簡(jiǎn)談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程質(zhì)量管理
【摘要】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程質(zhì)量管理貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)周期之中。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，做好工程品牌質(zhì)量是一個(gè)樓盤(pán)能否獲得成功的先決條件。本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程質(zhì)量措施進(jìn)行了一些探討。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);質(zhì)量管理;工程管理
工程質(zhì)量管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重要任務(wù)之一，它貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)過(guò)程中，直接關(guān)系著項(xiàng)目建設(shè)的成敗。
1.房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理體系內(nèi)涵
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量管理體系是指把與質(zhì)量有關(guān)的組織機(jī)構(gòu)、過(guò)程和資源有機(jī)整合起來(lái)，強(qiáng)調(diào)質(zhì)量管理的系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量管理貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程。
質(zhì)量管理制約分布于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的生命周期：前期可行性研究——產(chǎn)品策劃——設(shè)計(jì)——實(shí)施——交付等五大階段。
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量管理的內(nèi)涵從安全性、可靠性延伸到適用性階段，將客戶(hù)需求作為出發(fā)點(diǎn)和歸宿，以提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，適用性也應(yīng)納入質(zhì)量管理范疇。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理不是追求最高的質(zhì)量和最完美的工程，而是追求符合既定目標(biāo)的，符合合同要求的工程。工期質(zhì)量是按照工程的使用功能的要求設(shè)計(jì)的，是經(jīng)過(guò)工期、費(fèi)用優(yōu)化后確定的，符合工程整體效益目標(biāo)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量管理周期，而不是僅僅把精力放在施工階段。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶(hù)群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已確定，很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量管理體系
針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理，本文提出“三段式”質(zhì)量管理體系，即“決策階段質(zhì)量管控體系”、“施工階段質(zhì)量管理體系”和“后期質(zhì)量管理體系”。
2.1決策階段的質(zhì)量管理
主要是指項(xiàng)目倡議書(shū)、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品策劃等。該階段的質(zhì)量管理直接決定著開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗。
設(shè)計(jì)質(zhì)量主要包括方案設(shè)計(jì)質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量。特別要注意過(guò)分設(shè)計(jì)和不足設(shè)計(jì)兩種極端情況。過(guò)分設(shè)計(jì)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差;不足設(shè)計(jì)，存在隱患或功能降低。
該階段質(zhì)量制約措施可采取：
(1)編制設(shè)計(jì)質(zhì)量任務(wù)書(shū)，以項(xiàng)目前期的策劃定位、批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、以往工程設(shè)計(jì)的歷史記錄和編寫(xiě)人的經(jīng)驗(yàn)為依據(jù)進(jìn)行編寫(xiě)。
(2)編寫(xiě)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，明確建設(shè)方各專(zhuān)業(yè)工程師的監(jiān)控設(shè)計(jì)質(zhì)量的職責(zé)，明確各階段設(shè)計(jì)的細(xì)度和深度以及體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)的設(shè)計(jì)要求;
(3)建立設(shè)計(jì)經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制。開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)主管人員在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行管理，監(jiān)督檢查建設(shè)方各專(zhuān)業(yè)工程師對(duì)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)中執(zhí)行公司的質(zhì)量體系文件情況，確保設(shè)計(jì)產(chǎn)品和服務(wù)滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求;
(4)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。尤其是標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)，都是以大規(guī)模多層住宅開(kāi)發(fā)為主，產(chǎn)品定位是做城市的主流產(chǎn)品，特點(diǎn)是量大和跨地域發(fā)展。分區(qū)域建立《住宅使用標(biāo)準(zhǔn)》和《住宅性能標(biāo)準(zhǔn)》，這是保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提。即用標(biāo)準(zhǔn)化手段來(lái)解決規(guī)模化生產(chǎn)和跨地域開(kāi)發(fā)的理由，第二步是標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，住宅標(biāo)準(zhǔn)完成住宅產(chǎn)品體系的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，同時(shí)形成標(biāo)準(zhǔn)化部品體系;
以越秀地產(chǎn)為例，編制了華南區(qū)域的各類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)化施工圖紙，并同時(shí)明確材料的選型，根據(jù)不同的策劃定位選擇不同檔次的材料。
2.2 施工階段的質(zhì)量制約
2.2.1 施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理
(1) 明確質(zhì)量制約目標(biāo)(編制質(zhì)量制約任務(wù)書(shū))
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度制約、成本制約處于一個(gè)相同優(yōu)先級(jí)。因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。
(2)制定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量管理計(jì)劃
在確定了項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和策略，正確的使用計(jì)劃編制的輸入、工具和技術(shù)(質(zhì)量基準(zhǔn)計(jì)劃、流程圖、堅(jiān)持設(shè)計(jì)樣板帶路、準(zhǔn)確的使用質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn))編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃。明確項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理負(fù)責(zé)，項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理具體對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量負(fù)責(zé)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)各專(zhuān)業(yè)工程師對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的規(guī)范負(fù)責(zé)，實(shí)施單位承擔(dān)對(duì)項(xiàng)目的結(jié)果負(fù)責(zé)。
(3)質(zhì)量保證。質(zhì)量保證就是實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃，主要包括承包商和供應(yīng)商。
①入庫(kù)管理。建立承包商和供應(yīng)商戰(zhàn)略合作庫(kù)，使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)得到統(tǒng)一的保證，通過(guò)相應(yīng)的反饋制度分析總結(jié)。同時(shí)，對(duì)履約情況、服務(wù)等做出全方位的評(píng)價(jià)，并做到分級(jí)制度。
此外，應(yīng)通過(guò)考察、評(píng)審，補(bǔ)充新的材料供應(yīng)商，使工程庫(kù)充滿活力和競(jìng)爭(zhēng)。
②明確技術(shù)規(guī)程。明確的技術(shù)規(guī)程不但使將來(lái)工地的到貨進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收有依據(jù)，更主要的是對(duì)供應(yīng)商的供貨品質(zhì)有強(qiáng)有力的制約。
2.2.2開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過(guò)程質(zhì)量制約
(1)前期質(zhì)量管理。應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目部本身的實(shí)際情況，針對(duì)影響工程質(zhì)量的主要因素進(jìn)行預(yù)制約。進(jìn)崗審查、方案審核、環(huán)境因素，以及質(zhì)量管控分解，落實(shí)工程現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)負(fù)責(zé)人技術(shù)管理工作責(zé)任制，正確劃分各級(jí)技術(shù)管理工作的權(quán)限，使每位工程技術(shù)人員各有專(zhuān)職。
(2)中期質(zhì)量制約
①全因素質(zhì)量制約。主要包括工藝和材料兩大方面(如圖2)。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展，越來(lái)越多的房地產(chǎn)商采取強(qiáng)管控的方式，對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行把控。對(duì)材料的進(jìn)場(chǎng)使用(采取工程確板，涉及到質(zhì)量的材料均進(jìn)行施工、設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行“確板”)，以及工藝制約(自身建立企業(yè)工法，發(fā)布工藝指引)。
圖2 全要素質(zhì)量制約
②工藝樣板引路。在施工過(guò)程當(dāng)中，對(duì)于客戶(hù)重點(diǎn)關(guān)注的質(zhì)量缺陷所涉及的工藝節(jié)點(diǎn)和施工工藝的做法，包括防滲漏、門(mén)窗安裝、墻體砌筑、內(nèi)墻抹灰、外墻保溫做法、水電安裝等重點(diǎn)部位，在每一道工序前，應(yīng)對(duì)該工序進(jìn)行相應(yīng)的方案論證，根據(jù)確定的方案實(shí)施的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體，作為指導(dǎo)同類(lèi)工序大面積施工的標(biāo)準(zhǔn)， 進(jìn)行樣板驗(yàn)收和封樣。工藝樣板是工程質(zhì)量管理的重要保證。
③設(shè)置質(zhì)量制約點(diǎn)。對(duì)技術(shù)要求高，施工難度大的某個(gè)工序或環(huán)節(jié)，設(shè)置技術(shù)和管控重點(diǎn)，重點(diǎn)制約操作人員、材料、設(shè)備、施工工藝等;針對(duì)質(zhì)量通病或容易產(chǎn)生不合格產(chǎn)品的工序，提前制定有效的措施，重點(diǎn)制約;對(duì)于新工藝、新材料、新技術(shù)也需要特別引起重視。
2.3交付后期的質(zhì)量管理
產(chǎn)品建設(shè)完成以后，真正的管理才開(kāi)設(shè)，一是要做好售后服務(wù)。按照建設(shè)和管理并舉的方針，對(duì)開(kāi)發(fā)出售后的房產(chǎn)，要建立專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)，配備專(zhuān)人管理，并采取切實(shí)可行的管理策略。二是要做好征求意見(jiàn)和調(diào)查研究工作。要深入調(diào)查研究開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品尚需改善的方面，以便及時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)策略，并對(duì)調(diào)查后的材料進(jìn)行全面整理分析，及時(shí)反饋到有關(guān)部門(mén)，以便更好的改善工作效率、切實(shí)提供產(chǎn)品質(zhì)量。
3.結(jié)束語(yǔ)
作為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)始終以質(zhì)量制約為中心，把工程質(zhì)量作為工程項(xiàng)目建設(shè)管理的重點(diǎn)，自覺(jué)接受質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和檢查，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工單位的關(guān)系，通過(guò)制約項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)質(zhì)量、招標(biāo)投標(biāo)質(zhì)量制約、施工階段的質(zhì)量制約、竣工階段質(zhì)量制約、缺陷責(zé)任期質(zhì)量制約、信息反饋期質(zhì)量制約等各個(gè)環(huán)節(jié)，達(dá)到制約項(xiàng)目工程質(zhì)量的目的。
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