“一房數賣”的法律適用問題初探
內容提要：“一房數賣”，從法律角度觀之，既涉及合同法，又關系物權法。而對物權變動模式的立法選擇乃合同法和物權法上諸項制度安排的邏輯前提。在我國債權形式主義的物權變動模式下，一方面應充分尊重合同自由，嚴格區分以物權變動為目的的合同和物權變動本身，限制無效合同的范圍；另一方面應維護不動產登記作為不動產物權變動之公示方式的公信力，保障交易安全。“一房數賣”的法律適用即應遵循上述原則。關鍵詞：合同效力物權變動一房數賣法律適用
“一房數賣”，也稱房屋多重買賣，是指出賣人以同一房屋為標的物訂立數個買賣合同，分別出售給數個買受人的行為。在房地產交易中，此種情況并不少見，尤其在房地產市場出現大幅度的價格波動時最為常見。由于我國尚無統一完備的物權法律制度，加之實務界對我國《合同法》相關條款的理解不盡一致，因此在審判實踐中此類案件的裁判理由和裁判結果存在一定的差異，特別是在數個房屋買賣合同的效力、房屋所有權的最終歸屬等問題上分歧比較嚴重。解決這些問題，不能脫離我國法律現有的物權變動模式，以及由此而在合同效力、物權移轉等方面引發的一系列體系效應。本文擬從我國現行法對物權變動模式的選擇出發，并在這一背景下解讀我國現行法的有關規定，對“一房數賣”的法律適用問題談談筆者的淺見，求教于方家。[1]
一、我國現行法上的物權變動模式根據物權變動原因的不同，可以將物權變動分為基于法律行為的物權變動和非基于法律行為的物權變動。其中基于法律行為的物權變動，又可分為基于單方法律行為的物權變動和基于合同行為的物權變動。后者是各個國家和地區的民事法律規制的重點，是物權交易法的核心。通常意義上的物權變動模式，就是指一個國家或地區的民事立法，對于基于合同行為的物權變動進行法律調控的具體方式。[2]
各國民事立法由于受到本國的法律傳統和特定時期的歷史背景的影響，形成了不同的物權變動模式。歸納起來，大陸法系具有典型意義的物權變動模式有三種，即債權意思主義、物權形式主義和債權形式主義。
1、債權意思主義，又稱意思主義，以法國民法為其代表。《法國民法典》第711條規定，財產所有權因繼承、生前贈與、遺贈以及債的效果而取得或轉移。換言之，物權變動為債權行為的當然結果，不承認有物權行為。以買賣契約為例，依照《法國民法典》第1583條的規定，第三人就標的物及其價金相互同意時，即使標的物尚未交付、價金尚未支付，買賣即告成立，而標的物的所有權也于此時在法律上由出賣人移轉于買受人。所有權的移轉以債權契約為根據，既不須另有物權行為，也不以交付或登記為生效要件，學說稱為債權意思主義。
2、物權形式主義，以《德國民法典》為其典范。依此主義，買賣標的物所有權的移轉，除須有買賣契約、登記或交付外，尚須當事人就標的物所有權的移轉作成一個獨立于買賣契約之外的合意。此合意是以物權的變動為內容，學說上又稱為物權合意。《德國民法典》第873條規定，為了移轉土地所有權，或為了在土地上設定某項物權或移轉此項權利，或為了在此項物權上更設定某項物權，除法律有特別規定外，必須由權利人及相對人，對于權利變更成立合意，并將此種權利變更之事實，登記于土地登記簿內。《德國民法典》第929條規定，動產所有權的出讓，必須由所有人將物交付于取得人，而且雙方就所有權的移轉，必須成立合意。如取得人已經占有該物時，僅須就所有權的移轉成立合意。此種把當事人之間有關物權的合意與交付或登記作為引起物權變動的法律事實，即物權變動的物權形式主義。
3、債權形式主義，又稱意思主義與登記或交付之結合，此種主義因以奧地利民法為其典型，故又稱奧國主義。依此主義，物權因法律行為發生變動時，除當事人之間須有債權合意（債權行為）外，僅須另外踐行登記或交付的法定方式，即生物權變動的效力。按照1811年6月1日公布的《奧地利民法典》，這一主義的基本要點如下：其一，發生債權的意思表示即為物權變動的意思表示，二者合一，并無區別。此與意思主義同，而與物權形式主義異；其二，欲使物權變動實際發生，僅有當事人之間的債權意思表示（債權契約）尚有未足，尚須履行登記或交付的法定方式。因此，公示原則所須之登記或交付，系物權變動的成立或生效要件；其三，物權的變動，僅須在債權的意思表示之外加上登記或交付即為滿足，不需另有物權的合意，故無獨立的物權行為存在；其四，既然無獨立的物權行為存在，則物權變動之效力自然受其原因關系-債權行為之影響，因而所謂物權行為無因性也不存在。[3]
以上三種物權變動模式孰優孰劣，是一個在理論上眾說紛紜的話題。但這已超出了本文的討論范圍。盡管論者對于我國未來的物權立法對物權變動模式的選擇這一問題上仁智互見，但普遍認為我國現行立法系采債權形式主義的物權變動模式。我國《民法通則》第72條第2款規定：“按照合同或者其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”這里所說的“合同”，是指買賣合同、互易合同、贈與合同等債權合同。“其他合法方式”是指繼承、遺贈、征用、沒收、法院判決以及強制執行等。該規定表明，一方面，以發生物權變動為目的的原因行為的成立和生效，并不直接導致物權變動結果的發生；另一方面，財產所有權的移轉并不要求有獨立的物權行為的存在，在一般情況下，債權合同加上交付行為即可發生所有權的移轉。可見，作為民事基本法的《民法通則》采認了債權形式主義的物權變動模式。我國《合同法》第133條同樣規定：“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”這兩條規定中所說的作為例外情形的“法律另有規定”，主要是指民事特別法上關于不動產物權變動的規定。我國《城市房地產管理法》第40條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同……”第60條第3款規定：“房地產轉讓……時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記……”由此可見，我國立法對不動產的物權變動同樣采認債權形式主義，以債權合同加上過戶登記的方式來移轉不動產的所有權。
筆者之所以用相當的篇幅來闡釋物權變動模式問題，是因為對這一問題的不同回答將導致對民法體系內的合同效力、無權處分、風險負擔以及交易安全等相關問題作出不同的制度安排。因為“物權變動模式的立法選擇在運用民法的言說方式對特定社會經濟交往關系作出描述和反映后，就會在邏輯上限定民法上一系列制度的具體設計或表述”。[4]本文對“一房數賣”的法律適用問題的探討，即以我國現行法上債權形式主義的物權變動模式為邏輯起點，通過體系解釋和利益衡量的方法，力求對這一問題作出符合法理的回答。
二、數個房屋買賣合同的效力在我國債權形式主義的物權變動模式下，不承認有獨立于債權意思的物權合意，不承認有獨立于債權行為的物權行為，更無所謂“物權行為的無因性”問題。物權變動的結果系因債權合同與登記或交付這一事實行為相結合而發生，債權合同的成立和生效是物權變動的前提和基礎。考察“一房數賣”的法律效果，自然應從考察數個房屋買賣合同的效力入手。
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