創(chuàng)業(yè)視商業(yè)氛圍如何選小商鋪

創(chuàng)業(yè)視商業(yè)氛圍如何選小商鋪

　　“個(gè)人的投資行為一般以小型商鋪為好。”杭州正合投資管理有限公司投資顧問(wèn)李紹格提醒。商鋪投資要有超前意識(shí)，新建市場(chǎng)、新開(kāi)發(fā)城區(qū)商鋪值得關(guān)注。一般來(lái)說(shuō)，新建市場(chǎng)的出售價(jià)位相對(duì)較低，而新區(qū)的發(fā)展勢(shì)頭不可小視。

　　投資小型商鋪，首當(dāng)其沖要考慮所選地區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈。如人口密集度與結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費(fèi)能力、商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)數(shù)及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施等。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)圈半徑在250-500米之內(nèi)為核心圈層，而與公共交通線路相連通的城鎮(zhèn)區(qū)域?yàn)橛绊懭�層。不同的商圈層性質(zhì)及發(fā)展程度，會(huì)直接影響未來(lái)店面的收益水平和場(chǎng)地租金，特別是已經(jīng)形成特種購(gòu)物環(huán)境的商業(yè)街，最為搶手。另外，政府對(duì)未來(lái)商業(yè)中心規(guī)劃動(dòng)向也是投資者值得關(guān)注的參考因素。

　　“相比股市，投資小型商鋪收益多、風(fēng)險(xiǎn)少。”李紹格對(duì)商鋪投資十分看好，他表示，商鋪可以升值，只要看準(zhǔn)商鋪，其升值量會(huì)隨時(shí)間的拉長(zhǎng)而增大。即使不用于開(kāi)店，商鋪還可通過(guò)轉(zhuǎn)租方式獲取租金。

　　發(fā)展?jié)摿Υ笥谘矍笆找?/strong>

　　不過(guò)，前景再美好的商鋪投資，也可能存在風(fēng)險(xiǎn)，如投資人謹(jǐn)慎認(rèn)為的那樣，商鋪投資也有諸多需要注意的問(wèn)題。商鋪對(duì)環(huán)境非常“敏感”，投資者只有對(duì)商鋪未來(lái)環(huán)境深入了解，才能保證日后升值。

　　首先，用作經(jīng)營(yíng)的商鋪，街鋪所處的位置一定要交通便利，人流量大而有針對(duì)性，其中，休閑人流的價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于交通人流，因此商業(yè)中心、娛樂(lè)中心的人流價(jià)值高于地鐵通道內(nèi)的。杭州最典型的例子就是武林路，兩車(chē)道雙邊型街鋪的商業(yè)氛圍比很多寬闊馬路旁的商鋪好。

　　即便同一條街，位置也有區(qū)別，街角上的鋪位是首選，因?yàn)榻纸菂R聚四方人流，而人流的立足時(shí)間長(zhǎng)。另外，處于人流進(jìn)入的街兩端商鋪，同樣客流高密度、長(zhǎng)時(shí)間停留。“商業(yè)街的中部是死角，容易分散客流、降低消費(fèi)者的購(gòu)物興，不適宜投資。”李紹格舉例說(shuō)，延安路體育場(chǎng)路到鳳起路段的人流明顯比鳳起路到慶春路之間的人流量大，原因就出于此。

　　而對(duì)于投資商鋪者，開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、招商同時(shí)進(jìn)行的商業(yè)物業(yè)應(yīng)當(dāng)慎重選擇。這些物業(yè)通常用遠(yuǎn)景規(guī)劃、高回報(bào)率來(lái)吸引投資者。但事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商已在商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格中把對(duì)投資者的回報(bào)作為成本考慮在內(nèi)，養(yǎng)鋪時(shí)實(shí)際租金低，高額回報(bào)無(wú)法及時(shí)兌現(xiàn)，造成大多數(shù)投資者資金被套牢。“投資最主要看它的長(zhǎng)期收益情況。”李紹格解釋，商鋪周邊商業(yè)狀況穩(wěn)定的前提下，租金是平穩(wěn)上升的，升到最高點(diǎn)后會(huì)呈直線發(fā)展，租金也呈現(xiàn)這樣的走勢(shì)，所以售價(jià)已達(dá)到頂峰的商鋪投資價(jià)值不大，不如投資租金和價(jià)值都處于起始階段的商鋪。另外，投資者不能只從租金角度選擇租客，而應(yīng)對(duì)租客的資質(zhì)、背景、業(yè)態(tài)以及履行能力進(jìn)行考察，盡量選擇“優(yōu)質(zhì)”租客，以獲得長(zhǎng)期的有保證的租約。