房地產企業拆遷補償房的4種土地增值稅計算風險及控制
對于房地產納稅人來講，土地增值稅清算比其他稅種的計算都要繁雜得多，而其中拆遷補償房的土地增值稅處理又是土地增值稅清算中的一大難題。拆遷補償房，是指房地產開發公司通過以房還房的方式進行的拆遷補償。由于在拆遷補償房方式下交易的雙方不進行現金結算，房地產納稅人對拆遷補償房的土地增值稅處理容易產生誤解，最終少繳或不繳稅款而面臨被處罰的風險，更有甚者多繳了土地增值稅卻渾然不知。筆者結合長期稅務實踐的研究，總結了拆遷補償房的4種土地增值稅計算風險，并提出控制措施，希望能夠幫助房地產企業正確進行土地增值稅清算。
一、土地增值稅計算中的4種稅收風險
(一)拆遷補償房的成本未按規定扣除
土地增值稅政策規定：對房地產納稅人發生的由土地征用及拆遷補償費組成的土地開發成本，應當在計算土地增值稅時扣除。但實踐中，有的房地產納稅人因未發生現金交割而誤解為這部分成本不能扣除。由于未將實物補償作為開發成本扣除，相應也未將該成本作為房地產開發費用定率扣除以及加計扣除的基數，從而少扣了應扣除的房地產開發成本費用。
如某市一房地產開發公司與被拆遷戶約定：還建比例為1：1，還建的住房面積為1 200平方米，其中鋪面房400平方米，還建的房產相當于600萬元貨幣補償。該公司在增值稅清算時并未將實物補償部分從增值額中扣除，從而少扣了房地產開發費用60萬元(600×10%)以及20%的加計扣除120萬元。僅此一項，該公司就多計算土地增值額780萬元(600 60 120)，即便按土地增值稅最低適用稅率30%計算，該公司也相應就多繳土地增值稅234萬元(780×30%)。
(二)拆遷補償房的成本未按項目正確分攤
《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)規定：“屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。”土地增值稅是以開發項目為清算單位的，不同清算單位發生的成本費用不得相互抵減，因此，對于屬于多個清算單位發生的共同成本費用，要在各清算單位之間按一定標準進行合理分配或分攤。分攤方法通常有如下三種：按轉讓土地使用權面積占可轉讓土地總面積的比例計算分攤;按照轉讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計算分攤;按稅務機關確認的其他方式計算分攤。
因此，拆遷補償成本還應當在已銷售的商品房與未銷售的商品房之間進行分攤或分配。在清算時，本次允許扣除項目金額可以采用已售面積百分比法或單位成本法計算。可售面積百分比法：
本次允許扣除項目金額=允許扣除項目總金額×(已售建筑面積÷可售總建筑面積)
單位成本法：
本次允許扣除項目金額=已售建筑面積×(允許扣除項目總金額÷可售總建筑面積)
實踐中，不合理分攤實物還建成本的現象比較普遍。
如某市A房地產開發公司于2013年一次性征地100 000平方米，計劃在該宗土地上分五期開發商品房20棟，所開發商品房總建筑面積為5 000 000平方米。其中一期開發工程占地面積為10 000平方米，開發的商品房總建筑面積為200 000平方米，已銷售190 000平方米，其中30套商品房用于補償被拆遷戶，市場價值600萬元。該公司在土地增值稅清算時，將以實物方式支付的拆遷補償費全部在第一期開發項目中扣除，這顯然是不符合土地增值稅規定的。正確的做法應當是：首先，確定應分攤的清算單位，因該宗土地分五期開發，所以，應當是五個清算單位。其次，確定總建筑面積。五期開發項目的總建筑面積為5 000 000平方米。最后，確定一期開發項目應分攤的實物還建成本為：600/5000000×200000=24(萬元)。由此可見，該房地產開發公司多扣除了576萬元(600-24)。
(三)拆遷補償房的價值確認不正確
有的稅務機關認為，房地產開發公司付出的代價是建筑成本，所以，實物還建的補償價值應以房地產開發公司所置換的商品房的建筑造價來確認。筆者認為，房地產開發公司以房產換取被拆遷方的房產或土地，所換取的房產與被拆遷方的房產或土地屬于對價關系，因此所換取的新房的市場價值才是房地產開發商為獲取被拆遷房的房產或土地而付出的代價。新房的市場價值顯然不是房屋的建筑造價。
但實物還建房產的公允價值有時難以取得，筆者認為可參照以下辦法確定：
一是房地產開發公司與被拆遷戶在拆遷協議中明確約定了補償標準的，按約定的補償標準確定;
二是參照以貨幣形式補償標準執行;
三是按實物還建房的銷售價格作為扣除的依據。
(四)拆遷補償房未進行“視同銷售”處理
由于沒有取得現金收入，所以一部分房地產納稅人在土地增值稅清算申報時，沒有把實物還建的房產確認為土地增值稅的應稅收入;有的房地產開發企業對還建房不計應稅營業額，直接抵減拆遷補償費。而土地增值稅政策明確規定：“納稅人將開發的房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。”因此，實物還建的房產應“視同銷售”，應確認為銷售不動產收入。
在對實物還建房產收入的確定上，《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算鑒證業務準則〉的通知》(國稅發[2007]132號)第二十三條規定：“ 納稅人將開發的房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其視同銷售收入按下列方法和順序審核確認：
1、按本企業當月銷售的同類房地產的平均價格核定。
2、按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確認。
二、控制策略
為了準確進行土地增值稅的清算，合法納稅，房地產公司對拆遷補償房在土的增值稅清算中，應采用以下策略。
(一)必須按照市場公允價值，把拆遷補償房的價值計入開發成本，在土地增值稅清算中進行扣除。
(二)拆遷補償房的市場公允價值，必須在整個建設項目中，按照可售建筑面積與可售總建筑面積的比例在，各個建設項目中進行分配。
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