地使用權作為該筆借款的抵押。該地塊屬“XXXX”項目四期，容積率不大于XXX，該地塊價值可達XXX萬元/畝，總價值可達XXX萬元，抵押率為XXX%。
2、XXXXX
五、貸款用途和還款來源
1、貸款用途
“XXX”三期項目國土規劃手續已辦理完畢，正在辦理建設規劃和施工許可手續，急需上繳配套費等，按大渡口配套費XXX元/㎡計算，需要配套費XX萬元，因該公司前期項目占用資金較大，大部門商業正在銷售之中，資金一時籌措未到位，因此向我公司申請短期貸款XXX萬元，用于支付“XXX”三期項目配套費。
2、還款來源
六、風險和擔保措施
1、風險分析
該項目屬房地產開發項目，國家調控政策對此有一定影響。但考慮到該項目地理位置好，大部分地用于市場建設，且鄰近已形成成熟的汽車市場和陶瓷市場，銷售前景看好，有別于其他情況的商業住宅房地產開發項目,因此，與之比較受政策影響相對較小。
2、擔保措施
(1)XXX自愿將位于XXXX號地塊使用權作為該筆借款的抵押，該地塊屬“XX項目四期，容積率不大于XXX，該地塊價值可達XX萬元/畝，總價值可達XX萬元，土地證號為XX房地證XX字第XX號，土地面積XX㎡(約XX畝)。
(2) 重慶XX股東XXX、BBB、CCC承擔連帶擔保責任。 (3)XXXX。 七、綜合評估結論
XXX有限公司借款主體合法，其公司經營正常，借款用途明確，抵押物價值充足
商也地產調研報告范文(三)
1、全國樓市走向
隨著金融危機的爆發，房產泡沫等問題逐漸呈現。而事物總會具有兩面性，所以，不同的人，站在不同的角度，針對此問題，給出的見解也不一樣。 ■市場：房價不降，還有一定程度的上漲
表現：觀望的人群越來越多，交易量縮水。
在樓市回暖一段時間后，開發商為了賺錢，會有著試探性的加價，而不使消費者敏感。但是，針對現階段的泡沫問題，這不免存在很大的風險，經過危機重創的國人，更加傾向于無風險或小風險投資，對于買房，還是持觀望態度。而開發商推出的漲價然后進行打折等辦法，雖然能一定程度的刺激消費者，但這種弄虛作假，無疑會使銷售陷入僵局。
■購房者：會有大幅降價
表現：樓市交付雖有漲幅，但人們思想一時轉不過彎。
購房者總是認為經濟形式不好，受影響的人肯定很多，門可羅雀的開發商，怎么可能會漲價，樓市大幅跌價指日可待。
2、南京樓市
①回暖較快的主要集中在一線城市
這些城市之所以能夠有較快的調整，主要有三方面原因：一是對于市場
反應比較敏感，調整的時間較早;二是當地老百姓的支付能力較強;此外還有一個重要的原因就是這些地方都是外來人口所向往的地方，而外來人口的購房需求往往較為強烈。
②二三線城市可能存在下滑
由于當地居民本身的經濟購買力有限，房屋產品積存量較大，又缺乏外
來人口的購房需求，所以市場未出現明顯回暖，或回暖很少。此外，銷量回暖也主要集中在住宅市場，從商業地產看，很多地方仍存在較嚴重的空置及租金下滑問題。
南京樓市則毫無疑問屬于后者。
當時機和條件成熟的情況下，很多人和事是可以復制的。就以中電·頤和家園為例。
中電·頤和家園區域市場分析
1、 政府在此區域已經或即將有很多地皮交易，地處邁皋橋地鐵站附近，升值空間非常大。附近也存在很多現有競爭者和潛在競爭者。如現在的美達淺草名苑、大地、新城尚坐等。在本地還有多處市政規劃，如丹霞路、農貿市場等。所以，中電·頤和家園絕對是一支“潛力股”。
2、 在南京除河西、城中等地區，城北一直是房屋交易量很大的地區，可以位列全城三甲。而此地區的成交量也隨主流交易量一樣存在波峰和波谷，現在正值仲夏，但是房產并不像夏日一樣“熱”，用門可羅雀一點也不為過。但是，此時期過后，相信此地區還會迎來春天。
3、 與邁皋橋片區相比，附近靠近片區無疑是最大的競爭對手，如黑墨營片區，與邁皋橋片區相比，黑墨營片區擁有更多的項目，而且存在很多未上市的項目，這些項目與中電·頤和家園地理條件相似，一樣存在很大的升值空間，與競爭對手相似，只有迎頭較量。
中電·頤和家園競爭項目分析
1、 美達.淺草名苑 ：“待嫁的心情”告訴我們他們想做婚房，市場定位及細分很明確。但是同時他們也會失去很多消費者，對于房地產而言，市場細分未必是件好事，畢竟有很多老人買房給自己的兒女。
2、 大地.伊利亞特灣：此樓盤按照西雅圖的城市風尚所建造，西班牙建筑風格、交通的便利、優異的自然環境都為其賣點，但是，眾所周知，西雅圖的天氣情況，是多雨的，所以，會讓人感覺它的多變性，存在不確定性因素。
3、 新城尚座花園：新城地產一直以其品質打造了江蘇第一地產的品牌，而此盤與中電.頤和家園的環境及地理位置較相似，且附近商業圈配備相當齊全，但是“星座式”的定位無疑減少了目標消費者，對年輕人，這可能是個吸引，但是，同時它流失了其他年齡層次的消費者。
中電·頤和家園自身分析
SWOT分析
從SWOT分析我們可以看出，還是機遇大于挑戰，只要我們抓住賣點，做好項目的'營銷宣傳活動，規避劣勢，我們就能在邁皋橋地區取得好的成績。
營銷策略
1、.產品策略
我們可從以下方面考慮：
2、產品定位
1.定位： 定位仍然為“頤和園”的皇家氣質，給人們內心的滿足感。
2.定位分析： 用“頤和園”的唯美與現代的中式建筑相結合，讓自然和現代
或者后現代有效地結合起來，滿足現代人追求自然而又時尚的
心理。
3.定位強化：
①推出贈品活動，贈品都標有“中電·頤和家園”字樣，人們買房后都會出去炫耀，而諸如禮品袋包裝袋最好，在他們炫耀的同時，做了無形的宣傳。
②自身多做公關活動，針對不同的開盤期做不同的活動。
③充當買房顧問，通過網站、咨詢電話像人們提供買房知識。
④物業第一，房子第二，要加強物業管理。
4、 促銷策略
由于房地產做大型公關的不多，我們可以充分利用活動資源，開展公關活動，這樣更能在南京市民中建立良好的口碑。
① 在電視、網絡、廣播、雜志等媒介上發布廣告，在戶外做廣告宣傳(略)。
② 2009年8月8日 “重溫奧運路線，秉承健康生活”健康跑活動 主題詮釋：在當今社會，更是在金融危機下，最好的投資就是身體，而開展
此活動就是讓人們覺得，買“中電·頤和家園”的房子，就像對
自己的健康投資一樣，在追求健康、和諧的同時，讓消費者買的
更加放心。而且，讓參賽者身穿“中電·頤和家園”字樣的服裝
繞城走效果肯定很棒。
活動內容：
(一)、組織機構
主辦單位：中電置業、南京市委
承辦單位：揚子晚報
(二)、報名須知
1、報名方式
搜房網 www.soufun.com
揚子晚報 電話 139******* 聯系人 王**
2、報名資格
年齡18~70的全國人民(以多人組隊方式)
3、參賽報名需提交材料
填寫《健康跑選拔賽報名表》(附照片)
200字左右的團隊故事及口號
(三)、比賽程序
比賽日程為一天
上午：
1、 中電置業代表講話，主要體現出“中電·頤和家園”積極向上并富有時
尚健康的元素，讓參賽者及所有在場人員對中電置業有進一步的了解。
2、 參賽隊代表講話，表明決心及宣言
3、 代表號碼抽取
下午：
1、 正式比賽，比賽路線按奧運火炬傳遞路線，每隊分配人員，進行接力跑，并決出前六名，分設一等獎一名，二等獎二名，三等獎三名。
2、頒獎，中電置業代表及南京市委代表為獲獎者頒獎。
3、領導總結陳詞。
(四)、獎品設置
一等獎一名，獎品為購房券+現金10000元
二等獎兩名，獎品為購房券+現金3000元
三等獎三名，獎品為購房券+現金1000元
活動目的：在奧運會一周年來臨之際，在讓人們懷念偉大的奧運會的時候，給人們帶來健康、積極向上的中電置業，讓人們買房買的放心、買的滿意。在對或者人生中最大的投資時，顯得更加的從容，肯定。讓消費者覺得，買房就像買自己的身體健康一樣，讓他們放心。
③“我愛我家”不同年齡組征文大賽
主題詮釋：
人們辛苦著，或成功或失敗，但是，那是一個過程，就像被包在繭里的蠶，為了化蝶的那一刻，都在不斷努力。通過對“我愛我家”征文大賽，可以使“中電·頤和家園”家的形象更加深入人心，使消費者在購買時產生品牌聯想。
活動內容：
1.在搜房網站和各大報紙發放征集信息，全國人民皆可參加;
2.投稿者可直接由郵件方式發到中電置業該活動負責單位郵箱;
3.進行篩選，角逐出最佳創意獎、最感人獎，及部分入圍獎
獎勵辦法：
最佳創意獎：現金10000元
最感人獎： 現金8000元
入圍獎：現金500元
活動目的：中電置業在成長的路途中，肯定經歷著辛酸和苦楚，通過該活動，不僅讓人們了解中電，還能從中電的成長中折射出自己的辛酸歷程，而此時，會讓作者認為我們辛苦掙來的錢應該用在對的地方，而“中電·頤和家園”就是那個對的地方。
“中電·頤和家園”一期即將銷售告罄，二期已經作為期房正在銷售。主城區百萬大盤、優異的自然環境、原生態、整體性多樣性，擁有諸多的有點，相信在“中電·頤和家園”做好一定得宣傳公關活動后，一定會成為南京房地產市場的領跑者。
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